中国购买境外房地产的外汇管制问题

中国境内自然人购买境外房地产的外汇管制问题

1.项目概况

1.1客户是一家香港房地产开发商，其在关岛开发有房地产项目。该项目的部分潜在购买者为

中国境内的自然人（“中国投资者”），这些中国投资者在中国境外并无任何资金，因此

拟用其在中国境内的资金去购买项目。

1.2根据美国相关法律，购买房产均需在当地房地产部门登记，若中国投资者使用中国境内资

金购买，则需向房地产部门提交由关岛收款银行签发的外汇交易证明，而关岛收款行在签

发该证明时，要求付款凭证上应明确记载付款用途为购买房地产。

2.主要法律问题

客户拟说明中国投资者以符合中国法律的合法方式向美泰国付款购买项目，希望我们就下列问题给予分析：

(1)中国投资者可否为境外购房之目的直接向境外汇款？

(2)中国投资者可否通过向客户在中国的关联公司支付人民币，再经后者向客户付款的方式将

购房款汇至境外？

3.法律分析

3.1问题一：中国投资者可否为境外购房之目的直接向境外汇款？

根据中国的外汇管理制度，资本项目下的对外支付实行严格管制。境内个人或机构如需进

行资本项目下的对外支付，需持有效凭证向外管局申请，凭外管局的核准件方可从外汇账

户中进行支付或者到外汇指定银行进行兑付。

实践中，外管局仅对有内部明确审核操作规程的资本项目下的对外支付进行审核。由于外

管局目前对境内个人或机构的以境外购房为目的的对外支付仍无审核操作规程，所以外管

局暂不接受该等对外支付的审核申请。

因此，由于中国投资者无法获得外管局对于投资境外房地产对外支付的外汇核准件，无论

其在中国境内是否拥有外币，均无法以境外购房之目的合法地直接向境外汇款。

3.2问题二：中国投资者可否通过向客户在中国的关联公司支付人民币，再经后者向客户付款

的方式将购房款汇至境外？

首先，如前所述，因为外管局至今没有出台对于以投资境外房地产为目的的对外支付的审

核操作规程，因此，中国关联公司亦无法直接以境外购房目的合法地将资金汇出境外。

其次，如果中国关联公司在收到中国投资者的人民币资金后，以其他名义汇出资金，则将

产生如下问题：

(1)因无法向美国收款行出示付款目的为购房的付款凭证，从而不能满足美国关于购房登

记的相关要求。

(2)中国关联公司以何种名目将资金汇出亦存在问题。若中国关联公司为客户在中国的子

公司，则中国关联公司可以利润分配的名义将资金汇给客户；否则，仅能以各种交易

的名义导出。由于两者之间并不存在真实的交易，因此无法提供外汇管理部门或外汇

指定银行要求的交易合同或商业单据、凭证等。若虚构交易，则存在较大法律风险，

且在资金量大的时候很难成功。

(3)因为资金的实际用途为中国投资者境外购房目的，在目前没有合法途径对外支付的情

况下，中国关联公司以利润分配或虚构其他名目的方式将资金汇出境外，则构成对外

汇管理相关法律法规的违反，一旦被外汇管理部门查出，可能面临相应的处罚。

(4)无论中国关联公司以利润分配或其他何种名目将资金汇出，都将产生额外税费支出：

(a)如以利润分配名义汇出，需中国关联公司有可分配的利润并已缴纳25%的企业

所得税；

(b)如以服务贸易名义汇出，则需缴纳5.5%的营业税和10%的预提所得税。

4.结论

综上所述，在现行的外汇管理体制下，虽然法律并未禁止境内个人或机构购买境外房地产，但由于外汇管理部门对此尚未出台外汇操作规程，以境外购房为目的的购付汇申请因而无法获得核准。因此，中国境内投资者无法出示泰国房地产交易相关法律中要求的以购房为目的的外汇付款凭证，从而无法通过合法途径在泰国购置房地产。而若通过第三方机构转付或虚构交易名目的方式付汇，一则无法满足美国房地产交易的上述要求，二则构成对中国外汇管理法律法规的规避，存在较大风险。