房地产企业营改增政策讲义
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一、 营 改 增 背 景
基本要求是环环相扣而增值税和营业税两税并存，使增值税抵扣中断。具 体表现在：第一，从工商业看，由于征收增值税时外购服务缴纳的营业税 不能在产品增值税中抵扣，使抵扣中断。第二， 从服务业看， 由于征收
营业税时外购产品缴纳的增值税不能在营业税中抵扣， 使抵扣中断。第三，
从产业流程看， 当处于中间环节的服务业征收营业税时， 不但服务业从 上一环节外购产品服务的增值税和营业税不能抵扣， 而且服务业为下一环
二、
增 值 税 特 征
而购买方凭发票上注明的税款在计算当期应纳税额时进行抵扣。在实际操作中，税务部门对发票
的开具和使用是严格进行管理的，购买方取得发票抵扣联应当经过税务部门的认证才能够进行抵 扣。 4、价外计税，价税分离。在商品交易过程中销售方向购买方收取的款项应该包括货物本身 的价款和转移出去的税额（即销项税额），所以有“含税销售额”和“不含税销售额”之称，含 税不含税，主要是指含不含向购买方收取的增值税税额。增值税以不含税销售额为计税依据，即 计税价格不包含其本身的税额，税收负担明确，这一点与以含税价格为计税依据的其他流转税税 种是完全不同的。一般开具的增值税专用发票都会分别标明货物的价款和增值税税款，但在商品
房地产企业营改增政策讲义
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 尤尼泰税务师事务所有限公司
目录
第一章 营改增基本情况及企业营改增工作安排
第二章 营改增对房地产企业影响及筹划建议
第三章 房地产企业营改增政策
房地产企业营改增政策讲义 第一章 营改增基本情况及企业营改增工作安排 第一节 营改增背景及增值税特征
背
景
水平以及两者相对比重的变化都和我国的产业结构有着直接的关系。改革开放以来，随着经济
的高速发展和产业结构的不断升级，服务业在国民经济中所占的比重也越来越大，尤其在经济 发达地区，例如，2011年，上海市第三产业占GDP比重为57.9%；北京市第三产业占GDP比重 为75%。这就使得营业税和增值税在税收收入中的比重发生了重大变化。
节提供服务的营业税也不能抵扣， 使抵扣中断。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（二）从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增 值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。
这种影响主要表现在由于营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地
一、 营 改 增 背 景 会使企业为避免重复征税而倾向于“小而全”、“大而全”模式，进而扭曲企业在竞 争中的生产和投资决策。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更 愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 2008-2011年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结 增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业
构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，
一、
则课征营业税。这一始于 1994 年的税制安排，适应了当时的经济体制和税 收征管能力，为促进经济发展和财政收入增长发挥了重要的作用。然而，随 着市场经济的建立和发展，这种划分行业分别适用不同税制的做法，日渐显
选择合适的计税方法（简易计税法或一般计税法）。
房地产企业营改增政策讲义
第二节
营改增总体要求、工作内容及时间安排
2、合同梳理。按照合同执行和未执行情况进行分别统计，未执行合同，推迟执行， 考虑按照“营改增”政策进行调整，取得增值税专用发票。已执行合同应当进行款项结算， 取得或开具营业税发票。同时，还要关注原合同对税制变化的约定条款，是否涉及营改增的 变化的内容。 3、供应商梳理。房地产开发企业面对的供应商较多，情况相对复杂，采购部门应
当对供应商进行调查了解，选择规模大、纳税信誉好、会计核算规范的一般纳税人作为合作
伙伴，有利于降低税负和提升自身的纳税信誉度。 4、梳理采购计划。全面梳理2016年度设备、材料、不动产等采购（租赁）计划， 采购部门应当会同业务部门商议，凡能够推迟到5月1日后执行的采购计划，可做适当的推迟
安排，因为营改增后购进（租赁）动产、不动产的增值税允许抵扣。
细分和服务外包的发展。同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务
业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税 的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践
营
改 增 背 景
现出其内在的不合理性和缺陷，对经济运行造成扭曲，不利于经济结构优化。 营改增是当下税制改革的必然选择。
房地产企业营改增政策讲义 第一节 营改增背景及增值税特征 （一）从税制完善性的角度看，两税并行，抵扣中断，影响了增值税 作用的发挥。 为避免重复征税，我国对工商业采取增值征税方法，实施增值征税的
景
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（四）从全球经济发展的角度看，两套税制并行不利于进出口
一、
贸易的发展，阻碍了我国经济全球化的进程。
出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营 业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。由于绝大多数实行增 值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税，与这些对服务业课
环节的经营者作为纳税人购进货物时随同购进货物的价款向销售方支付进项税额， 销售时随同销售产品的价款向购买方收取销项税额，再将销项税额扣除进项税额 的差额作为应纳税额上缴给国家，这样，在流转过程中纳税人本身并不承担增值 税税款。税款抵扣环节环环相连，随着各环节交易活动的进行，增值税税负具有 逐环节向前推移的特点，作为纳税人的生产经营者并不是增值税的真正负担者， 只有最终消费者才是全部税款的负担者。
中的一些困境。
一、 营 改 增 背
随着多样化经营和新的经济形式不断出现，税收征管也面临着 新的难题。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越 来越多，形式越来越复杂，要准确划分商品和服务各自的比例也越来
越难，这给两税的划分标准提出了挑战。再如，随着信息技术的发展， 某些传统商品已经服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，二者难以 清晰界定，是适用增值税还是营业税的难题也就随之产生。
分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东、宁波、
厦门和深圳 11个省（直辖市、计划单列市），自 2013年 8月 1日起交通运
输业和现代服务业试点范围扩大至全国。 2014 年 1月 1日，铁路运输和邮 政业纳入试点范围。 2014年 6月 1日，电信业纳入试点范围。 2016 年5月 1
增
值 税 特 征
有利于简化征收，强化征管，尤其是使基层税务机关能够集中较多的力量加强对大中
型企业的纳税人和管理，抓好收入重点。
房地产企业营改增政策讲义
第二节
营改增总体要求、工作内容及时间安排
为了使公司的税务管理实现平稳的过渡，提高工作有效性，制定本工作方案。 一、总体要求 营改增工作不是简单的税种变化，会影响到公司财务、采购（供应）、销售、预 算等部门的工作。为了实现营改增工作的有效对接，公司财务部牵头推进该项政策的 落实工作。公司各部门应当高度重视，积极配合，群策群力。
1、项目梳理。按照取得《建筑工程施工许可证》已开工项目、已取得《建筑工程 施工许可证》未开工项目、未取得《建筑工程施工许可证》未开工项目、已取得《建筑 工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工
程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目等情况分别统计，便于
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
3、增值税专用发票抵扣制度。为了保证税款抵扣制度的实施，税务部门很大程度上通过增 值税发票对纳税人的交易进行管理。根据规定，发生交易行为时销售方应该开具增值税发票给购 买方，发票上注明货物的价款、税款及价税合计数，销售方凭发票上价税合计的金额收取货款，
我国通过分税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在1994年的税 制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和
从我国税制改革的历史来看，我国1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。1994年，
一、 营 改 增
不动产征收营业税。2009年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全面实施 增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。 从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要 是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑 业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入
零售环节，价款和税款未分开标明，这主要是考虑群众的消 费心理，并未改变增值税价外税性质。
房地产企业营改增政策讲义 第一节 营改增背景及增值税特征
5、具有中性税收的特征。中性税是指在设计税制（税种）时，不考虑或基本不 考虑税收对经济的宏观作用，而是由市场对资源进行配置，政府不施加任何干预，增 值税在税制建设中要遵循中性原则，以保证市场对资源配置的基础。但是，在实践中 二、 任何一个国家都做不到，只是努力的方向而已。 6、对不同经营规模的纳税人，采取不同的计税方法。相对于其他税种来说，增 值税一个很明显的特点是将纳税人分类管理，现行增值税按照销售额大小和会计核算 健全与否将纳税人划分为两类：一类为一般纳税人，采用购进扣税法计税；另一类是 小规模纳税人，采用征收率的特殊办法征收，这样，既有利于增值税制度的推行，又
房地产企业营改增政策讲义
第二节 营改增总体要求、工作内容及时间安排
二、主要工作内容及时间安排 （一）成立工作小组
成立包括公司领导、财务、预算、供应、项目、IT等部门相关人员参加的工作小组， 明确各部门工作职责，责任到人，分阶段共同推进。公司应当在4月初成立工作小组，并 开展工作。
（二）梳理营改增主要工作内容
应纳税额=销项税额-进项税额
征
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（二）增值税特征
1、不重复征税。这主要体现在增值税只是对生产过程中纳税人创造的增值额
进行征税，也就是只对货物或劳务销售额中没有征过税的那部分增值额征税，对 二、 增 值 税 特 征 销售额中属于转移过来的、以前环节已征过税的那部分销售额则不再征税。 2、税负转嫁（理论）。增值税实行价外税并采用税款抵扣制，商品流通中各
日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（一）增值税计税原理 1、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一接计税法： 应纳税额=增值额×适用税率 （2）间接计税法（购进扣税法或发票扣税法）：
房地产企业营改增政策讲义
第二节
营改增总体要求、工作内容及时间安排
5、梳理报销流程。在营改增的情况下，购进或接受劳务的进项税额允许抵扣，但是有严格的 抵扣制度，专用发票抵扣必须通过税务机关认证，而且要求发票流、资金流、货物（劳务）流的统 一，财务部门应当梳理原有的报销流程，对不适用营改增的办法进行调整、补充和完善。 6、已缴税款和开票情况的梳理。企业取得的预收款，查看是否存在已经申报缴纳营业税，但 是未开发票的情况。建议企业在5月1日前全部补开。否则，在5月1日后开具增值税普通发票，还需 要到税务机关办理不征税相关手续，避免增加不必要的工作。 7、梳理项目开发、管理和销售模式。就项目开发、管理和销售过程中的业务事项，按照项目 开发阶段，分部门、分类别的进行梳理，哪些事项是由甲方自行完成的，哪些事项是委托乙方完成 的，按照营改增政策要求，能委托乙方完成的尽量委托乙方完成，便于取得增值税专用发票。 各部门应当在4月30日前，初步完成上述梳理工作，并将梳理结果形成报告。
营
改 增 背 景
征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 上述分析无不说明，在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部 的商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，是深化我国税制改
一、
营 改 增 背 景
革的必然选择。 自 2012年 1 月 1日起，在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营 业税改征增值税试点，自 2012 年 8月 1日起至年底，将试点范围由上海市
基本要求是环环相扣而增值税和营业税两税并存，使增值税抵扣中断。具 体表现在：第一，从工商业看，由于征收增值税时外购服务缴纳的营业税 不能在产品增值税中抵扣，使抵扣中断。第二， 从服务业看， 由于征收
营业税时外购产品缴纳的增值税不能在营业税中抵扣， 使抵扣中断。第三，
从产业流程看， 当处于中间环节的服务业征收营业税时， 不但服务业从 上一环节外购产品服务的增值税和营业税不能抵扣， 而且服务业为下一环
二、
增 值 税 特 征
而购买方凭发票上注明的税款在计算当期应纳税额时进行抵扣。在实际操作中，税务部门对发票
的开具和使用是严格进行管理的，购买方取得发票抵扣联应当经过税务部门的认证才能够进行抵 扣。 4、价外计税，价税分离。在商品交易过程中销售方向购买方收取的款项应该包括货物本身 的价款和转移出去的税额（即销项税额），所以有“含税销售额”和“不含税销售额”之称，含 税不含税，主要是指含不含向购买方收取的增值税税额。增值税以不含税销售额为计税依据，即 计税价格不包含其本身的税额，税收负担明确，这一点与以含税价格为计税依据的其他流转税税 种是完全不同的。一般开具的增值税专用发票都会分别标明货物的价款和增值税税款，但在商品
房地产企业营改增政策讲义
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 尤尼泰税务师事务所有限公司
目录
第一章 营改增基本情况及企业营改增工作安排
第二章 营改增对房地产企业影响及筹划建议
第三章 房地产企业营改增政策
房地产企业营改增政策讲义 第一章 营改增基本情况及企业营改增工作安排 第一节 营改增背景及增值税特征
背
景
水平以及两者相对比重的变化都和我国的产业结构有着直接的关系。改革开放以来，随着经济
的高速发展和产业结构的不断升级，服务业在国民经济中所占的比重也越来越大，尤其在经济 发达地区，例如，2011年，上海市第三产业占GDP比重为57.9%；北京市第三产业占GDP比重 为75%。这就使得营业税和增值税在税收收入中的比重发生了重大变化。
节提供服务的营业税也不能抵扣， 使抵扣中断。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（二）从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增 值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。
这种影响主要表现在由于营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地
一、 营 改 增 背 景 会使企业为避免重复征税而倾向于“小而全”、“大而全”模式，进而扭曲企业在竞 争中的生产和投资决策。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更 愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 2008-2011年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结 增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业
构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，
一、
则课征营业税。这一始于 1994 年的税制安排，适应了当时的经济体制和税 收征管能力，为促进经济发展和财政收入增长发挥了重要的作用。然而，随 着市场经济的建立和发展，这种划分行业分别适用不同税制的做法，日渐显
选择合适的计税方法（简易计税法或一般计税法）。
房地产企业营改增政策讲义
第二节
营改增总体要求、工作内容及时间安排
2、合同梳理。按照合同执行和未执行情况进行分别统计，未执行合同，推迟执行， 考虑按照“营改增”政策进行调整，取得增值税专用发票。已执行合同应当进行款项结算， 取得或开具营业税发票。同时，还要关注原合同对税制变化的约定条款，是否涉及营改增的 变化的内容。 3、供应商梳理。房地产开发企业面对的供应商较多，情况相对复杂，采购部门应
当对供应商进行调查了解，选择规模大、纳税信誉好、会计核算规范的一般纳税人作为合作
伙伴，有利于降低税负和提升自身的纳税信誉度。 4、梳理采购计划。全面梳理2016年度设备、材料、不动产等采购（租赁）计划， 采购部门应当会同业务部门商议，凡能够推迟到5月1日后执行的采购计划，可做适当的推迟
安排，因为营改增后购进（租赁）动产、不动产的增值税允许抵扣。
细分和服务外包的发展。同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务
业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税 的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践
营
改 增 背 景
现出其内在的不合理性和缺陷，对经济运行造成扭曲，不利于经济结构优化。 营改增是当下税制改革的必然选择。
房地产企业营改增政策讲义 第一节 营改增背景及增值税特征 （一）从税制完善性的角度看，两税并行，抵扣中断，影响了增值税 作用的发挥。 为避免重复征税，我国对工商业采取增值征税方法，实施增值征税的
景
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（四）从全球经济发展的角度看，两套税制并行不利于进出口
一、
贸易的发展，阻碍了我国经济全球化的进程。
出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营 业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。由于绝大多数实行增 值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税，与这些对服务业课
环节的经营者作为纳税人购进货物时随同购进货物的价款向销售方支付进项税额， 销售时随同销售产品的价款向购买方收取销项税额，再将销项税额扣除进项税额 的差额作为应纳税额上缴给国家，这样，在流转过程中纳税人本身并不承担增值 税税款。税款抵扣环节环环相连，随着各环节交易活动的进行，增值税税负具有 逐环节向前推移的特点，作为纳税人的生产经营者并不是增值税的真正负担者， 只有最终消费者才是全部税款的负担者。
中的一些困境。
一、 营 改 增 背
随着多样化经营和新的经济形式不断出现，税收征管也面临着 新的难题。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越 来越多，形式越来越复杂，要准确划分商品和服务各自的比例也越来
越难，这给两税的划分标准提出了挑战。再如，随着信息技术的发展， 某些传统商品已经服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，二者难以 清晰界定，是适用增值税还是营业税的难题也就随之产生。
分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东、宁波、
厦门和深圳 11个省（直辖市、计划单列市），自 2013年 8月 1日起交通运
输业和现代服务业试点范围扩大至全国。 2014 年 1月 1日，铁路运输和邮 政业纳入试点范围。 2014年 6月 1日，电信业纳入试点范围。 2016 年5月 1
增
值 税 特 征
有利于简化征收，强化征管，尤其是使基层税务机关能够集中较多的力量加强对大中
型企业的纳税人和管理，抓好收入重点。
房地产企业营改增政策讲义
第二节
营改增总体要求、工作内容及时间安排
为了使公司的税务管理实现平稳的过渡，提高工作有效性，制定本工作方案。 一、总体要求 营改增工作不是简单的税种变化，会影响到公司财务、采购（供应）、销售、预 算等部门的工作。为了实现营改增工作的有效对接，公司财务部牵头推进该项政策的 落实工作。公司各部门应当高度重视，积极配合，群策群力。
1、项目梳理。按照取得《建筑工程施工许可证》已开工项目、已取得《建筑工程 施工许可证》未开工项目、未取得《建筑工程施工许可证》未开工项目、已取得《建筑 工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工
程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目等情况分别统计，便于
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
3、增值税专用发票抵扣制度。为了保证税款抵扣制度的实施，税务部门很大程度上通过增 值税发票对纳税人的交易进行管理。根据规定，发生交易行为时销售方应该开具增值税发票给购 买方，发票上注明货物的价款、税款及价税合计数，销售方凭发票上价税合计的金额收取货款，
我国通过分税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在1994年的税 制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和
从我国税制改革的历史来看，我国1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。1994年，
一、 营 改 增
不动产征收营业税。2009年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全面实施 增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。 从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要 是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑 业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入
零售环节，价款和税款未分开标明，这主要是考虑群众的消 费心理，并未改变增值税价外税性质。
房地产企业营改增政策讲义 第一节 营改增背景及增值税特征
5、具有中性税收的特征。中性税是指在设计税制（税种）时，不考虑或基本不 考虑税收对经济的宏观作用，而是由市场对资源进行配置，政府不施加任何干预，增 值税在税制建设中要遵循中性原则，以保证市场对资源配置的基础。但是，在实践中 二、 任何一个国家都做不到，只是努力的方向而已。 6、对不同经营规模的纳税人，采取不同的计税方法。相对于其他税种来说，增 值税一个很明显的特点是将纳税人分类管理，现行增值税按照销售额大小和会计核算 健全与否将纳税人划分为两类：一类为一般纳税人，采用购进扣税法计税；另一类是 小规模纳税人，采用征收率的特殊办法征收，这样，既有利于增值税制度的推行，又
房地产企业营改增政策讲义
第二节 营改增总体要求、工作内容及时间安排
二、主要工作内容及时间安排 （一）成立工作小组
成立包括公司领导、财务、预算、供应、项目、IT等部门相关人员参加的工作小组， 明确各部门工作职责，责任到人，分阶段共同推进。公司应当在4月初成立工作小组，并 开展工作。
（二）梳理营改增主要工作内容
应纳税额=销项税额-进项税额
征
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（二）增值税特征
1、不重复征税。这主要体现在增值税只是对生产过程中纳税人创造的增值额
进行征税，也就是只对货物或劳务销售额中没有征过税的那部分增值额征税，对 二、 增 值 税 特 征 销售额中属于转移过来的、以前环节已征过税的那部分销售额则不再征税。 2、税负转嫁（理论）。增值税实行价外税并采用税款抵扣制，商品流通中各
日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（一）增值税计税原理 1、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一接计税法： 应纳税额=增值额×适用税率 （2）间接计税法（购进扣税法或发票扣税法）：
房地产企业营改增政策讲义
第二节
营改增总体要求、工作内容及时间安排
5、梳理报销流程。在营改增的情况下，购进或接受劳务的进项税额允许抵扣，但是有严格的 抵扣制度，专用发票抵扣必须通过税务机关认证，而且要求发票流、资金流、货物（劳务）流的统 一，财务部门应当梳理原有的报销流程，对不适用营改增的办法进行调整、补充和完善。 6、已缴税款和开票情况的梳理。企业取得的预收款，查看是否存在已经申报缴纳营业税，但 是未开发票的情况。建议企业在5月1日前全部补开。否则，在5月1日后开具增值税普通发票，还需 要到税务机关办理不征税相关手续，避免增加不必要的工作。 7、梳理项目开发、管理和销售模式。就项目开发、管理和销售过程中的业务事项，按照项目 开发阶段，分部门、分类别的进行梳理，哪些事项是由甲方自行完成的，哪些事项是委托乙方完成 的，按照营改增政策要求，能委托乙方完成的尽量委托乙方完成，便于取得增值税专用发票。 各部门应当在4月30日前，初步完成上述梳理工作，并将梳理结果形成报告。
营
改 增 背 景
征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 上述分析无不说明，在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部 的商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，是深化我国税制改
一、
营 改 增 背 景
革的必然选择。 自 2012年 1 月 1日起，在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营 业税改征增值税试点，自 2012 年 8月 1日起至年底，将试点范围由上海市