住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施ppt课件
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住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
主讲人：刘洁 职位：法务经理 培训时间：2013年12月17日
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第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
2
宣传资料
一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2、《房地产广告发布暂行规定》
三、《商品房预售合同》补充条款：
关于该小区或该房屋的广告等宣传、介绍资料，甲、乙双方作以下确认：本合同房 屋以毛坯房交付，交付标准为本合同附件三的约定。在与该小区或该房屋有关的任何形式 的广告、宣传资料、售楼书、样板房、样品、照片、建筑模型（沙盘）等资料中 ，对于本 合同附件三约定的标准以外的全部与装饰、装潢效果有关的表述，以及其他描述性或概括 性内容均不作为要约，仅供乙方借鉴或参考。
3
宣传资料
四、风险控制措施
（一）广告 （包括但不限于户外广告、电视广告、广播、报纸广告、海报）应当注明预售许可证，
含有相应的免责声明，且符合本指引及法律、政策。免责语可表示为：“本广告为要约邀请， 内容仅供参考，广告中具体确定的内容不可作为购房合同附件，买卖双方的权利义务以合同为 准，所有资料以政府部门最终审批为准，开发商保留最终解释权”。 （二）售楼书、宣传册等宣传资料
1. 不得虚假宣传或者夸大宣传。 2. 所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引
人注目。售楼书的免责提示语可表示为：“本售楼书为要约邀请，买卖双方的权利义 务以合同为准。本公司保留对售楼书修改的权利，敬请留意最新资料”。 3. 宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，例如地铁、轻轨、公园、公 交线路等的介绍以及关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍应当有政府 部门公布的文件作为依据并含有免责条款。免责语可表示为：“以上资料信息来源于 XX，为截止到XX年X月X日的情况，本公司对项目周围环境，交通及其他公共设施的 图片及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出任何承诺”。
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宣传资料
（二）售楼书、宣传册等宣传资料 4. 不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者 交付后根本无法实现的承诺。 5. 宣传资料描述了项目施工具体材料、设施设备的，应该与实际施工情况一致，并 且应该有免责提示。免责语可表示为：“本公司如以同等品质的材料/设备替代， 恕不另行通知。”此提示亦适用于材料、设备展示的现场。 6. 宣传资料中若有交房标准等信息，应注明其适用或不适用的范围（第×号楼第× 单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。【外立面装饰】 7. 标准层与非标准层、标准户型与非标准户型在宣传资料中应该有相应的免责条款 的提示，需以书面形式告知标准层和非标准层、标准户和非标准户的适用范围 （例如XX层是非标准层，XX户是非标准户） 8. 售楼书应标明印刷日期，应标明制作日期例如：本手册/宣传资料印制时间： XXXX年XX月。分期开发的项目，应注明是哪一期的售楼资料。
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宣传资料
（三）宣传图片（包括但不限于户型图、总平面图和鸟瞰图） 1. 总平面图应该含有免责条款和提示说明，相关条款和说明应当明显和准确。免责 语可以表示为：“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节 以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改。同时，在不违反 法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权对此做出细部调整”。总平面图 及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施 等与业主利益密切相关的信息要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定 其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第×期 用地”。对上述数据，以约数表示为宜 。
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宣传资料
（三）宣传图片（包括但不限于户型图、总平面图和鸟瞰图） 2. 户型图应该含有免责和提示说明，相关条款和说明应当明显和准确。户型图如果有 家具家私布置，及精装修内容，必须含有相关的免责条例。免责语可表示为：“未 注明‘随楼配置’的设施和家具、电器、装饰品均不属于交付范围”或者是“本资 料所展现的单位为装修示范，非交付标准，相同户型单位因楼栋、楼层不同，局部 结构、面积等可能有所不同，室内装修、家具、电器、陈设等除注明外均不属于交 付范围”；户型图如标有尺寸，还应提示：“本户型图所标的尺寸仅供参考，交房 尺寸以合同约定为准”。（上述免责条款也适用于宣传资料中出现家私布置、精装 修内容的情形）；户型图应该与实际情况一致，户型图应注明其适用或不适用的范 围（第×号楼第×单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异，不同户型 类型不得适用同一套户型图。 3. 在户型组合平面图及相关文字介绍中，要准确标注电梯间、配电、消防设施间等可 能对居住产生不利影响的设施。 4. 图片应该注明为实景图还是效果图。效果图等的免责条款可表示为：“本图片仅为 项目效果示意图，非实景拍摄，敬请留意。”
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第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
预售说辞
销售文件
8
销售案场
一、风险点：悬挂五证/法律文件展示（一房一价）/ 不利因素/沙盘、户型模型、区域
示意模型、市政规划图
二、风险控制措施
（一）悬挂五证 预售时：五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划 许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 交付时：《建设工程竣工验收备案表》、《商品房交付使用许可证》（上海）
（二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价）
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
主讲人：刘洁 职位：法务经理 培训时间：2013年12月17日
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第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
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宣传资料
一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2、《房地产广告发布暂行规定》
三、《商品房预售合同》补充条款：
关于该小区或该房屋的广告等宣传、介绍资料，甲、乙双方作以下确认：本合同房 屋以毛坯房交付，交付标准为本合同附件三的约定。在与该小区或该房屋有关的任何形式 的广告、宣传资料、售楼书、样板房、样品、照片、建筑模型（沙盘）等资料中 ，对于本 合同附件三约定的标准以外的全部与装饰、装潢效果有关的表述，以及其他描述性或概括 性内容均不作为要约，仅供乙方借鉴或参考。
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宣传资料
四、风险控制措施
（一）广告 （包括但不限于户外广告、电视广告、广播、报纸广告、海报）应当注明预售许可证，
含有相应的免责声明，且符合本指引及法律、政策。免责语可表示为：“本广告为要约邀请， 内容仅供参考，广告中具体确定的内容不可作为购房合同附件，买卖双方的权利义务以合同为 准，所有资料以政府部门最终审批为准，开发商保留最终解释权”。 （二）售楼书、宣传册等宣传资料
1. 不得虚假宣传或者夸大宣传。 2. 所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引
人注目。售楼书的免责提示语可表示为：“本售楼书为要约邀请，买卖双方的权利义 务以合同为准。本公司保留对售楼书修改的权利，敬请留意最新资料”。 3. 宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，例如地铁、轻轨、公园、公 交线路等的介绍以及关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍应当有政府 部门公布的文件作为依据并含有免责条款。免责语可表示为：“以上资料信息来源于 XX，为截止到XX年X月X日的情况，本公司对项目周围环境，交通及其他公共设施的 图片及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出任何承诺”。
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宣传资料
（二）售楼书、宣传册等宣传资料 4. 不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者 交付后根本无法实现的承诺。 5. 宣传资料描述了项目施工具体材料、设施设备的，应该与实际施工情况一致，并 且应该有免责提示。免责语可表示为：“本公司如以同等品质的材料/设备替代， 恕不另行通知。”此提示亦适用于材料、设备展示的现场。 6. 宣传资料中若有交房标准等信息，应注明其适用或不适用的范围（第×号楼第× 单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。【外立面装饰】 7. 标准层与非标准层、标准户型与非标准户型在宣传资料中应该有相应的免责条款 的提示，需以书面形式告知标准层和非标准层、标准户和非标准户的适用范围 （例如XX层是非标准层，XX户是非标准户） 8. 售楼书应标明印刷日期，应标明制作日期例如：本手册/宣传资料印制时间： XXXX年XX月。分期开发的项目，应注明是哪一期的售楼资料。
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宣传资料
（三）宣传图片（包括但不限于户型图、总平面图和鸟瞰图） 1. 总平面图应该含有免责条款和提示说明，相关条款和说明应当明显和准确。免责 语可以表示为：“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节 以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改。同时，在不违反 法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权对此做出细部调整”。总平面图 及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施 等与业主利益密切相关的信息要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定 其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第×期 用地”。对上述数据，以约数表示为宜 。
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宣传资料
（三）宣传图片（包括但不限于户型图、总平面图和鸟瞰图） 2. 户型图应该含有免责和提示说明，相关条款和说明应当明显和准确。户型图如果有 家具家私布置，及精装修内容，必须含有相关的免责条例。免责语可表示为：“未 注明‘随楼配置’的设施和家具、电器、装饰品均不属于交付范围”或者是“本资 料所展现的单位为装修示范，非交付标准，相同户型单位因楼栋、楼层不同，局部 结构、面积等可能有所不同，室内装修、家具、电器、陈设等除注明外均不属于交 付范围”；户型图如标有尺寸，还应提示：“本户型图所标的尺寸仅供参考，交房 尺寸以合同约定为准”。（上述免责条款也适用于宣传资料中出现家私布置、精装 修内容的情形）；户型图应该与实际情况一致，户型图应注明其适用或不适用的范 围（第×号楼第×单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异，不同户型 类型不得适用同一套户型图。 3. 在户型组合平面图及相关文字介绍中，要准确标注电梯间、配电、消防设施间等可 能对居住产生不利影响的设施。 4. 图片应该注明为实景图还是效果图。效果图等的免责条款可表示为：“本图片仅为 项目效果示意图，非实景拍摄，敬请留意。”
7
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
预售说辞
销售文件
8
销售案场
一、风险点：悬挂五证/法律文件展示（一房一价）/ 不利因素/沙盘、户型模型、区域
示意模型、市政规划图
二、风险控制措施
（一）悬挂五证 预售时：五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划 许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 交付时：《建设工程竣工验收备案表》、《商品房交付使用许可证》（上海）
（二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价）