长沙藏珑项目综合研究及整体定位
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长沙藏珑项目 综合研究及整体定位
wenku.baidu.com 项目整体研究与分析思路图解
项目深度认识
地块综合条件分析
地块价值解析
宏观与区域市场研究
区域房地产发展现状与趋势
目标客群分析
项目综合定位
总体定位规划与规划建议
项目形象包装与推广表现
分析项 目现有 的情况
剖析项 目所在 区域房 地产市 场发展 趋势
项目 定位
Contents
长沙市商品房价格现况与走势预期
06年，商品房均价为2991元／㎡，同比下跌1.29％；但并不意味着房价下跌, 商品住宅平均售价为2691 元／㎡，同比上涨5.99％，商品住宅价格仍呈上升态势 。 中心城区商品住宅均价4078元／㎡，同比上涨13.78％ ，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。
• 项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心 资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的 核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为 我们研究地块价值最大化的根本命题。
• 让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域 的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市 场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。
2. 区位2～3公里内生活配套较为成 熟。
W 劣势
1. 公交及生活配套尚在发展中，缺乏 生活氛围；
2. 项目南边的毛家桥批发市场环境比 较脏乱，档次较低，形象较差。
O 机会
1. 开福“北聚”的规划，项目拥有 良好的市场环境支撑；
2. 浏阳河风光带的建设、月湖的成 熟，为周边项目带来无限想象空 间；
3. 长沙高质平价产品的缺失，是项 目最大的核心机会点。
无论是商品房，还是商品住宅，开福区成交均价仅高于岳麓区，分别为2627元／㎡和2496元／㎡。
从我们目前了解的长沙市场来看，均价在3000以下的商品住宅将越来越稀缺，07年房价仍将继续抬升。
2007后：未来长沙房地产发展潜力格局对比
区域
区域优势
价格
北城 中城 东城 南城
麓南 麓北
星沙
新河三角洲、两馆一厅；交通便利。 机遇：“北聚”
1
项目认识与理解
知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］
项目背景信息：
本项目地块位于开福区东二环线 东北侧，地块东、北两面临浏阳河， 东面与月湖公园隔河相望，南面紧临 毛家桥水果批发大市场，地块南侧的 三一大道，与长永高速公路相接，直 达黄花机场，西面是城市快速干道东 二环线，交通便捷，北面隔河与长沙 大学为邻。项目前期规划用地面积 229.05亩，净用地面积106.7亩，项 目总体总建筑面积24.8万平方米。
北 西 项目宗地 东
南
地块东侧为浏阳风光 带，对岸即为景色秀
美的月湖公园。
地块价值解析之一：收藏浏阳河“醉”美一湾
浏阳河于地块旁蜿蜒而过，恰 好将她汇入湘江前的最后一道 湾留给了项目，给地块提供了 近270度的宽阔水景，对岸即 为1000亩的月湖生态公园，高 度稀缺性的水景资源使项目具 有塑造高端楼盘的深厚底蕴。
传统中央区，配套相当成熟，商业氛围浓厚。 机遇：“西拓”、“长望融城”
发展成熟区，配套成熟，高品质住宅云集，居住环境 优越。机遇：“东提”
省府变迁给南城带来生机，融城让南城发力，发展潜 力及机遇双双走高，受关注度日益升温。 机遇：“南进”、“融城”、未来核心区
270。
浏阳河
月湖
地块价值解析之二：无上顺风顺水之境
流水成圆形或半圆形围绕于前方， 是为顺水湾，是“聚财”之地， 风水吉利。
项目宗地
流水反弓，成三角形流过，是为 逆水湾，风水较差。
浏阳河流经长沙城区的两道湾，一 道是顺水湾，一道是逆水湾，项目 恰好位于顺水湾旁，是绝无仅有的 至上顺风顺水的宝地。
地块价值解析之三：全生态围城
环境条件
先天水景较为优越， 具备塑造高端产品的条件
经济指标
建筑密度低、绿化率高，景观 资源丰富，产品创新空间大
地块条件
地块可塑性强， 内部布局上具有 较大发挥空间
区位条件
受困于北城的老旧形象,区 域具有很大的爆发潜力
配套条件
商业、生活配套一般难以 支撑高档项目开发
交通条件
目前道路交通较 差,难以满足出行 便利的需要
Contents
2
区域市场深度研究 与项目机会发现
长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡
06年长沙及各区商品房、住宅供应情况
06年长沙及各区商品房、住宅销售情况
2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比 增长42.80%。全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长 11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。 批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。 销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量 同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。 2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，总的来说供求基本均衡，天心区供求关系失衡。
项目经济指标
容积率： 3.48 绿化率： 58% 建筑密度：22% 建筑限高：＜100米
地块外部环境（四至）［区位／交通／配套］
地块西侧紧靠东二环线高架 路，噪音污染不可避免。道 路建设较差，与外部交通联 系略为不便。
地块北侧隔河与长沙大学 相望，目前有133、805、 901到达。
地块南侧为毛家桥批发大市 场，鱼龙混杂，环境较差。 对项目的形象有一定的影响。
T 威胁
1. 金鹰板块的成熟，分流项目所在四 方坪的客户；
2. 今明两年，长沙面市的新项目增多， 很容易陷入同质化竞争；
3. 板块整体档次不高，配套不完善， 增加了开发的风险及操作难度。
项目宗地分析结论：尚未雕琢的蓝田璞玉
➢地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 ➢产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值
122亩集中绿地，高达58%绿化率 2000余米浏阳河秀美水岸
1000亩月湖生态公园隔岸相望
浏 阳
月 湖
河
使项目具备了绿色、山水、景 观、健康等生态居住的全部要 素，是名副其实的生态居住之 地！
项目SWOT综合分析
S 优势
1. 122亩的集中绿地、浏阳河最后 一道水湾、1000亩月湖让项目具 有不可复制的自然资源优势；
wenku.baidu.com 项目整体研究与分析思路图解
项目深度认识
地块综合条件分析
地块价值解析
宏观与区域市场研究
区域房地产发展现状与趋势
目标客群分析
项目综合定位
总体定位规划与规划建议
项目形象包装与推广表现
分析项 目现有 的情况
剖析项 目所在 区域房 地产市 场发展 趋势
项目 定位
Contents
长沙市商品房价格现况与走势预期
06年，商品房均价为2991元／㎡，同比下跌1.29％；但并不意味着房价下跌, 商品住宅平均售价为2691 元／㎡，同比上涨5.99％，商品住宅价格仍呈上升态势 。 中心城区商品住宅均价4078元／㎡，同比上涨13.78％ ，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。
• 项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心 资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的 核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为 我们研究地块价值最大化的根本命题。
• 让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域 的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市 场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。
2. 区位2～3公里内生活配套较为成 熟。
W 劣势
1. 公交及生活配套尚在发展中，缺乏 生活氛围；
2. 项目南边的毛家桥批发市场环境比 较脏乱，档次较低，形象较差。
O 机会
1. 开福“北聚”的规划，项目拥有 良好的市场环境支撑；
2. 浏阳河风光带的建设、月湖的成 熟，为周边项目带来无限想象空 间；
3. 长沙高质平价产品的缺失，是项 目最大的核心机会点。
无论是商品房，还是商品住宅，开福区成交均价仅高于岳麓区，分别为2627元／㎡和2496元／㎡。
从我们目前了解的长沙市场来看，均价在3000以下的商品住宅将越来越稀缺，07年房价仍将继续抬升。
2007后：未来长沙房地产发展潜力格局对比
区域
区域优势
价格
北城 中城 东城 南城
麓南 麓北
星沙
新河三角洲、两馆一厅；交通便利。 机遇：“北聚”
1
项目认识与理解
知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］
项目背景信息：
本项目地块位于开福区东二环线 东北侧，地块东、北两面临浏阳河， 东面与月湖公园隔河相望，南面紧临 毛家桥水果批发大市场，地块南侧的 三一大道，与长永高速公路相接，直 达黄花机场，西面是城市快速干道东 二环线，交通便捷，北面隔河与长沙 大学为邻。项目前期规划用地面积 229.05亩，净用地面积106.7亩，项 目总体总建筑面积24.8万平方米。
北 西 项目宗地 东
南
地块东侧为浏阳风光 带，对岸即为景色秀
美的月湖公园。
地块价值解析之一：收藏浏阳河“醉”美一湾
浏阳河于地块旁蜿蜒而过，恰 好将她汇入湘江前的最后一道 湾留给了项目，给地块提供了 近270度的宽阔水景，对岸即 为1000亩的月湖生态公园，高 度稀缺性的水景资源使项目具 有塑造高端楼盘的深厚底蕴。
传统中央区，配套相当成熟，商业氛围浓厚。 机遇：“西拓”、“长望融城”
发展成熟区，配套成熟，高品质住宅云集，居住环境 优越。机遇：“东提”
省府变迁给南城带来生机，融城让南城发力，发展潜 力及机遇双双走高，受关注度日益升温。 机遇：“南进”、“融城”、未来核心区
270。
浏阳河
月湖
地块价值解析之二：无上顺风顺水之境
流水成圆形或半圆形围绕于前方， 是为顺水湾，是“聚财”之地， 风水吉利。
项目宗地
流水反弓，成三角形流过，是为 逆水湾，风水较差。
浏阳河流经长沙城区的两道湾，一 道是顺水湾，一道是逆水湾，项目 恰好位于顺水湾旁，是绝无仅有的 至上顺风顺水的宝地。
地块价值解析之三：全生态围城
环境条件
先天水景较为优越， 具备塑造高端产品的条件
经济指标
建筑密度低、绿化率高，景观 资源丰富，产品创新空间大
地块条件
地块可塑性强， 内部布局上具有 较大发挥空间
区位条件
受困于北城的老旧形象,区 域具有很大的爆发潜力
配套条件
商业、生活配套一般难以 支撑高档项目开发
交通条件
目前道路交通较 差,难以满足出行 便利的需要
Contents
2
区域市场深度研究 与项目机会发现
长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡
06年长沙及各区商品房、住宅供应情况
06年长沙及各区商品房、住宅销售情况
2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比 增长42.80%。全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长 11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。 批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。 销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量 同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。 2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，总的来说供求基本均衡，天心区供求关系失衡。
项目经济指标
容积率： 3.48 绿化率： 58% 建筑密度：22% 建筑限高：＜100米
地块外部环境（四至）［区位／交通／配套］
地块西侧紧靠东二环线高架 路，噪音污染不可避免。道 路建设较差，与外部交通联 系略为不便。
地块北侧隔河与长沙大学 相望，目前有133、805、 901到达。
地块南侧为毛家桥批发大市 场，鱼龙混杂，环境较差。 对项目的形象有一定的影响。
T 威胁
1. 金鹰板块的成熟，分流项目所在四 方坪的客户；
2. 今明两年，长沙面市的新项目增多， 很容易陷入同质化竞争；
3. 板块整体档次不高，配套不完善， 增加了开发的风险及操作难度。
项目宗地分析结论：尚未雕琢的蓝田璞玉
➢地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 ➢产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值
122亩集中绿地，高达58%绿化率 2000余米浏阳河秀美水岸
1000亩月湖生态公园隔岸相望
浏 阳
月 湖
河
使项目具备了绿色、山水、景 观、健康等生态居住的全部要 素，是名副其实的生态居住之 地！
项目SWOT综合分析
S 优势
1. 122亩的集中绿地、浏阳河最后 一道水湾、1000亩月湖让项目具 有不可复制的自然资源优势；