商店及商铺选址分析

+ 三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
+ 真实的商 圈综合考 虑了消费 者、地理、 交通路网、 公共交通 体系和竞 争对手的 分布等各 因素
1.雷利法则(空间相互作用模型) + 雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店
的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方面发 挥作用的
+ 商圈分析是新开商店合理选址的前提 + 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 + 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 + 商圈分析有助于加快资金周转 + 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供
参考
1.商圈层次分析 2.客流量分析 3.顾客分析 4.商圈内购买力分析
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等）
B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、供货
来源等 ） 6、自身分析
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及 系统管理人员组织而成的，对任一形式的 地理信息进行高效获取、存储、更新、操 作、分析及显示的集成
零售企业选址过程中影响预期不确定性的 两个主要因素：一是数据收集不完整；一 是分析方法不正确。应用GIS技术可以很好 地解决上述问题
+ 理论商圈— —同心圆商 圈
甲地
60000 10
15000 40 30
乙地
30000 12
10000 30 24
丙地
10000 15
2500 60 20
【解】甲地现有市场的零售饱和指数 甲地含新建市场的零售饱和指数
IRS 60000 10 40 15000
IRS 60000 10 30 20000
同理可算出乙地、丙地的饱和指数如表所示。
讲师：封建帅
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一
零售业是典型的“地利性”产业
大型零售连锁集团对选址很重视
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素
零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域
分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点
+ 基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾 客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在 这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力 完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两 商店吸引顾客的地理区域
Dab;表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的里程数） Pa:表示A城镇人口
Pb :表示B城镇人口 d: 表示城镇A和B的里程距离
促销手段可能扩大商圈的边际范围
5.竞争对手的位置
两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又 居于其间，则两家商店的商圈都会缩小
“群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使商 圈扩大
6.交通状况
交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小 商圈范围
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
对店址进行评估，预测未来经营效果
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
50-
主要商圈
80%
5%
边缘商圈
15-
25%
次要商圈
1.商店业态
一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店铺 业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超市， 食杂店与便利店最小
2.商店规模
商圈饱和指ຫໍສະໝຸດ Baidu（IRS）＝—H—×—RE RF
• IRS:某地区某类商品饱和指数 • H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 • RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 • RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
零售饱和理论
• 饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
因为甲地饱和指数高，故选择甲地开店成功概率大。
（一）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 用得较多的有类推模型、回归模型、引力模型
• 类推模型：用该地区现有商店的销售额、新店 可能达到的市场份额预测未来新店销售额
• 回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区 各种变量之间的关系，从而预测未来销售额
• 引力模型：主要考虑商店与顾客之间的距离， 商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈大小
+ 例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为：
（40000×50）/50000＝40
+ 若超市平均水平是每平方米销售额30元，则 说明该地区的超市可以再开设新店
例：A城镇人口9万人，B城镇人口1万人，A 距B20公里。代入公式得：
• Dab＝20/〔1+（1/9）1/2〕＝15（公里） • Dba＝20/〔1+（9/1）1/2〕＝5（公里）
A
15公里
P 5公里 B
【例题】有A、B、C、D四个独立的城镇，居于中心的城镇A人 口数为20万人，城镇B人口数为2万人，城镇C的人口数为4万 人，城镇D的人口数5万人；同时AB两地相距12千米，AC两地 距离10千米，AD两地距离3千米，试分析城镇A的商圈限度。
【例题】某零售商计划开设一家5000平方米的店铺，预选地区有3 处，相关资料如表所示。根据预算，拟建店铺必须实现每平方 米20元销售额才会盈利。试测算3个地区的零售饱和指数。
项目
地区
需要该商品的顾客人数（人）
顾客平均购买金额（元）
现有销售该商品的店铺面积（平方米）
现有市场的零售饱和指数 含新建店的零售饱和指数
• 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于 扩大其销售范围
• 当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成比 例增长
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大