2017年宁波市区写字楼年度报告

宁波市区写字楼市场年度报告

2017年

2017-6-2

目录

一、序言--------------------------------------------------------------------------------------------------------1

二、宁波市区商服土地市场--------------------------------------------------------------------------------------2

三、宁波市区写字楼市场----------------------------------------------------------------------------------------6

四、宁波东片区写字楼市场------------------------------------------------------------------------------------

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五、宁波市区写字楼年度成交排行-----------------------------------------------------------------------------13

六、总述-------------------------------------------------------------------------------------------------------

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一、序言

宁波市区写字楼于2001年前开始萌芽，经历了7年发展、提升后，2008年之后逐渐萎缩。转折点在2012年，随着南部商务区、东部新城、高新区的集中开发，写字楼推盘量激增，但成交依旧低迷(年均去化量15-20万方)，存量逐年破新高(存量一路高涨至160万方)，正式进入井喷阶段。近2年，市场新增供应量下降，存量有所下降，但依旧处于高位。

从写字楼的形式看，所谓的板块标杆项目(地标、大体量、高配置、智能、超五星级)逐渐增多，高端市场的竞争较强，价格基本维持在18000-20000元/㎡，高端客户基数不大，但选择余地较多，办公去化速度较慢。而创新型小面积集中式创客办公也逐渐进入大家的眼球，性价比较高，适合新兴企业。

产品类型逐渐增多，竞争力不减，如何从中取胜，各个开发商也算是苦思冥想，越来越多的项目采用以租带售的形式，降低成本，

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有效促进成交，市场呈现百家争鸣态势。

二、宁波市区商服土地市场

1、商服土地成交情况

2017年宁波市区商服土地成交41万方(总建面积)，环比下降64%，占17年总成交土地量的9%；商服土地成交总金额约8.6个亿，折合平均楼面价约2096元/㎡,环比上升49%。随着住宅土拍市场的火爆成交，商服土地的价格也有所上浮。

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从区域成交看，镇海和江北区的商服土地成交量位列一二位，分别成交12万方和10万方，成交楼面价则位列各区后几位。海曙区的商服用地成交单价最高，34750元/㎡，为轨道2号线城隍庙站地块，地块属性好，地段优势明显。

各区域商服土地基本为底价成交，但整体成交楼面价相比往年有所上升，住宅土拍的火热，导致政府对土地的价格预期上升。

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2、17年重点商服土地成交排行

Ａ．市区商服土地成交楼面价排行ＴＯＰ１０

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B．市区商服土地成交总价排行ＴＯＰ１０

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三、宁波市区写字楼市场

1、整体供求走势

从写字楼供求走势来看，2017年新增销售面积15万㎡，环比下降58%，主要为宁波智慧园、尼塔国际、宁波公馆和柒里新都等；

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成交面积约21.6万㎡，环比需求量下降46%；成交均价约10250元/㎡，环比上升5%，高价项目成交量不高，价格起伏不大。重点成交项目为宁波智慧园，以37665㎡的成交量排名第一。目前市区写字楼存量约149万方，环比下降4%，随着年度新增供应量的下降，存量压力有所缓解，但依旧处于高位，市场竞争激烈。（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）

从写字楼成交价格分布来看，2017年宁波市区写字楼成交价格主要集中在8000-10000元/㎡，占47%；其次是10000-15000元/㎡，占比34%；价格超过15000元/㎡的成交仅占3%。

目前宁波市区写字楼价格基本保持在8000-10000元/㎡的平稳态势；部分品质、配套、档次相对较高的写字楼单价突破万元；

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但少量单价超过15000元/㎡的超甲级标杆写字楼相比大城市，客群依旧有限，成交量低位运行。

2、分版块市场

从区域供求来看，2017年鄞州区写字楼新增供应量最高，约8万方；高新区写字楼成交量排行第一，约6.6万方，约占市区写字楼成交量的31％，主要来自宁波智慧园、朝里中心，集中式产业办公成交价格相对主城区较低，符合多数客户需求；海曙区写字楼成

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交价格最高，约11143元/㎡，主要成交来自恒通广场、南塘新街等。鄞州区虽有宁波财富中心、恒大城市之光、汇银国际等高价盘在售，但整年去化量不高，反而成交主要集中在银亿东都国际和新和邦大厦这些价格相对较低的楼盘，导致整体均价不高；镇海及北仑区写字楼售价偏低，基本在7000元/㎡左右，行政能级不及东部新城和南部商务区，有一定的差价，客户属性也有一定的区别。

从区域写字楼存量分布来看，鄞州区的存量最高，约59万方，主要来自环球航运广场、恒大城市之光、宏泰广场、中银大厦、新和邦大厦、银亿东岸等。

存量写字楼面积段基本在200-400㎡之间，市场竞争激烈；部分面积段超700㎡，虽然有一定的市场需求，但客群基数不高，去

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化速度相比之下较慢。

3、产品面积段需求分析

从产品面积段成交来看，2017年写字楼成交面积基本集中在200-300㎡，占总成交的53%。小面积分割产品，总价低，操作灵活性更高，出租、转手更容易。

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