沈阳奥体万达广场商业调研报告
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铺为主 定位：中低档消费 成立时间：1975年 总商业面积：60万平方米 客流：200万人 车位：1800个 消费群体：东北区域服装、百货批发商、低收 入人群
南塔商圈
业态：以鞋类为主批发市场、购物中心、 日杂市场、街铺为主 定位：中低档消费 成立时间：1980年 总商业面积：50万平方米 客流：120万人 车位：1500个 消费群体：辽宁省内鞋类批发商、个体日 用品经营户、中低收入人群
人口密度/ 万人 3.72 4.10 1.46 2.35 0.74 0.07 0.07
于洪区
新民市 辽中县 康平县 法库县 浑南新区 总计
774
3715 1970 2573 1996.3 292 12980
5.96%
28.62% 15.18% 19.82% 15.39% 2.25%
46
81 65 32 33 30 811
4
恒隆广场地处沈阳 一级商圈，客流较 大，所容纳了部分 国际二线和国内一 线品牌，此租金标 准，不代表以上两 类品牌的合作条件 （按谈判实际情况 商铺租金每平米5 元浮动区间） 大悦城地处沈阳一 级商圈，容纳的品 牌部分国际二线和 国内一线品牌，此 租金标准，不代表 以上两类品牌的合 作条件，有联营和 租赁方式，装修免 租期是1-2个月不 等
6.7
5.03
1
二层
4.5
3.33
45
无
三层 一层 2 星摩尔 铁西商 圈 铁西 区 28万 平方米 15万 平方 米 二层 三层 一层 太原街 万达广 场 8.89 万 平方 米 二层 三层 四层
3 5-15 5-10 3-7 6.1 5.31 3.4 3
2.23 —— —— —— 4.81 4.26 2.29 2.29 45 无 65 无
沈阳市概况
面积 序号 图片 名称 所在 商圈 所在 区域 总建筑 面积 购物 中心 面积 各楼层平均租 金租金（元/ 平/天） 负一 层 皇城 恒隆 广场 中街 商圈 沈河 区 80万 平方米 10.9 3万 平方 米 一层 二层 三层 四层 一层 6-8 1012 8 6 4 10 各楼层有效 租金（元/ 平/天） —— —— —— —— —— —— 60 无 物业费 （元/平 /月） 企划 推广 费 备注
铁西商圈
业态：以百货、购物中心、超市、酒店、底商 为主 定位：中低档消费 成立时间：1955年 总商业面积：50万平方米 客流：25万人 车位：2000个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体 、工薪阶层、家庭群体
市府金廊商圈
业态：以百货、购物中心、超市、酒店为主 定位：中高档消费 成立时间：2003年 总商业面积：42万平方米 客流：30万人 车位：1500个 消费群体：高级白领、政府官员、高收入人群 、沈阳周边地区高收入人群
目录 INDENX
沈阳市概况/SHEN YANG INFORMATION •沈阳区位
•沈阳经济
•沈阳人口 •沈阳交通发展 •沈阳商圈简述 •沈阳未来 浑南概况/HUN NAN INFORMATION
项目概况及SWOT分析/PROJECT INFORMATION
沈阳市概况
新中国老牌重工业基地，号称“东方鲁尔”，历史文化名城，装备制造业基地。是辽 宁、东北的一个辐射能力强、带动力大的经济中心。主要是辽宁和整个东北的经济中 心，在此基础上，将要发展成为全国重要的经济区之一和东北亚的经济中心之一。 ——中国 沈阳
性别构成： 沈阳市人口中，男性人口为4095172人，占50.52%；女性人口为4010999人，占49.48%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比 例）由2000年第五次全国人口普查的104.06下降为102.10。 人口受教育程度： 沈阳市人口中，0-14岁人口为791982人，占9.77%；15-59岁人口为6074327人，占74.93%；60岁及以上人口为1239862人，占15.30%， 其中65岁及以上人口为840446人，占10.37%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.43个百分点，15-59岁人口的 比重上升2.67个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.77个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.72个百分点。 同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的人口由11027人上升为20391人；具有高中程度的人口由17076人上升为 18082人；具有初中程度的人口由40365人上升为41243人；具有小学程度的人口由22942人下降为14972人。 全市人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为97672人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少173058人，文盲率 由 3.76%下降为1.20%，下降2.56个百分点。
二层
5 中粮 大悦 城 中街 商圈 沈河 区 50万 平方米 7.2万 平方 米
8
——
45—48 1.2 元/ 平/ 天
三层
6
——
负一 层
盾安 新一 城 中街 商圈 沈河 区 27万 平方米 19.7 万 平方 米 一层 二层 三层 四层 五层
3.5 8 5.5 3.3 3 3
—— —— —— —— —— —— 36 —— 明年4月份开业， 此租金为预算价格 ，实际按谈判情况 而定
6.91%
9.90% 8.00% 3.80% 4.07% 3.70%
0.06
0.02 0.03 0.01 0.02 0.10 0.06
沈阳市概况
四、沈阳市交通
•沈阳市三环内道路总长度 1786公里，道路网密度5.3公 里/平方公里，道路面积率 10.5%，人均道路面积8.9平方 米，处于国内外同类城市中等 偏上水平。 •沈阳小汽车处于高速增长阶段， 每天增加600至700台。目前沈 阳市实际运行机动车总数已经 达到110万辆，包括沈阳注册 机动车93万辆，特种车2万辆， 常年在沈外地车2万辆，每天进 出沈阳外地车13万辆。 •沈阳市常规公交运营车辆 5140台，运营线路201条，运 营里程3750公里，公交分担率 30%。出租车2万台。地铁1、 2号线一期工程总长50公里。
沈阳市GDP统计
18560
20540
2011年沈阳市地区生产总值5950亿元，比上 年增长12.6%；地方财政收入620亿元，增长 33.2%；社会消費品零售总额2417亿元，增长 17%。城市居民人均可支配收入23320元，增 长13.5%；农民人均收入11575元，增长15.5%。
沈阳市概况
6
沈阳市概况
面积
序号 图片 名称 所在商圈 所在区域 总建筑面积 购物中心 面积 各楼层平均租金租金 （元/平/天） 各楼层有效租金（ 元/平/天） 物业费 （ 元/平/月） 企划推 广费 备注
①“百家好”6个月 其余免租品牌期限均 为3个月， ②“拜丽德”“芭啦 啦”免租为2个月； ③“非常泡芙”免租 期为2个月
星摩尔没有设定楼层 租金标准，租金是根 据品牌品质和谈判情 况而定（小面积的精 品配套类租金高）
3
太原街 商圈
和平 区
31.96万 平方米
①2009年开业时， 部分商户租金较低45 元/月/平米，因此平 均租金较低 ②2009年沈阳太原 街万达广场的免租期 情况：免租1-6个月
五里河商圈
业态：以百货、购物中心、超市、酒店为 主。 定位：高中低档消费 成立时间：2003年 总商业面积：48万平方米 客流：20万人 车位：600个 消费群体：白领阶层、高收入者、追求时 尚个性的年轻人、家庭群体
沈阳市概况
浑南奥体商圈
业态：新兴商圈，以购物中心、百货、超 市、街铺、会展中心、体育场馆为主 定位：中高档消费 成立时间：2004年 总商业面积：80万平方米 客流：10万人 车位：2000个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、公司 白领、学生、家庭群体
沈阳市概况
区域 沈河区 和平区 大东区 皇姑区 铁西区 苏家屯区 东陵区
面积/平方 公里 19.6 21 59.1 37 126 776 621
面积占比 0.15% 0.16% 0.45% 0.29% 0.97% 5.98% 4.78%
人口/万人 73 86 86 87 93 54 45
人口占比 9.00% 10.60% 10.60% 10.70% 11.40% 6.60% 5.67%
沈阳市概况
一、沈阳区位介绍
·沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，中
国七大区域中心城市之一，中国十大城市之一，中 国十五个副省级城市之一，是中国重要的装备制造 业基地。
·沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部， 东西长 115 公里 ，南北长 205 公里 。沈阳市国土 总面积为 12980 平方公里，其中建成区面积 261 平方公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦。沈阳 有林地面积 20 万公顷，林木覆盖率25.6% ，水资 源总量为 23.38 亿立方米，地下水 19.95 亿立方米， 水域 13. 7 万公顷 。沈阳总人口810万左右（包括 外地来沈人员以及各个县市），全市 户籍人口720.4万人，市辖区户籍人口506.6万。 ·沈阳市辖区13个：共辖9个市辖区，一个县级市， 三个县。
中街商圈
业态：百货、购物中心、超市、酒店、街 铺为主 定位：高中低档消费 成立时间：300年历史 总商业面积：180万平方米 客流：80万人 车位：4000个 消费群体：追求个性的年轻人、白领阶层 、部分高收入人群、学生群体、工薪阶层 、家庭群体
北行商圈
业态：以百货、超市、酒店、底商、地下 购物街为主 定位：中低档消费 成立时间：1986年 总商业面积：70万平方米 客流：30万人 车位：800个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生 、家庭群体
三、沈阳市人口
总人口： 沈阳市总人口为8106171人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7203717人相比，十年共增加902454人，增长12.53%，年平均 增长率为1.19%。 家庭户人口：
沈阳市共有家庭户 2839413户，家庭户人口为7536299人，平均每个家庭户的人口为2.65人，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少 0.39人。
沈阳市概况
五、沈阳市商圈
北行 商圈
太原街 商圈 铁西 商圈
市府金廊 商圈
中街 商圈
五爱街 商圈
五里河 商圈
南塔 商圈
浑南奥 体商圈
奥体万达
沈阳市概况
5.1 沈阳商业发展历程
沈阳市概况
5.2 商圈分析
太原街商圈
业态：百货、购物中心、超市、酒店、街铺、 地下购物街为主 定位：高中低档消费 成立时间：1980年 总商业面积：100万平方米 客流：50万人 车位：3500个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体 、工薪阶层、家庭群体
沈阳市概况
二、沈阳市经济
沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市， 中国七大区域中心城市之一，中国十大城市之 一，中国十五个副省级城市之一，是中国重要 的装备制造业基地。 2010年，沈阳市地区生产总值将实现5060亿 元，年均增长16.7%，经济总量由副省级城市 的第10位提升到了第7位。全社会固定资产投资 完成4411亿元，年均增长26.5%，投资拉动经 济增长效果显著。地方财政一般预算收入达到 355亿元，年均增长20.8%，社会消费品零售额 完成2023亿元，年均增长17.2%。
沈阳市概况
5.3 沈阳各大购物中心租金分析
面积 号 序 物业 费 （元/ 平/月 ）
图片
名称
所在商 圈
所在 区域
总建筑 面积
购物 中心 面积
各楼层平均租 金租金（元/平 /天）
各楼层有效 租金（元/平 /天）
企划推 广费
备注
一层 铁西 万达广 场 铁西商 圈 铁西 区 57.95万 平方米 8.5万 平方 米
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沈阳奥体万达广场
﹍﹍
调研报告 2012年9月
目录 INDENX
沈阳市概况/SHEN YANG INFORMATION •沈阳区位
•沈阳经济
•沈阳人口 •沈阳交通发展 •沈阳商圈简述 •沈阳未来 浑南概况/HUN NAN INFORMATION •浑南地区简介 •浑南地区经济 •浑南地区人口 •浑南地区交通发展 •浑南地区商圈简述 项目概况及SWOT分析/PROJECT INFORMATION •项目区位及概况 •项目周边交通 •项目周边小区 •项目周边人口分析 •竞争力分析 •SWOT分析 •项目定位
南塔商圈
业态：以鞋类为主批发市场、购物中心、 日杂市场、街铺为主 定位：中低档消费 成立时间：1980年 总商业面积：50万平方米 客流：120万人 车位：1500个 消费群体：辽宁省内鞋类批发商、个体日 用品经营户、中低收入人群
人口密度/ 万人 3.72 4.10 1.46 2.35 0.74 0.07 0.07
于洪区
新民市 辽中县 康平县 法库县 浑南新区 总计
774
3715 1970 2573 1996.3 292 12980
5.96%
28.62% 15.18% 19.82% 15.39% 2.25%
46
81 65 32 33 30 811
4
恒隆广场地处沈阳 一级商圈，客流较 大，所容纳了部分 国际二线和国内一 线品牌，此租金标 准，不代表以上两 类品牌的合作条件 （按谈判实际情况 商铺租金每平米5 元浮动区间） 大悦城地处沈阳一 级商圈，容纳的品 牌部分国际二线和 国内一线品牌，此 租金标准，不代表 以上两类品牌的合 作条件，有联营和 租赁方式，装修免 租期是1-2个月不 等
6.7
5.03
1
二层
4.5
3.33
45
无
三层 一层 2 星摩尔 铁西商 圈 铁西 区 28万 平方米 15万 平方 米 二层 三层 一层 太原街 万达广 场 8.89 万 平方 米 二层 三层 四层
3 5-15 5-10 3-7 6.1 5.31 3.4 3
2.23 —— —— —— 4.81 4.26 2.29 2.29 45 无 65 无
沈阳市概况
面积 序号 图片 名称 所在 商圈 所在 区域 总建筑 面积 购物 中心 面积 各楼层平均租 金租金（元/ 平/天） 负一 层 皇城 恒隆 广场 中街 商圈 沈河 区 80万 平方米 10.9 3万 平方 米 一层 二层 三层 四层 一层 6-8 1012 8 6 4 10 各楼层有效 租金（元/ 平/天） —— —— —— —— —— —— 60 无 物业费 （元/平 /月） 企划 推广 费 备注
铁西商圈
业态：以百货、购物中心、超市、酒店、底商 为主 定位：中低档消费 成立时间：1955年 总商业面积：50万平方米 客流：25万人 车位：2000个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体 、工薪阶层、家庭群体
市府金廊商圈
业态：以百货、购物中心、超市、酒店为主 定位：中高档消费 成立时间：2003年 总商业面积：42万平方米 客流：30万人 车位：1500个 消费群体：高级白领、政府官员、高收入人群 、沈阳周边地区高收入人群
目录 INDENX
沈阳市概况/SHEN YANG INFORMATION •沈阳区位
•沈阳经济
•沈阳人口 •沈阳交通发展 •沈阳商圈简述 •沈阳未来 浑南概况/HUN NAN INFORMATION
项目概况及SWOT分析/PROJECT INFORMATION
沈阳市概况
新中国老牌重工业基地，号称“东方鲁尔”，历史文化名城，装备制造业基地。是辽 宁、东北的一个辐射能力强、带动力大的经济中心。主要是辽宁和整个东北的经济中 心，在此基础上，将要发展成为全国重要的经济区之一和东北亚的经济中心之一。 ——中国 沈阳
性别构成： 沈阳市人口中，男性人口为4095172人，占50.52%；女性人口为4010999人，占49.48%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比 例）由2000年第五次全国人口普查的104.06下降为102.10。 人口受教育程度： 沈阳市人口中，0-14岁人口为791982人，占9.77%；15-59岁人口为6074327人，占74.93%；60岁及以上人口为1239862人，占15.30%， 其中65岁及以上人口为840446人，占10.37%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.43个百分点，15-59岁人口的 比重上升2.67个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.77个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.72个百分点。 同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的人口由11027人上升为20391人；具有高中程度的人口由17076人上升为 18082人；具有初中程度的人口由40365人上升为41243人；具有小学程度的人口由22942人下降为14972人。 全市人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为97672人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少173058人，文盲率 由 3.76%下降为1.20%，下降2.56个百分点。
二层
5 中粮 大悦 城 中街 商圈 沈河 区 50万 平方米 7.2万 平方 米
8
——
45—48 1.2 元/ 平/ 天
三层
6
——
负一 层
盾安 新一 城 中街 商圈 沈河 区 27万 平方米 19.7 万 平方 米 一层 二层 三层 四层 五层
3.5 8 5.5 3.3 3 3
—— —— —— —— —— —— 36 —— 明年4月份开业， 此租金为预算价格 ，实际按谈判情况 而定
6.91%
9.90% 8.00% 3.80% 4.07% 3.70%
0.06
0.02 0.03 0.01 0.02 0.10 0.06
沈阳市概况
四、沈阳市交通
•沈阳市三环内道路总长度 1786公里，道路网密度5.3公 里/平方公里，道路面积率 10.5%，人均道路面积8.9平方 米，处于国内外同类城市中等 偏上水平。 •沈阳小汽车处于高速增长阶段， 每天增加600至700台。目前沈 阳市实际运行机动车总数已经 达到110万辆，包括沈阳注册 机动车93万辆，特种车2万辆， 常年在沈外地车2万辆，每天进 出沈阳外地车13万辆。 •沈阳市常规公交运营车辆 5140台，运营线路201条，运 营里程3750公里，公交分担率 30%。出租车2万台。地铁1、 2号线一期工程总长50公里。
沈阳市GDP统计
18560
20540
2011年沈阳市地区生产总值5950亿元，比上 年增长12.6%；地方财政收入620亿元，增长 33.2%；社会消費品零售总额2417亿元，增长 17%。城市居民人均可支配收入23320元，增 长13.5%；农民人均收入11575元，增长15.5%。
沈阳市概况
6
沈阳市概况
面积
序号 图片 名称 所在商圈 所在区域 总建筑面积 购物中心 面积 各楼层平均租金租金 （元/平/天） 各楼层有效租金（ 元/平/天） 物业费 （ 元/平/月） 企划推 广费 备注
①“百家好”6个月 其余免租品牌期限均 为3个月， ②“拜丽德”“芭啦 啦”免租为2个月； ③“非常泡芙”免租 期为2个月
星摩尔没有设定楼层 租金标准，租金是根 据品牌品质和谈判情 况而定（小面积的精 品配套类租金高）
3
太原街 商圈
和平 区
31.96万 平方米
①2009年开业时， 部分商户租金较低45 元/月/平米，因此平 均租金较低 ②2009年沈阳太原 街万达广场的免租期 情况：免租1-6个月
五里河商圈
业态：以百货、购物中心、超市、酒店为 主。 定位：高中低档消费 成立时间：2003年 总商业面积：48万平方米 客流：20万人 车位：600个 消费群体：白领阶层、高收入者、追求时 尚个性的年轻人、家庭群体
沈阳市概况
浑南奥体商圈
业态：新兴商圈，以购物中心、百货、超 市、街铺、会展中心、体育场馆为主 定位：中高档消费 成立时间：2004年 总商业面积：80万平方米 客流：10万人 车位：2000个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、公司 白领、学生、家庭群体
沈阳市概况
区域 沈河区 和平区 大东区 皇姑区 铁西区 苏家屯区 东陵区
面积/平方 公里 19.6 21 59.1 37 126 776 621
面积占比 0.15% 0.16% 0.45% 0.29% 0.97% 5.98% 4.78%
人口/万人 73 86 86 87 93 54 45
人口占比 9.00% 10.60% 10.60% 10.70% 11.40% 6.60% 5.67%
沈阳市概况
一、沈阳区位介绍
·沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，中
国七大区域中心城市之一，中国十大城市之一，中 国十五个副省级城市之一，是中国重要的装备制造 业基地。
·沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部， 东西长 115 公里 ，南北长 205 公里 。沈阳市国土 总面积为 12980 平方公里，其中建成区面积 261 平方公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦。沈阳 有林地面积 20 万公顷，林木覆盖率25.6% ，水资 源总量为 23.38 亿立方米，地下水 19.95 亿立方米， 水域 13. 7 万公顷 。沈阳总人口810万左右（包括 外地来沈人员以及各个县市），全市 户籍人口720.4万人，市辖区户籍人口506.6万。 ·沈阳市辖区13个：共辖9个市辖区，一个县级市， 三个县。
中街商圈
业态：百货、购物中心、超市、酒店、街 铺为主 定位：高中低档消费 成立时间：300年历史 总商业面积：180万平方米 客流：80万人 车位：4000个 消费群体：追求个性的年轻人、白领阶层 、部分高收入人群、学生群体、工薪阶层 、家庭群体
北行商圈
业态：以百货、超市、酒店、底商、地下 购物街为主 定位：中低档消费 成立时间：1986年 总商业面积：70万平方米 客流：30万人 车位：800个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生 、家庭群体
三、沈阳市人口
总人口： 沈阳市总人口为8106171人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7203717人相比，十年共增加902454人，增长12.53%，年平均 增长率为1.19%。 家庭户人口：
沈阳市共有家庭户 2839413户，家庭户人口为7536299人，平均每个家庭户的人口为2.65人，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少 0.39人。
沈阳市概况
五、沈阳市商圈
北行 商圈
太原街 商圈 铁西 商圈
市府金廊 商圈
中街 商圈
五爱街 商圈
五里河 商圈
南塔 商圈
浑南奥 体商圈
奥体万达
沈阳市概况
5.1 沈阳商业发展历程
沈阳市概况
5.2 商圈分析
太原街商圈
业态：百货、购物中心、超市、酒店、街铺、 地下购物街为主 定位：高中低档消费 成立时间：1980年 总商业面积：100万平方米 客流：50万人 车位：3500个 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体 、工薪阶层、家庭群体
沈阳市概况
二、沈阳市经济
沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市， 中国七大区域中心城市之一，中国十大城市之 一，中国十五个副省级城市之一，是中国重要 的装备制造业基地。 2010年，沈阳市地区生产总值将实现5060亿 元，年均增长16.7%，经济总量由副省级城市 的第10位提升到了第7位。全社会固定资产投资 完成4411亿元，年均增长26.5%，投资拉动经 济增长效果显著。地方财政一般预算收入达到 355亿元，年均增长20.8%，社会消费品零售额 完成2023亿元，年均增长17.2%。
沈阳市概况
5.3 沈阳各大购物中心租金分析
面积 号 序 物业 费 （元/ 平/月 ）
图片
名称
所在商 圈
所在 区域
总建筑 面积
购物 中心 面积
各楼层平均租 金租金（元/平 /天）
各楼层有效 租金（元/平 /天）
企划推 广费
备注
一层 铁西 万达广 场 铁西商 圈 铁西 区 57.95万 平方米 8.5万 平方 米
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沈阳奥体万达广场
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调研报告 2012年9月
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