浅谈住宅产业化

浅谈住宅产业化

发表时间：2019-06-21T11:01:57.793Z 来源：《建筑细部》2018年第24期作者：余凌志

[导读] 本文浅论住宅产业化这一话题，旨在吸引行业内相关人士的重视。希望大家一起推进中国住宅的产业化。

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摘要：如同工业的产业化，住宅的产业化若能全面推进的话对我国的房地产行业有非常积极的作用，同时有利于改善人民生活、有利于社会的可持续发展。本文浅论住宅产业化这一话题，旨在吸引行业内相关人士的重视。希望大家一起推进中国住宅的产业化。

关键词：住宅，产业化，成本。

一、定义

住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅。亦是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现。是以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，依靠科学的组织和现代化的管理手段，将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联接为一个完成的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。

二、推进住宅产业化的意义

1.推进住宅产业化可以提高住宅工程质量。

将施工现场制造的构建在工厂完成，可以有效克服因现场工人水平参差不齐造成的施工误差。从厂房生产出来的产品在加工精度和品质上都会有很大的提高。从而有效提高住宅的工程质量。

2.推进住宅产业化可以提高施工效率、缩短项目的开发周期。

将大量占用工期，影响施工质量、安全、环保的部品、构配件转移至工厂生产，施工企业可以集中力量对建筑进行组装，合理的分工，在保证建筑质量的同时也大大提高了效率；操作的劳动强度与难度亦大大下降，施工管理的技术难度也相应降低。进而可以有效地缩短工期。

3.推进住宅产业化可以降低生产成本。还可以增加资金的周转率。

由于将大量部品、构配件转移至工厂生产，可以推进企业的技术进步，降低模板、脚手架等非实体材料的投入。同时更易于机械化操作。从而能极大提高生产效率。故可有效降低生产成本。同时，因为可以缩短项目的开发周期，开发商的资金周转率可以得到提高。财务成本得以降低。

4.推进住宅产业化可以实现节能减排，避免能源浪费。

据有关资料调查得出结果：在住宅的建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗、0.05立方米水的消耗、3%混凝土的损耗、3%钢材的损耗和0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房的提供模式，使得住户要自行装修。在装修过程中，每户还会生产出2吨装修垃圾。

通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建筑垃圾、水资源、木材、钢材上都会带来大幅度的改变；在工厂集中生产使得建设工地的噪音大大降低，同时还能减少施工粉尘污染等有害废料的排放。从而有效实现节能减排，避免能源浪费。

5.推进住宅产业化有利于可持续发展。

对于供给者可降低生产成本，对于需求者可以提高产品质量和品质，对于社会可节能减排。这才是可持续发展。

三、外国住宅产业化的状况

1.日本的住宅产业化。

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。他们从1932年开始研究住宅产业化，并于上世纪70年代进入住宅产业的成熟期。到了90年代，日本采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的近30%。

2.美国的住宅产业化。

美国的住宅产业化起源于上世纪20年代。现如今，在美国住宅部品和构件生产的社会化程度很高，基本实现了标准化、系列化。美国的居民可以根据住宅供应商提供的产品目录，进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设，建造速度快、质量高、性能好。

3.法国的住宅产业化。

法国是世界上推广钢结构住宅最早的国家。他们在上世纪50年代和60年代进行了大规模的工业化住宅建设。在此阶段，以“又多、又快、又省的建设住宅”为口号，以功能主义等现代派建筑理论为指导，以预制大板和工具式模板为主要施工手段，进行了成片住宅新区的开发，被称为“数量时期”。

4.德国的住宅产业化。

德国自二次大战后，经过几十年的发展，现在的住宅产业化技术已相当成熟。如今，德国几乎所有的建筑部件和装修材料，都是根据设计要求在工厂预制完成的，施工现场几乎是全组装式施工方式！承重砼部件、内隔墙、屋顶、天花、楼梯等建筑部件，在工厂预制时，均被编上代码。这些代码，在项目资料中，都有详细说明。当工地安装需要时，再将有关部件运至工地，采用吊车或塔吊进行吊装、就位和固定。预制楼板，从工厂运到施工现场，安装到位后，再在钢筋支架上面做整体浇筑层。这比我们采用的预制楼板质量要可靠得多，又比现浇更方便。建筑物外墙，采用保温隔热材料；高层外墙保护层，安装铝合金和陶瓷面砖；而一般多层住宅外墙，则在保护层上粘贴石膏板、苯板和涂塑材料。新建的住宅建筑外墙排水管都保留了传统的铸铁管，所不同的是在结头和弯头处，都采用了UPVC塑料管。

四、中国住宅产业化的现况

自1992年，我国正式提出迈向住宅产业化。国务院于1999年颁发《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。2006年，建设部发布实施了《国家住宅产业化基地试行办法》。至今，全国已先后批准建立了27个国家住宅产业化基地。产业化基地主要分为三种类型，即：开发企业联盟型（集团型）、部品生产企业型和综合试点城市型。但这些相对于全国整个行业来说还远远不够。目前，中国的

住宅建设基本上仍是粗放型。

五、阻碍中国住宅产业化的因素

1.产业化的发展，前期投入很大。而近年中国的房地产市场形势并不乐观。市场这只无形的手无法调动产业化投资者的积极性。

2.产业化产品——住宅的卖点和亮点为“长寿命、可调整及质量有保障”。但当前的有关政策在一定程度上降低了这些优点。如：我国的土地出让期限为70年，百年住宅是否有必要？这不但使购买者心中没底，也降低了开发商的积极性。

3.住宅产业化在中国的成本很高。

经测算：当建筑面积达到10万平方米以上，在中国，住宅产业化仍会使成本增加25%！为什么在国外能降低成本在中国还会增加成本呢？我认为：

其一，工业化生产降低成本是在于规模化生产之后边际成本递减。而中国虽然现在有工业化的需求，但是因市场低迷，不再有如前些年那般大规模的新建建筑需求。即便是走在住宅产业化前沿的万科，市场占有率也只有2%，在这种既无垄断企业，又无大规模需求的情况下。推动工业化生产可行，但只会增加成本。其二，国外的“工业化成本降低”有个前提，就是国外人力成本很高。而在中国，相对于产业化建造住宅，目前的粗放型建造住宅的人力成本要低。

六、推进中国住宅产业化的对策

1.政府应采取切实可行的措施

推进住宅产业化需政府出台有效的经济政策予以支持。针对目前对住宅产业化的市场主体房地产开发商等不感兴趣的现状，各级政府所出台的政策应考虑到在现阶段可能会增加成本这一主导因素。政府应在税收减免等问题上进行实际的支持。并促成开发商和有能力的部品供应商之间的合作。

２．房地产开发商应提高产业化住宅的科技含量

房地产开发商也要积极创新。应研究和使用新型建材用于产业化的住宅；应引进成套技术来降低成本；应加强管理来提高住宅的性能。以增加销售的卖点和亮点。

3.大型房企应加大合作力度

大型房地产开发商应加大合作力度。要让标准化落在实处；要统一部品、构配件的模数；要让供货商的部品、构配件的前期销售有保障。

七、结束语

总之，既然住宅的产业化发展起来后能让购房者获得质量更好的住宅，能让开发商降低开发成本，更能节能减排，造福子孙后代。我们都应努力推进这一进程。