天津写字楼市场研究分析
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有所缓解。目前80 天津市甲乙级写字楼市场月平均 租金分别为81元70 /平方米和53元/平方米。
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30 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F2006F2007F2008F2009F
甲级
乙级
售价走势
天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。
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→
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5,018
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供应量 （m2）
0
吸纳量 （m2）
18,860
空置率
水平 比上期
(%)
(%)
27.5
-2
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25.6
-2.3
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28.6
-2.1
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2,150
30.3
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24.4
-0.7
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租金走势
受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过
大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在 1998-2002年间90一直呈下降趋势，直到2003年才
水平(元/m2/月) 比上期
短期趋势
(%)
↓
甲级 7,650
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乙级 5,100
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甲级 9,855 乙级
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甲级 7,245 乙级
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甲级 7,454 乙级
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甲级 8,505 乙级
区域 全市 和平区 河西区 河北区 河东区 南开区
水平(元 /m2/月) 甲级 81 乙级 53
甲级 98 乙级 63
甲级 80 乙级 58
甲级 71 乙级 45
甲级 75 乙级 47
甲级 90 乙级 45
平均租金 比上期
(%)
0 0
天津市写字楼市场基本资料（2005 年第 3 季度）
平均售价
短期趋势
1,000
-
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F 2006F 2007F 2008F 2009F
甲级
乙级
供应量/吸纳量/空置率
100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000
由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为 8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。
❖ 2005年
新增项目9个，总建筑面积43.8万
成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%
租赁价格3.4元，销售价格8200元
天津写字楼市场研究分析
❖ 市场概况 ❖ 主要楼盘资料 ❖ 热点区域研究
友谊路区域 南京路沿线
❖ 客户研究 ❖ 主要楼盘资料
目录
市场概况
近年天津写字楼市场分析
❖ 2004年
成交19万
施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；
租赁价格3.3元，销售价格7800元
商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。
南开
❖ 今晚大厦
河东
❖ 天星河畔广场
2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响， 天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企 业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入 大力发展阶段
政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼” 66座，总建筑面积 335万平方米，沉淀 资金达 85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为 1996年到 1999年体制改革转轨时期特别是国际 金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底， 66个停缓建项目已经被“激活”了 60个，占全部 项目的 90%。
经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级
8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率 9,000
同大面积新增写字8,00楼0 预期同样对写字楼售价造成 较大上涨压力，预67,,0000计00 2005-2007年间将维持个案 售价下跌趋势，直45,,0000至00 2008奥运会的影响可能会带 动楼市售价恢复上23,,0000升00 。
9.2万
天津写字楼发展历史
天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售，远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦1997 年 下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供 应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主
1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级 写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月 .平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现 楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量
新供应量
吸纳量
空置率
45% 40%Fra Baidu bibliotek
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0
0%
1999 2000 2001 2002 2003 2004E 2005F 2006F 2007F 2008F 2009F
客户分析
❖ 甲级写字楼
和平
❖ 国际大厦 ❖ 世贸广场 ❖ 亚太大厦
河西
❖ 金皇大厦 ❖ 北方金融大厦 ❖ 泰达大厦 ❖ 华盛广场 ❖ 文华中心 ❖ 峰汇广场 ❖ 天信大厦 ❖ 万顺国际经济贸易中心
这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的 新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使 办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。
天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度 降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。
十一经路区域 9.4万平方米
小白楼
7.4万平方米
2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，
2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%
供应量 上涨7%
❖ 2006年
新增项目12个，总建筑面积41万
友谊路区域
9.6万
鞍山西道区域
3.6万
低密度写字楼
有所缓解。目前80 天津市甲乙级写字楼市场月平均 租金分别为81元70 /平方米和53元/平方米。
60
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30 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F2006F2007F2008F2009F
甲级
乙级
售价走势
天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。
0
→
0
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5,018
0
→
供应量 （m2）
0
吸纳量 （m2）
18,860
空置率
水平 比上期
(%)
(%)
27.5
-2
0
7,400
25.6
-2.3
0
6,310
28.6
-2.1
0
2,150
30.3
-0.4
0
1,500
24.4
-0.7
0
1,500
10
-2
租金走势
受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过
大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在 1998-2002年间90一直呈下降趋势，直到2003年才
水平(元/m2/月) 比上期
短期趋势
(%)
↓
甲级 7,650
0
→
↓
乙级 5,100
0
→
0
→
甲级 9,855 乙级
0
→
0
→
6,701
0
→
0
↓
甲级 8,500 乙级
0
→
0
↓
5,950
0
→
0
→
甲级 7,245 乙级
0
→
0
→
4,854
0
→
0
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甲级 7,454 乙级
0
→
0
→
4,859
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0
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甲级 8,505 乙级
区域 全市 和平区 河西区 河北区 河东区 南开区
水平(元 /m2/月) 甲级 81 乙级 53
甲级 98 乙级 63
甲级 80 乙级 58
甲级 71 乙级 45
甲级 75 乙级 47
甲级 90 乙级 45
平均租金 比上期
(%)
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天津市写字楼市场基本资料（2005 年第 3 季度）
平均售价
短期趋势
1,000
-
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F 2006F 2007F 2008F 2009F
甲级
乙级
供应量/吸纳量/空置率
100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000
由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为 8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。
❖ 2005年
新增项目9个，总建筑面积43.8万
成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%
租赁价格3.4元，销售价格8200元
天津写字楼市场研究分析
❖ 市场概况 ❖ 主要楼盘资料 ❖ 热点区域研究
友谊路区域 南京路沿线
❖ 客户研究 ❖ 主要楼盘资料
目录
市场概况
近年天津写字楼市场分析
❖ 2004年
成交19万
施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；
租赁价格3.3元，销售价格7800元
商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。
南开
❖ 今晚大厦
河东
❖ 天星河畔广场
2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响， 天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企 业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入 大力发展阶段
政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼” 66座，总建筑面积 335万平方米，沉淀 资金达 85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为 1996年到 1999年体制改革转轨时期特别是国际 金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底， 66个停缓建项目已经被“激活”了 60个，占全部 项目的 90%。
经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级
8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率 9,000
同大面积新增写字8,00楼0 预期同样对写字楼售价造成 较大上涨压力，预67,,0000计00 2005-2007年间将维持个案 售价下跌趋势，直45,,0000至00 2008奥运会的影响可能会带 动楼市售价恢复上23,,0000升00 。
9.2万
天津写字楼发展历史
天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售，远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦1997 年 下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供 应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主
1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级 写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月 .平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现 楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量
新供应量
吸纳量
空置率
45% 40%Fra Baidu bibliotek
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
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1999 2000 2001 2002 2003 2004E 2005F 2006F 2007F 2008F 2009F
客户分析
❖ 甲级写字楼
和平
❖ 国际大厦 ❖ 世贸广场 ❖ 亚太大厦
河西
❖ 金皇大厦 ❖ 北方金融大厦 ❖ 泰达大厦 ❖ 华盛广场 ❖ 文华中心 ❖ 峰汇广场 ❖ 天信大厦 ❖ 万顺国际经济贸易中心
这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的 新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使 办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。
天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度 降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。
十一经路区域 9.4万平方米
小白楼
7.4万平方米
2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，
2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%
供应量 上涨7%
❖ 2006年
新增项目12个，总建筑面积41万
友谊路区域
9.6万
鞍山西道区域
3.6万
低密度写字楼