地方政府应如何搭建住房保障投融资平台——以全国公租房试点城市湖北黄石为例

居工程 ２ ６０ ３０ 余套， 为完成今年保障性安居工程 目标 奠 定 了基 础 。 众邦 公司注 册 资本金 由组 建时
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２ １ １ 月刊・ 版 ｌ ０ ． 上半 １ １ 综合 ７
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的 １１ ． ５亿元 扩 大 到 ５亿 元 ，总资 产 由当初 的 ２ 亿 元增 加到 ２ 元 。 公司成 立 以来 ， ０亿 累计 融 资 、 吸纳 和 带动各 类社 会 资本 １ ０亿元 。 １做 实平 台 ， 力 强化融 资支 撑 ． 着
３ 试 点 的历史 机遇 ．
为 解 决 制 约 保 障 性 住 房 建 设 的难 题 ，０９ ２ ０ 年初 ， 石市 结 合武汉 城 市 圈“ 型 ” 会 综合 配 黄 两 社 套 改 革 向住 建 部 和 省 住建 厅 提 出全 国 公共 租 赁 住 房制度 建 设试 点 申请 ， 目的在 于通 过试 点 ， 整 合利 用 多种 政策 资源 ， 政府 主 导、 用 社会 参 与 、 市
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地 政 应Ⅱ搭 住 保 投 资 台 方府女 建房障融平 何
以全 国公租房试 点城 市湖北黄石为例
杨 运 春 湖 北省 黄石市 房地 产学 会
为填 补保 障房建设 的 巨大 资金缺 口，国家发 改委 最近发文 《 关于利用债券 融 资支 持保 障性住
一
区改造 的中央投资补助 、 省财政配套资金等各种 政 策 性资 金 ， 过 项 目代建 的方 式 随项 目一 揽 子 通
划 入 公司名 下 ， 大公 司 资本 。 壮 三 是 引进金 融资 本 。 成功争 取 开发银 行第 一
期金广厦项 目贷款 ６ 亿元 。 第二 ‘ 十二五 ” 期间
性住房 ２ 万余套 ， 目前为止 ，０ １ 到 ２ １ 年保障性安
居 工程 开 工率 达 到 ９％ 开工 建 设各 类 保 障性 安 ０，
的人均住房面积不足 １ 平方米，还有近 ２ ４ 万户 家庭居住在 ５ 万平方米的棚户区中， ０ 此外 ， 再加 上新生代 、夹心层 ”和外来务工人员的住房需 “
金广 厦 的建 设 ， 全 市之力 ， 得 了 明显 的效果 。 举 取 目前 ， 广 厦项 目北 区 ８栋 、６万 平 方米 住 房 于 金 １ ８月底 前封 顶 ， 保 春节 前 拆迁 户 的 入 住 。 以该 确 项 目为龙 头 ， 动 了全 市保 障性 安居 工程 建设 。 带 ３做 强机制 ， 力支 持平 台建设 ． 全 众 邦 公 司的 组建 ， 打破 了许 多 传统 行 政和 行 业管 理 架 构 ， 及 的 利 益 主体 多 ， 制机 制 性 的 涉 体 障碍 多 ， 临的矛 盾 问题 多 ， 面 必须举 全 市之 力 ， 建 立超 常规 的工作 机制 来强 力推进 。
金 增 值 收 益和 土 地 出让 净 收 益 中计 提 住 房 保 障 资金 的规 定 ， 筹集 地方 配套 资金 ； 另一方 面 ， 中 将 央 财 政 用 于 城市 棚 户 区改造 和 公租 房 建 设 的 转 移 支付 资金 、 用于 廉租 住房 建 设和 国有 工矿 棚 户
于“ 十三排 ” 等重点棚户区改造综合还建 点——
源 ２２ 套 ，建设 经济 适用 住房 ７ ３１ ８万平 方米 ， 发 放 住 房货 币化 补贴 １０ 元 ，有效 地缓 解 了低 ．２亿
二、 黄石市破解住房保障投融资平台难题的
创 新举 措
收入家庭的住房困难， 但还远远不能满足全市保 黄 石抢 抓 被住 建部 、 国家开 发银 行列 为 全 国 障性住 房 的需求 。 公 共 租 赁 住房 制 度 建 设和 开发 性 金 融 支 持住 房 ２ 迫切 的现 实需要 ． 保障体系建设“ 双试点 ” 城市 的机遇， 搭建 了专业
三是统筹推进 。以重点项 目建设为抓手 ， 从
老百姓 改造意 愿 强烈 的项 目入 手 ， 住 房 困难 群 从 体 多 的 地 方 入 手 ，统 筹推 进 保 障 房 项 目建 设 。 ２０ ０９年 ， 黄 石 市 开发 区 规划 出 ２ ７亩 土地 ， 在 ０ 用
务性收费优惠等各项政策， 严格执行从住房公积
知， 鼓励放贷支持保障房建设。随后， 北京由市财 政注 资 １０亿元成立 保障房投 资 中心 ，专 门负责 ０ 北京市保障房融资、 投资建设和运营管理工作。 而 湖北黄石作为全 国公共租赁住房制度试点城市 ，
早在 ２０ 就 已经 成立 了专 业从 事住 房保 障 投 ０９年 融 资平 台— — 众邦城市 住房投融 资公 司。
合 作办 公 室 ， 具体 协 调 与 开 发银 行 的合 作 ， 为项 目融 资工 作提供 了强有力 的组 织保 障 。 二是构建 相关部 门密切协 作 的网络 格局 。为
化 的
利 用 市
项 目的
住 房保障
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落 实公司 资产和融 资条件 ，建立 了保障性 住房建
、
黄石成立住房保障投融资平 台的背景
１ 严 峻 的外 在 形势 ．
２０ ０４年以来 ，黄石市累计发放廉租住房租 和 科 学 的公共租 赁住 房制度 。 一想 法得 到 了住 这 赁补贴 １１ 万元，筹集廉租房和经济租赁房房 建 部 的认可 ， 于 ２ ０ ９０ 并 ０９年 １ ０月 ｌ ５日正式 获批 。
是政 府 高度重 视 。 黄石 市连 续多 年把保 障
性住 房 建设 以及 棚户 区改 造 列入市 政 府“ 十件 实 事 ” 全 市“ 号 工 程 ”“ 把 手 工程 ”市 委 书 和 一 、一 ， 记 、 长 多 次 听取 公 司 建 设情 况 的汇 报 ， 协 调 市 并
建 设提 供 了强有 力 的资金 保证 。
务和各城 区 （ 开发区） 政府 参加的融资协调会 ， 各相 关 部 门采取特 事特 办、 急事急 办 、 费减免 等多种 税 超常规措施 ， 为争取融资提供 了全方位 的保证 。 ４做 活运 营 ， ． 努力 实现持 续发 展 把 外部 支持 力量 通过 平 台运 作 ， 形成 合理 配 置 、 转 有 序 、 值 增值 的 良性 循 环 机制 是融 资 运 保
求 ， 石保 障 性住房 建 设面 临较 大压 力 。根 设和 棚 户 区改 造 中长 期 规 房建设有关问题的通知》 其中明确各地按有关规 划指 标测算 ， 年 内要 完成保 障性 住房 建设任 ， ５ 定进 行规范 后继续保 留的投融 资平 台公司 申请 发 务 ， 地方 财政 配套 资金 缺 口达 ６ 元 。 Ｏ亿 行 企业债券 ， 集 资金应 优先用 于保 障房建 设 ， 募 明 确地 方融 资平 台公 司及 其他企业 可 以发 行企业 债 券进行 保障性住 房融 资。央行和 银监会 也下 发通
是注 入优 质 资产 。众 邦公 司成 立之 初 ， 由
市 政 府 出 资 ４０ ０ ０万 元 和 国有 住 房 资产 ７ ０ ５０万 元， 组成 注册 资本 １１ ． ５亿元 。随后 ， 为进 一 步增 强 平 台融 资能 力 ， 近 年来 已竣 工和 收购 的廉租 将
根 按照“ 学 规 科 住房、 公共租赁住房 、 国有直管公房 、 在建 的公共 群 体 住房 需求 ， 据建 设用 地情 况 ， 租 赁 住 房 以及 政 府 部 分 办 公用 房 等 优 质 资 产全 划 、 就近 安 排 、 便 居 住 ” 方 的原 则 ， 进 行 项 目建 在 编 部 注入 公司 。 为满 足‘ 二 五 ” 间 的保 障性 住房 设预 告和 接受 住 房 困难 群 体预 登记 的基 础 上 ， ‘ 十 期 建 设 资金 需求 ，市 政府 还将 ６０ 建 设用 地 收 ００亩 储 和 出让计 划 注入 平 台 ， 将棚 户 区改造 安 置后 并 腾 退 的土 地及 整 理 改 造 后 的 增值 收益 打 包注 入 公 司 ， 一步 提升 公 司的融 资能 力 。 进 二 是整 合政 策资源 。 方面 积极 落实保 障性 一 安 居 工程 建设 的土 地供 应 、政 府性 基金 减 免 、 服 制 了 《 石 市“ 二 五 ” 黄 十 公共 租 赁 住 房建 设 规 划》 和 《 石 市“ 二 五 ’ 户 区改造 建 设规 划》 并 按 黄 十 棚 ， 照 国家 开发银 ‘ 一次 规划 、 次评 审 、 一 分项 目实 施” 的原 则 ， 制 了“ 二 五 ” 间 总 投 资 ５ 编 十 期 ９亿 元、 款 ４ 贷 ５亿元 的项 目包 。
黄 石 作为 典型 的工 矿城 市和 资源 型城 市 ， 棚 户 区 、 市 危 旧房 面 广 、 大 、 型 多 ， 部分 为 城 量 类 大 工 棚 、 坯 房 改造演 化 而成 ， 土 具有 环境 差 、 地质 条
件 复杂 、 改造 成本 高 、 度 大 的特 点 。根 据 ２ ０ 难 ０９
一
配 套资 金 ， 现政 府 的投 资意 图。 实 其次 ， 邦公 司 众 也 是市 场化 的 国有 资产 管理 平 台 ， 助 产权 交 易 借 市 场或 资本 市场 ， 实现 国有 资产保 值增 值 。 再次 ， 众 邦公 司还 是 先导 性 的住房 保 障 引导平 台 ， 发挥 政 府 资金 的种 子 资本作 用 ，更好 地 利用 债券 、 股 权 、 金 等 市 场 化手 段 ， 导 机构 或 个 人 参 与 到 基 引 保 障性 住房 建设运 营 中来 ， 实现 引导 功能 。 二 是规划 先 行 。 结合黄 石低 收入 家庭 和其 他
一
场运作的办法，用 ３ 年 的时间建立完善公共 ～５ 租赁住房投融资、 建设及资金回收机制； 建立科 学的筹集 、 转换 、 流转机制和完善的经营管理体
制 ，实现 公共 租赁 住 房建 设 的可持 续性 发 展 ； 建 立 多层 次 、 覆 盖 、 完 善 的公 共租 赁 住 房 体 系 广 较
融 资 ４ 元 用于保 障 房建 设 的可行 性研 究 已通 ５亿 过 省 开发 银行 初 审并报 国家开 发银 行 总行 评 审 。 同时 ， 与地 方商业 银 行合 作 ， 取贷款 ６０ 还 争 ０ ０万 元 ， 纳 社会 资本 １２亿 元 ， 于项 目建 设 短 期 吸 ． 用