物业项目亏损原因分析及扭亏解决方案

项目亏损原因分析及扭亏解决方案

Y P分公司自2013年2月全套接管B J广场项目至今已三个月时间。在面对管理混乱、员工执行力差与业务素质不过硬，尤其是面对诸多疑难杂症预留问题的应对与处理的困难局面同时，我们也着重化大力气不断研究、分析项目亏损原因，也逐步采取了一些减亏举措并付诸实施，取得了一些成效，项目亏损数据在不断下降。但当前依旧处亏损状态，4月份仍亏损7.45万元。现根据总司要求，将BJ一期项目亏损原因分析及扭亏解决方案汇报如下：

一、收支数据分析。

1、13年1-4月营业收入50.4万。其中：

⑴物业费27.45万；

⑵开办费15.49万；

⑶其他收入7.46万。

2、13年1-4月成本为87.33万（主要为外包服务人力费用63.44万，内部人员工资及社保20万。

3、13年1-4月亏损数据为36.94万（月均亏损数据为9.235万元/月。其中4月份亏损数据为7.45万元/月，下降幅度较大）。

⑷成本87.33万，成本主要为保安保洁费63.44万，人员工资及社保20万。

2、进户情况：

BJ一期办公楼总共900户数，截止到4月结账日已进户524户，进户率为58.2% ，已进户单元1-4月物业费应收数为40.5万，剩余376户为空置房及尚未进户单元，空置房及未进户单元的物业费月均8万元，1-4月合计则为32万元。

二、亏损原因分析。

根据1-4月份经营收支数据分析，主要以下原因导致亏损情况：

1、项目进户率较低，空置房及未进户单元较多，从而影响物业费的应收数，在目前保安保洁费及人员工资成本合计已达到83.44万的前提下较难保持收支平衡。

2、1-4月份项目总体收缴率为73% ，虽然达到上半年65%的目标收缴率，但仍有个别客服未完成收缴指标，且整体收缴率尚未达到全年75%的目标收缴率，收缴率偏低也是导致项目亏损的一个原因。

3、外包服务项目人力费用占成本比重最大，达到73% ，如能够减少这方面的开支，将有效降低项目的成本。

4、接管前，物业增值、延伸服务收费均无，主要原因归咎于少数物业负责同志“以权谋私、中饱私囊”违纪所致（注：现在我们在梳理和整顿中，并采取收费措施）。

三、扭亏解决方案（计划）。

撇开项目230万元/年补贴数据这一前提下，我们坚决贯彻总司领导“减亏、扭亏、增效”之思路，采取以下解决方案（计划）来具体实施。

1、针对BJ1期项目亏损数据与空置率较高之实际情况，对外包服务项目采取收回自管紧急措施来减少人力成本支出，达到减亏增效之目的。本项措施在5.1已开始实施。拟通过“收回自管”措施后，预计从5月份开始，每月可减少保安人力成本支出费用5万元左右（注：从原每月外保人力服务费103600元降至53600元，每月实际可降低保安人力费用50000元。如按年12个月计算，一年可节约600000元左右）。

2、继续对客服人员进行收缴指标考核，加大物业费收缴与清欠工作力度。

3、加紧空置费的签报、确认与催款工作（对已签报、确认的空置费拟5月下旬开始催款。

4、加大对物业库房的调查、清理、统计、外借租赁工作和其它增值、延伸服务工作的推进力度。

5、规范管理项目空旷区域，对业主装修建筑材料的指定堆放场所一律实行堆场收费机制。

6、开展有力的物业增值、延伸服务收费活动。

7、深挖潜力，继续抓好节能减排工作不放手，达到降耗增效之目的。

⑴根据季节性用电量变化，及时启动“契约电量增减机制”和减少（关闭）一台变压器措施，以此减少不必要的用电费用支出。

⑵继续挖潜力，对公共照明系统采取“合理用电节电”措施，予以降耗。

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