房地产现状分析

(一)全国房地产发展状况

1、全国房地产市场行业发展情况分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

中国房地产市场现状分析与建议

近几年我国房地产价格急剧上涨，特别是上海、北京、杭州、深圳等城市房地产价格上涨速度超乎人的想象。在过去的五年间上海市房地产价格上涨了２００％，这样一个速度已远远超过ＧＤＰ的增长速度和居民收入增长水平。受全国大气候的影响，中部城市如郑州、武汉等，西部城市如重庆、西安等房价也快速上涨。除了一些与以往价格的对比数据外，另外几个指标，即房价收入比、房价GDP增幅比、房价租金比更能说明房价上涨的非理性。

世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在４倍至６倍之间较为适当，这是２０世纪９０年代初世界银行专家黑马（ＡｎｄｒｅｗＨａｍｅｒ）来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出，房价收入比高于６倍，就难以形成买方市场；要使人们买得起房，房价收入比要在５（最好是４）以下。而我国全国的平均房价收入比在７倍至１０倍左右，在一些城市已超过或远远超过１０倍，上海的房价收入比超过１４倍。即使是１９９７年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有１１倍。这反映了我国虚高的房价和居民相对较低的购买力的矛盾。

放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于GDP的增幅。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭撰文指出：“房价绝对不能超过GDP增长率。超过了GDP增长率，就意味着超过整个社会财富的增长率，意味着住房交易的既得利益者极大地侵占了社会财富，有财富分配极大不公的严重弊病”。2006年全国GDP增长10.7%，就全国而言，低于10.7%的房价涨幅才是是正常的，而根据房价攀升的实际情况，其涨幅远远超过了10.7%这一GDP 涨幅。这与社会经济发展速度极不相适应，从侧面反映了当前房价急速增长的非理性。

房价租金比反映房价和房租的背离程度，也是判断房地产价格是否偏高的重要尺度。房价租金比的高低取决于房产的收益率，在正常情况下，房产的收益率应该大致与社会资本平均收益率基本一致。著名经济学者樊钢在２００３年提出，中国社会资本的平均收益率为６．４％左右，而社会资本平均收益率在短期内具有相对稳定性，以此来推断，我国房价相对于月租金收入比例应在１８０倍左右，略高于国际上通常的房价租金比１００至１２０倍。事实上，我国３７个大城市中，目前房价租金比一般在２３０～２９０倍之间，北京已超过３００倍，上海的房价租金比为３６０倍左右，而杭州则更高达４７０倍左右，温州则在５００倍以上。而且，就当前的发展趋势看来，房价持续高速增长，而房租的增速缓慢，这样势必继续扩大房价租金比。房地产价格与租金的严重不相称，一方面反映了房价的虚高和价格增长的非理性，另一方面反映了房地产交易中投机需求高于投资需求。

房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。在市场经济条件下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严重不平衡使得房地产价格更多地反映了供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。供求关系是形成价格的直接动因但非根源，在供求关系背后存在一系列驱动其变化的深层原因，主要有以下几个方面。

（一）驱动需求增长的因素

１．社会经济发展对需求的驱动。随着改革开放２０多年的快速发展，人民生活水平大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。此外，城市化进程的加快促使购房需求的增加。２００４年，我国的城市化水平已达到４２％。根据诺瑟姆曲线，处在３０％～７０％的城市化率区间，城市化将呈现高速发展的态势，

而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带来城市人口

的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。

２．卖方及其相关利益者对需求增长的驱动。

（１）房地产需求量的多少首先关乎开发商的利益，需求量越大对开发商来说意味着

越大的利益空间。

（２）地方政府对需求的驱动。地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能为地方政府提供很多“帮助”。首先，房地产投资是拉动ＧＤＰ增长的重要力量，而ＧＤＰ又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。一方面，房地产投资可以为地方政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税是地方税的主要税种。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。

（３）商业银行对需求的驱动。因为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行，商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。近几年大量增加的个人住房按揭贷款业务是银行规避风险的主要措施之一，商业银行的这一措施提高了居民的购买力，分散了风险，同时也提高了房地产的需求。

（４）媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。正常的广告宣传本无可厚非，但是，在很多情况下一些媒体被房地产商左右，做一些不符实际的宣传，甚至发布虚假信息，迷惑大众，使大众做出非理性的购房选择。

３．买方行为对需求的驱动。房地产购买可以分为两类：自住型购买和投资型购买。自住型购买是公民实现其居住权的方式，其量的增加主要源于我国经济的发展、人口的增长和城市化进程的加快，这种需求是最稳定的需求，而且需求量巨大。因为缺乏足够的客观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定程度上

进一步又扩大了需求。

（二）抑制供给增长的因素

１．土地资源的有限性。土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。特别是在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的建设用地的供给更加捉襟见肘。虽然，现代科技的发展为土地的集约利用提供了必要的技术支持，土地的经济供给有一定的提高空间，但是受土地自然供给刚性特征的影响，加之土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。土地供应的不足在很大程度上抑制

了房地产供应的增长。

２．房地产商的经营方式和政府行为对供给的抑制。

（１）结构性供给不足。当前我国房地产市场供给的不足并非总量的不足，而是结构性供给不足。合理的房地产供给结构应该与居民的收入结构相一致。我国居民各阶层的收入呈“金字塔”型结构，房地产供给结构要与收入结构相一致，就必须使中低档的商品房特别是经济适用房供给在市场中占较大比重，而高档商品房占较小比重。而在我国目前的情况正好相反，中低档特别是经济适用房占开发总量的比例相当低，而高档商品房不但占比重较高，而且有继续提高的趋势。２００６年一季度，全国完成商品住宅投资１８８８亿元，增长２３．１％。其中，经济适用房投资仅为６２亿元，增长２．６％，远远落后于商品住宅的投