资产评估

一资产评估假设最基本的作用：评价和平值，表明条件，价值需求。

是否可确指：资产是否独立存在。存在形态：有无形。综合获利能力：单项整体。生产经营过程：经营与非经营。评估时遵守的准则与报告披露的要求：完全资产评估，限制性资产评估。资产评估最基本作用咨询。

资产评估的主要特点市场性，公正性，专业性，咨询性。市场性主要体现：是市场经济的产物，模拟市场完成，最终经得起试产检验。公正性：按法定程序进行，技术基础。评估人员为无利害关系的第三者，组织基础。专业性：专业人员评估且建立在专业知识与经验上。

持续假设内容：（在用，移地，转用）续用。

资产评估工作原则：独立，客观公正，科学。经济技术原则：预期收益，供求，贡献，替代，评估时间点原则。

二价值类型市场夹着所适用的假设前提：公开市场假设。

以产权变动为评估目的：企业兼并。转让非整体性资产的经济行为：资产转让。整体产权出售：企业出售。联合经营实体：企业联营。

影响资产评估结果价值类型的直接因素：评估的特定目的。

资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果是被评估资产的时点价值。

有型资产的拆零变现价值估计数额被称为残余价值。

市场价值成立的基础条件：处于最佳使用状态，市场条件是公开市场。

市场价值以外的价值：投资价值，在用价值，保险价值。

价值类型的分类：

按资产业务来划分，资产的特定目的：抵押，保险，课税，投资，清算，转让，保全，交易，兼并，拍卖，租赁，补偿价值。

以资产评估时所依据的市场条件及评估资产的使用状态：市场价值，市场以外价值。

从资产评估假设的角度评估市场价值类型：继续使用价值，公开市场价值，清算价值。

以资产评估的标准形式：重置成本，收益现值，现行市价，清算价格。

从理论上讲，决定资产评估价值的基础条件：委托方要求，资产自身的功能，利用方式使用状态。

三评估途径与方法市场途径收益途径评估资产经济参数存在的关系是：资本化率越高，收益现值越低。

市场途径评估资产价值用三个及以上参照物目的：排除参照物个别交易的偶然性。

价值比率法中市场盈率倍数法主要适用于对企业价值的评估。

评估途径是指：一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称。

市场途径进行资产评估必备的前提条件：充分发育且活跃的市场，足够数量参照物，可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数，参照物与被评估资产的功能相同或相似。

运用市场途径评估资产时考虑的可比因素：资产功能，市场条件，交易条件，资产的实体特征和质量。

折现率的基本要素：无风险报酬率，风险报酬率

成本途径涉及的基本要素：资产的重置成本，资产的有型损耗，资产的功能性贬值，资产的经济性贬值。

资产的成新率的估测方法：使用年限法，修复费用法，观察法。

四资产评估程序注册资产评估师首先执行的程序是：明确评估业务基本事项。

编制资产评估作业计划对合理安排工作，进度，人员调配有重要意义。

注册资产评估师评估业务基本事项：评估目的，对象和范围，价值类型，基准日，评估报告使用限制。

资产评估业务约定书的基本内容包括：评估目的，评估收费，评估基准日。

资产评估作业计划应重点考虑的因素：评估目的，评估对象性质。

注册资产评估师手机的评估资料包括：查询记录，询价结果，检查记录，行业资讯，分析资料。

五房地长评估土地使用权年限40年，建筑物经济寿命50年，则折旧年限40.

选择最佳的开发利用方式最重要的是选择房地长最佳的用途及设计方案。

楼面地价是指土地总价与总建筑面积的比

土地面积为800平方米，容积率3，建筑物密度50%，总建筑面积2400

路线价是在特定街道上若干标准临街宗地的平均价格。

适用于市场途径评估的房地产：商品住宅，写字楼，标准产房，高档公寓。

影响房地产区域因素：商业繁华，环境，基础设施，交通，公共设施。

成本途径评估中，房地产重置成本包括开发成本，投资利息，管理费用，开发利润。

出租型房地产纯收益通常为租赁收入扣除维修费，管理费，保险费，房地产税。

适用于假设开发法评估的待开发房地产有生地，熟地，毛地，在建工程。

六机器设备评估进口设备到岸价包括：离岸价，国外运费，国外运输保险费。

自制设备自身购置价格的估测方法采用重置核算法

设备购入原价30000，定基价格指数是105%，评估定基价格指数115%，则评估时该设备的自身购置价格为32857（115/110）*300000

超额投资成本造成的设备功能性贬值的估测方法为复原重置成本减更新重置成本

企业有已经退出使用的设备使用年限记录，估测设备尚可使用年限时通常采用寿命年限平均法。

机器重置成本包括：设备自身购置价格，运杂费，安装费，基础费。

机器设备自身购置价格估测方法：重置核算法，价格指数法，功能价值法，市场询价法。

计算进口设备增值税，组成计税价格：关税完税价格，关税，消费税。

运用市场途径评估机器设备价值的基本前提条件：活跃的设备交易市场，类似设备的交易活动。

可以采用收益途径评估的机器设备主要有租赁设备，生产线。

七无形资产评估无形资产评估的前提：产权变动

不可确定的无心资产：商誉。可确定的：商标，专利，土地使用权

行业平均销售利润10%，企业销售利润15%，当技术转让费为销售收入的5%时，无形资产转让的销售利润分成率为50%确定无形资产收益期限通常按照剩余经济寿命与法律保护年限以及合同年限孰短原则。

无形资产性质划分：知识型（专利，商标），权利型（采矿，特许），关系型（销售网络，顾客名单）

无形资产超额收益的估测方法：直接估算法，功能比较法，分成率法，差额法

无形资产分成率估测方法：分成率换算法，边际分析法，约当投资分成法。

无形资产转让的机会成本：转让的净减收益，转让的净增费用。

八企业价值评估企业的整体价值低于单项资产评估价值之和：企业的资产收益率低于社会平均资金收益率。

企业价值评估中:投资资本是所有者权益加长期负债。

企业价值评估的一般范围：企业的资产范围是从企业产权的角度界定。

运用收益法进行企业价值评估前提条件：企业能够持续经营

从市场交换角度，决定企业价值的因素是企业获利能力。

企业价值评估一般范围内的资产有企业本部拥有的资产，全资子公司的资产，企业控股子公司的资产，非控股子公司的相关资产

运用收益途径评估企业价值时，通常需要剥离的溢余资产有：非生产性资产，自身功能与整体企业功能不协调资产，闲置资产。

企业价值评估对象包括：企业整体价值，股东全部权益价值，股东部分权益价值

处理企业存在的溢余资产时，采用资产剥离单独评估。

运用直接发评估企业价值，选择企业价值评估的价值目标口径的收益额作为评估参数应当依据

持续经营，运用资产基础途径评估企业价值，对各个单项资产的评估应当采用的经济技术原则是替代原则。

企业价值评估的对象是企业整体价值。

企业未来三年收益100 120 130 ，2%增长，折现率8% 评估值1600.

市场收益率10% 行业基准12% 评估企业平均资本8.52%

对各企业各单项资产实施评估并将评估价值加和后，再运用收益法评估企业价值，目的是判断企业是否存在商誉，判断企业是否存在经济性贬值。

企业价值评估中的折现率经济参数：社会平均投资报酬率，行业平均投资报酬率。不合适的经济参数：行业基准收益率，银行贴现率可用于企业价值评估的收益额，包括息前净现金流量，无负债净利润，净利润。