商铺位置分析

商铺位置分析

商业零售口岸选址的位指零售口岸所处的区域、地点、场所、位置，包括大位、中位和小位。大位决定口岸吸引顾客的潜在能力；中位和小位部分地决定潜在顾客是否愿意光

临口岸所处的位置。

1. 大位：

大位是指所研究城市的商业零售格局，可以分为四部分：核心圈、延伸圈、副圈和孤点。

⑴核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零售区域。例如成都市的春熙路-盐市口商

圈。

⑵延伸圈――延伸圈是指核心圈的外围区域。如成都市盐市口商圈外的东大街、红星路等。

⑶副圈――副圈是指在城市里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的西延商圈建设路商圈、牛市口

商圈等。

⑷孤点――孤点是指在城市里单独形成的集中、繁华商业零售区域。例如成都市的仟村、云龙、老

佛爷、金宇百货等。

2. 中位：

中位是指大位中的具体位置。可以从不同角度分为八类：

⑴台岸与凹岸

以口岸所在道路路面为标准，需要上阶梯的口岸称为台岸；需要下阶梯的口岸称为凹岸。如成都的21世纪电脑城，它的二楼高出道路平面几阶梯，叫做台岸；它的一楼比道路平面低出几阶梯，叫做凹岸。台岸和凹岸都不及与路面处于同一平面的口岸（平岸）好。一般来说，台岸和凹岸都会在一定程度上阻碍消费

者的光顾，减损顾客数量。

⑵阴岸与阳岸

阳岸指正面朝向街道而且空间完全开阔的口岸；阴岸指背后或侧面朝向街道或者空间被遮蔽的口岸。人民南路绿树如荫，位于树后的口岸叫做阴暗；而像百货大楼、人民商场这些口岸则叫做阳岸。阳岸比阴岸好，因为阴岸的展示度不及阳岸，不利于被消费者看到，所以可能会减少光顾的顾客数量。

⑶礁岸与祥岸

旁边有顾客敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸；否则叫做祥岸。一般来讲，人们对花圈、垃圾场都敬而远之、绕道而行。因此，位于该类商品旁经营其他商品的口岸所面对的人流量将因之比通常情况下更少，这类口岸就叫做礁岸；口岸旁边没有大众反感的商品或场所，甚至有吸引大众的商品或场所的口岸，如位于麦当劳、肯德鸡旁的零售服装店，就叫做祥岸。

⑷花岸与蕾岸

现在繁华，但即将衰败的口岸叫做花岸；现在冷清或繁华但即将繁华或更加繁华的口岸叫做蕾岸。如大发市场（已取缔）、荷花池市场，由于经营混乱、假冒商品，并在一定程度上影响区域社会秩序，很可能取缔或重新规划，叫做花岸；而羊市街西沿线正在聚集各类餐饮店，将可能成为成都又一个餐饮集中地，叫

做祥岸。

⑸金岸与草岸

一条街道，一边繁华，一边冷清；繁华的一边叫做金岸，冷清的一边叫做草岸。如人民南路，从天府广场看过去，左边街道商业繁华，叫金岸；右边街道商业冷清，叫草岸。当然，并不是所有街道都必定是一边为金另一边为草岸。如春熙路，两边街道都是金岸，而成渝高速公路，则大部分两边都是草岸。

⑹过岸与驻岸

人流在经过零售店时，只有少数进入店内，大多数人流只是路过，这样的口岸叫做过岸；若多数人流进入

零售店，则把这样的口岸叫做驻岸。驻岸比过岸好。

⑺群岸与孤岸

口岸旁有较多其他类型的经营者的口岸叫做群岸，没有或很少其他类型的经营者的口岸叫做孤岸。其他类型的经营者包括：酒店、餐饮、娱乐场所等。一般来说，群岸优于孤岸，因为群岸有助于形成商气、汇集

人气从而带来财气。如春熙路上有酒店、餐馆、电影院等。这样的地方方便消费者购物、休闲、娱乐、饮食等一揽子需要，因此往往会聚集人气，从而加大零售店达成成交的可能性。而有些居住小区里孤零零的

杂货店就叫做孤岸。

⑻熟岸与生岸

口岸所在地已被消费者所知晓和认同的叫做熟岸，反之，消费者知之甚少或不认同的口岸叫做生岸。盐市口、春熙路已是成都市民家喻户晓且认可的口岸，叫做熟岸；刚刚形成的，知晓度低的口岸，或是形成了一段时间，但是消费者认同度低的口岸，这些口岸就叫做生岸。

3 . 小位：

小位是指口岸所在区域中各店铺的相对位置。可以分为三类：门区、道区和深角区。

⑴门区：指位于口岸区域出入口的位置。

⑵道区：指位于口岸区域中间地段或中心地段的位置。它往往是顾客出行的必到区域或目的区域。

⑶深角区：指位于口岸区域内偏僻角落或离区域中心较远的位置。

小位主要是用来对店铺集中的市场中，各店铺相对位置优劣情况进行评价。如电脑城中的各个摊位，荷花池内的各个摊位等。也同样可以用该指标的思想来评价某个区域，各店铺相对位置的优劣。如春熙路商圈，购买力强劲的南面和西面住户，在进入该区域时，百货大楼和人民商场就成为南面和西面住户进入该商圈的门区，而且百货大楼和人民商场正逐渐成为东面住户进入该商圈的深角区了。

4.2.2 人――人口分析

对人的分析是为了预测需求。一般包括三部分：人口数、消费力和消费频次。

1. 人口数：人口数由来源不同的三部分人口的数量相加而成。

核心辐射区人口：核心辐射区指某一商业口岸的顾客群中，其顾客构成中55%-70%的顾客的相对集中的来源区域。核心辐射区人口就是该区域范围内的常住人口数。

延伸辐射区人口：延伸辐射区指某一商业口岸的顾客群中，除了核心辐射区外的顾客构成中15%-25%的顾客的相对集中的来源区域。延伸辐射区人口就是该区域范围内的人口数。

跨越辐射区人口：跨越辐射区指某一商业口岸的顾客群中，除了核心辐射区和延伸辐射区外的其余一定比例的顾客的来源区域。跨越辐射区人口就是该区域范围内的人口数。

2. 消费力：消费力指消费者在该店的平均每次消费情况，一般用金额来计量。

3. 消费频次：指某段时期消费者在该店消费的平均次数。

4.2.3 道――道路分析

我们将商业零售口岸所遇到的道路情况分为七类：

1. 经行道与纬行道

经纬二字取自地理，这里的经行道指进出城市商业区域的道路，并不一定是南北方向的道路；纬行道指环绕城市商业区域的道路，也不是指东西方向的道路。一般来说：口岸位于经行道优于其位于纬行道，因为经行道上的人流多是进出城市商业区域的，他们会特意或顺便购买商品，购物几率大。而纬行道上的人

流多是城市里面上班、串门的，所以购物几率小。

2. 主行道与支行道

主行道是指城市里面供人们交通的主要道路，支行道则是用于辅助交通的道路。一般说来，主行道上人流量大，位于其旁的零售口岸达成交易的可能性大；而支行道上人流量小，位于其旁的零售口岸成交几

率小，因此口岸位于主行道优于其位于支行道。

3. 双行道与单行道

双行道是指允许来回方向流动的道路，单行道则只允许单方向流动。一般来说，口岸位于双行道优于位于单行道。因为双行道允许来回流动，其流量会大于单行道上的流量，因此口岸位于双行道，其成交几

率就会大于口岸位于单行道。

4. 快行道与慢行道