重庆市大学城某项目可行性研究报告

科苑项目可行性研究报告

1项目总述

1.1科苑项目坐落于重庆虎溪大学城，科技大道主干道上，比邻重庆科技学院新校区用地东北角，东临歌乐山国家级森林公园，西靠缙云山国家级森林公园，北有大学城入口3Km2的人工湖及景观大道，南临梁滩河、寨山坪。远离城市闹市。

1.2用地性质为商业住宅用地

1.3规划面积：10公顷（1公顷=1万平方米=15亩，1亩=667平方米）；

1.4场地现状：地面上建筑物已拆迁，场地正进行平整，场地地形地貌和周围道路情况见现状；

1.5该项目拟建规模为160000平方米。科苑项目选址位于重庆大学城东南边缘。

2市场分析

2.1 宏观政策及经济发展状况分析

2.1.1国家政策及经济发展

房地产行业一直是国家十分关注的行业，房地产行业的发展直接影响到人们的日常生活，所以政府对房地产行业的控制也是十分谨慎和重视的从2009年初，银行信贷流入房地产的资金来看，增长幅度快速下降。更为重要的是，个人住房按揭贷款，在2008年全年的基础上严重萎缩。2009年处的住房按揭贷款仅为532亿，与2008年同比仍然是负增长。住房按揭贷款是房地产市场命脉，如果没有住房按揭贷款，房地产市场要想发展与繁荣是艰难的。在这一艰难的数据下在2009年初，国家为了刺激房地产行业的发展，做了一系列政策的调整，主要为下:

1〉调购买普通住房契税税率

2〉暂免个人买卖印花税和营业税

3〉免个人转让出售的土地增值税

4〉降低购买首付比和个贷利率

各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。

进入第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新

一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大

土地供应，平衡土地供求的措施。

2009年底，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，

明确提出：

1〉“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”

2〉同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康

发展，会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综

合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

3〉重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强

市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比，本

次会议明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。

2.1.2 重庆市政策及房地产发展状况

在遭受金融危机的冲击下，有关部门年初曾预计今年的财政收入将出现负增

长。我市为了应对金融危机给出了一系列的优惠措施：1〉普通住宅营业税按2

年征收。2年以上免征收营业税。2〉非普通住宅满两年的征收差额营业税，但

要提供不动产发票或契税发票或与开发商所签的第一次购房合同，其中任何一样

都可以。未满两年的全额征收。144平方米以上的产权证满2年的征收差额营业

税须提供不动产发票，没满的全额征收营业税。3〉契税：套内面积在144平方

米以内按1%征收，超出面积按1.5%征收。4〉而在年底的经济工作会议上，政府

也表达了调控房价，控制土地批出的价格。

今年1~11月，全市共销售商品住房3068.78万平方米，同比增长63.47%。

进入10月，房价达到历史新高——秋季房交会商用住宅建面成交均价为4878 元

/平方米，其套内面积均价已突破5000元大关。民众旺盛的购买热情已被唤起。

房地产市场任然处于火热期。

2.2 重庆大学城规划及发展状况

2.2.1 大学城整体规划

重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山脉之间，规划面积33平方公里，人口50万左右，建设总投资约300亿元，是西部新城率先启动的第一个功能片区，以教育科研为主，是重庆市重要科教文化基础设施项目和重点工程。按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。

大学城建设采取市区两级共同推进的方式。由沙坪坝区和市地产集团组建城区建设委员会，负责征地拆迁和基础设施建设。目前，大学城路网体系基本形成，与主城东部连接的渝遂高速公路大学城段已通车，轻轨一号线、双碑遂道建设即将实施。水电气讯、垃圾处理、污水处理等项目相继建成投入使用。

大学城共入驻高校15所，门类齐全，办学层次多样。校园按照基础设施一体化、教学设施及科研设施一体化、文化娱乐设施一体化、后勤服务设施一体化、师生资源一体化的要求实施建设。

自2005年大学城开城以来，已有11所高校先后投入使用，目前入驻学生达到10万人，到2015年，14所高校全部建成，师生规模25万人。

为加强大学城功能配套，由沙坪坝区财政在2005年投资3亿元修建了七所配套中小学，重庆一中、重庆八中、重庆市人民小学、美国QSI国际学校等名中名小已经入驻。

重庆大学城的建设为全市高校拓展了办学空间，为重庆市主城向西发展战略搭建了重要平台，为形成以“西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地”为基础特色的重庆市第六个城市副中心——西永城市副中心奠定了坚实基础。

2.2.2 经济发展状况及基础设施配套

“如果倒退5年，在虎溪街上，一个30多平米的门面一月的租金也就300元左右，现在每个月可以租到3000元以上。目前，大学城商铺的租金普遍为80~100元每平方米，最高达420元每平方米，已与市内成熟商圈的租价持平，而大学城内有价无铺的情形还较严重，经过大学城几年的发展，大学城从一个不起眼的小镇，发展成了一个集合教育、商业休闲为一体的经济区域，大学城熙街商业街，满足大学城入住师生和游客休闲娱乐、餐饮消费需求，使熙街商业街13.5万平方米商业设施，成为大学城商业人气聚集区。丰富了在校师生的业余购物生活，促进了大学城的经济的发展。

沙坪坝区人民政府已与重庆市地产集团签订协议，投资60亿元，用于大学城基础设施建设、拆迁安置、百米科技景观大道建设、井口至土主的隧道工程等项目。

从大学城开建以来启动以道路为先导的三条道路建设，开工建设从西永收费站至虎溪的科技景观大道一期工程，紧后开工建设从虎溪至曾家的大学城内环主干道，再建成从白市驿到西永的城市二环快速干道。作为重庆市大学城内的景观式交通骨架，科技景观大道规划为城市一级主干道，从西永镇至虎溪镇，全长公里左右，宽达几十米，是目前我市最宽的大道。道路由绿化带、人行道、非机动车道和中央绿化分隔带组成。该工程早就通车。

主干道的形成为加快大学城的发展奠定了相应的基础，到现目前，大学城的各种配套设施正在逐步的完善，水、电、气等搭接工作也在紧张有序的进行，干道两旁的配套绿化、标语也逐步完善。

经过几年时间的建设发展，现重庆大学城基础建设基本完备，新建的卓越熙街商贸中心，丰富了在校师生的业余购物生活，促进了大学城的商业发展及旅游发展。