世联_京沪高档写字楼考察报告

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配置参数
建筑及工程 结构设计： 建筑层高： 净高： 幕墙： 楼板承重：
型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体，无中柱空间设计（column- free） 首层：12米，标准层：4米 首层：8米，标准层：2.7米（走廊），2.70米（办公区域） 8 mm+12 mm+8 mm，LOW-E中空玻璃幕墙 地库：4.0KN/m2，走廊：电梯走道5.0KN/m2，标准层办公室：2.0KN/m2
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建筑特色
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最佳的商务氛围——独立大堂入口处挑高9 最佳的商务氛围——独立大堂入口处挑高9米 ——独立大堂入口处挑高
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建筑特色
■跨国公司理想的办公 空间——标准层面积22002300平米。 ■纯国际化办公模式— —无中柱式方正空间，三面 采光。 ■最大程度提高面积使 用率——10米超短进深，9米 超宽柱状间距。 ■办公空间倍感舒适— —层高4米，净高2.7米。
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建筑特色
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建筑特色
▇国际领先标准的玻璃幕墙 国际领先标准的玻璃幕墙 外墙采用全玻璃幕墙体系，主要材料选用为 外墙采用全玻璃幕墙 透明钢化中空LOW-E玻璃 氟碳聚合物饰面的铝合 LOWLOW 玻璃及氟碳聚合物饰面的铝合 金型材；裙楼部位墙面 裙楼部位墙面采用预制的成品陶土挂砖 金型材 裙楼部位墙面 陶土挂砖 （或格栅）装配系统，后衬墙面为玻璃幕墙及绝 热隔声材料砌筑墙体。
公共区域安防系统 消防和人身安全系统 保安监控系统 防盗报警系统 巡更系统
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项目简介
▇北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首 东长安街， CBD东侧 东长安街 位于CBD东侧， 都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。 本报告是严格保密的。
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八大特色
１）北京首例双轿厢电梯系统 配置北京首例双轿厢电梯系统。12部双轿厢 北京首例双轿厢电梯系统。 北京首例双轿厢电梯系统 12部双轿厢 电梯，24个运载轿厢 个运载轿厢，同一时间运送双倍客人抵 电梯，24个运载轿厢 达各自办公楼层，彻底解决高峰时段的客流压力。 双轿厢上下连运，降低电梯井占用平面面积的比 降低电梯井占用平面面积的比 有效提高楼层使用率。 率，有效提高楼层使用率 ２）全空气变风量（VAV）系统 全空气变风量（VAV） 采用最先进的适合大开间办公的全空气变风 量（VAV）系统 布置34 （VAV）系统。每层平面均匀布置34个变风量末 布置34个变风量末 端（VAV BOX），每个控制2-3个风口，根据设定 控制2 个风口 控制 的温度和室内条件变化情况自动调整送风量，提 高舒适度并节约能耗。同时，考虑到楼层靠近幕 墙的外区与靠近核心筒的内区存在冷暖温差，特 在外区设置带热盘管的VAV 在冬季可增加供热， VAV， 在外区设置带热盘管的VAV，在冬季可增加供热， 均衡各个区域的温度。写字楼核心筒内还预留有 均衡各个区域的温度 24小时机房冷却水管，供用户接驳，为用户自行 安装的空调设备（如机房空调机）提供冷却水源。
运输系统 设12部日本OTIS超高速客梯(双层轿厢)，分高低区，6+6配置。电梯 设计和品质均采用国际标准。 办公楼还各设2部消防梯（兼货梯）速度3.5m/s，载重量1800KG。 写字楼办公入口大堂各设1组2台客梯（地下B4至1层大堂）供地下停车人员转换使用，速度1.75m/s，载 重量1350KG 办公楼还各设4部由B1(下首层)至L1大堂(上首层)自动扶梯；以方便双层轿厢乘客的换乘。
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八大特色
３）12米双层挑空大堂，独特环行走廊 12米双层挑空大堂， 米双层挑空大堂 大堂空间贯通地下一层、首层及二层 贯通地下一层、 贯通地下一层 首层及二层。一、二层挑空高度达12米，一至二层净高8.0米。内部设计 相互交接的环行与十字型走廊，方便人群到达方形大堂平面的任意角落。走廊设计给人“天圆地方，四 天圆地方， 天圆地方 通八达”的视觉感受，配合水幕、喷泉、高耸植物的室内装饰布置，充分体现出银泰中心的非凡气魄和 通八达 风水宝地的符号特征。
空调系统 空调系统类型： 暖气： 通风系统： 冷却系统： 空调调节系统：
全空气系统、变风量(VAV)系统，同时配有紫外线灭菌装置。 集中热力供暖，由市政热力提供 各层均设有排风设施 18台冷却塔并另设3台24小时机房中央辅助冷却水系统冷却塔 集中新风机组各层新风量恒定，各层设空调机组集中处理空气
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配置参数
主要经济技术指标 总建筑面积 建筑高度 建筑层数 地上建筑面积 结构 抗震系数 办公面积标准层高度 大堂高度 客梯 消防及服务梯 自动扶梯（B1-首层） 自动扶梯（B1-首层） 车库至大堂穿梭电梯 约 73,975平方米 186米 （地上）44层 72,144平方米 钢筋混凝土筒中筒结构（无中柱空间设计） 8度 4米 12米 高低区各6部，共12部进口OTIS高速双层轿厢客梯，共计 24个电梯轿厢 2部进口OTIS电梯 为客梯的上轿厢与下轿厢乘客的换乘设置4部自动扶梯 2部
▇2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目 1 前超过90% 90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也 前超过90% 3 已达到50% 50%。业已进驻华贸写字楼的客户包括德意 已达到50% 德意 志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交 志银行、渣打银行、东方汇理银行、 易所、万豪国际集团、 SAP、巴西航空、 易所、万豪国际集团、 SAP、巴西航空、伊藤忠 商社等世界500强企业。 商社
京沪高档写字楼考察报告
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北京·银泰中心 华贸中心 金地中心
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项目简介
▇位于 位于东三环国贸桥 位于 西南角，CBD核心地带， 北临长安街，与国贸遥相 呼应，东临东三环路，与 东临东三环路， 东临东三环路 地铁1号线和10 10号线的国 地铁1号线和10号线的国 贸站直接相连， 贸站直接相连，毗邻使馆 距离北京火车站4 区，距离北京火车站4公 距离首都机场20公里， 20公里 里，距离首都机场20公里， 地理位置十分优越。 地理位置十分优越。
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八大特色
４）无中柱大开间办公空间 筒中筒的建筑结构布局不但提供合理均衡的抗力体系，同时创造出幕墙至走廊10.5米跨度的无中柱大开间办 公空间。无中柱办公空间利于客户灵活布局 利于客户灵活布局工作与交通区域，提高办工效率。同时无中柱、小进深、大开间设计 利于客户灵活布局 令各个区域自然采光充足而无柱影遮挡，空间更加敞亮，利于员工的身心健康。 令各个区域自然采光充足而无柱影遮挡 ５）15厘米高架空网络地板 15厘米高架空网络地板 本报告是严格保密的。 写字楼标准层全层铺设高至15CM的架空网络地板，并留有自由走线的预置线槽，为办公企业提供灵活便利的 网线布局调整条件。
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项目简介
▇华贸中心写字楼呈45度角面对长安街，整 45度角面对长安街， 45度角面对长安街 体设计由美国KPF建筑设计事务所担纲，风格纯净、 简洁、明快、凌厉，具有最大化开阔视野、最大 具有最大化开阔视野、 具有最大化开阔视野 化自然采光，极富纪念性和时代感。由西向东依 化自然采光 次走高的格局，使之成为入京第一国门。
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八大特色
６）可更换单元式LOW-E幕墙系统 可更换单元式LOWLOW 幕墙为可更换单元式系统 可更换单元式系统，每单元由铝合金高级霞红 可更换单元式系统 高级霞红 石材配双层钢化LOW 镀膜中空（8毫米玻璃+12毫米中空 LOW石材配双层钢化LOW-E镀膜中空 +8毫米玻璃）高性能玻璃组成，符合ASTM美国幕墙标准。 LOW-E镀膜玻璃抗震性能良好并具有低辐射、高透光、 低辐射、 低辐射 高透光、 防红外线、阻止紫外线功能 冬夏季节室内外热 防红外线、阻止紫外线功能，有效防止冬夏季节室内外热 量交换。LOW-E镀膜中空玻璃更适应北方寒冷地区，有效 量交换 降低暖气能耗，提高室内玻璃表面温度，防止露珠凝结， 保持视线清晰。同时兼备低辐射、高透光性能的LOW-E镀 膜玻璃，其成本大为提高，一般项目不能兼顾或较少采用， 北京银泰中心是采用这种玻璃的为数不多的项目。 幕墙单元石材部分采用双层1.5mm镀锌钢板中间加保 温棉，窗台部分设置三道（通常为一道）保得板（水泥压 力板），由此保证室内噪音在35分贝以下。 幕墙单元型材的插接处采用四道胶条密封，充分保证 系统的水密和气密性能。幕墙型材表面采用氟碳喷涂，提 高表面抗氧化能力。幕墙单元石材为高强度花岗岩，确保 其抵抗风压和地震的能力。
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八大特色
７）身份识别安全系统服务 大堂设置身份识别安全系统服务，充分保证办公企业的安 全，并有效避免未预约外来人员的往来烦扰。 ８）全面个性化设计，创造人性化舒适办公环境 全面个性化设计， 银泰写字楼提供全面个性化需求调整条件，满足不同企业 的全方位需求。包括：部分标准层可实现局部挑空，为企业提 部分标准层可实现局部挑空， 部分标准层可实现局部挑空 供完整的独立办公空间；所有楼层预留茶水间 所有楼层预留茶水间条件、部分楼层 所有楼层预留茶水间 部分楼层 预留行政卫生间条件，为企业创造人性化环境。 预留行政卫生间
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配置参数
通讯 大厦主系统：纵向语音采用3类大对数电缆，布设在每层的弱电间语音配线架上，可为写字楼租户提 供直拨电话，中继线，IP电话，长途电话，centrex集团电话；纵向数据采用光纤，１２芯单模光纤。租 户可以向电信运营商申请专线；小型租户可以使用宽带通服务，带宽可有多种选择，最大带宽为10M；写 字楼地面为架空地板，下面为地面线槽，租户可以自己布线建立局域网络，再通过电信提供的出口上网。 通讯支持：本项目有中国移动，中国联通，小灵通的信号覆盖。覆盖范围为全部建筑。 有线电视和卫星系统：有线电视卫星电视分布到写字楼弱电间的分支器上，写字楼租户可以自己将电视线 缆接入房间；卫星电视用鑫诺１号卫星，接收境外２５套电视节目，如ＣＮＮ，ＢＢＣ等
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项目简介
▇总建筑面积35万平米，由三栋塔楼 建筑面积35万平米， 中央主楼为酒店公寓楼， 249.9米 建筑面积35万平米 由三栋塔楼组成。中央主楼为酒店公寓楼，63层，高249.9米，为长安街沿线最高 中央主楼为酒店公寓楼 63层 建筑，由柏悦酒店和极品酒店服务式公寓柏悦府、柏悦居组成。 建筑 ▇东西两栋写字楼44层，高186米，每栋地上建筑面积7.2万平米，标准层建筑面积1849平米，为国际甲级 东西两栋写字楼44层 186米 每栋地上建筑面积7.2万平米，标准层建筑面积1849平米， 东西两栋写字楼44 7.2万平米 1849平米 写字楼PICC写字楼及银泰中心写字楼。 PICC写字楼及银泰中心写字楼 写字楼PICC写字楼及银泰中心写字楼。 ▇裙房4层，高24米，为奢华品牌、会议、宴会设施、中西餐饮和现代健身Spa等高级商业配套，裙房将三 座塔楼连接成为四通八达的整体，形成现代都市高品质生活目的地。
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配置参数
电力系统 电力系统： 2台2000KVA变压器，2台1600KVA变压器 电容量： 7200KVA 双路供电： 分低区高区，不同变电站双路供电，每个变电站容量满足100%负荷 照明水平分配： 1）天花板布线 2）地面线槽布线。 照明： 办公区预留照明电量满足500lux/平方米的照度
▇华贸中心写字楼为跨国公司量身定做，以国 以国 际领袖型金融公司为支撑，配以国际标准设计的 际领袖型金融公司为支撑 公寓、CBD最大的商业中心新光天地、丽思卡尔顿 CBD最大的商业中心新光天地 CBD最大的商业中心新光天地、 和JW万豪酒店 JW万豪酒店及中央公园，构成了北京最具影响 万豪酒店 和竞争力的项目，已成为国际水准的商务平台。