物业管理早期介入与前期管理

5、接管验收的程序
书面提请 问题处理
资料审核 签发文件
物业检验
6、接管验收中可能存在的问题和注意事项
（1）接管验收走过场
（2）接管验收不到位
（3）接管资料不齐全
（四）进户管理（入伙管理）
进户，是指业主、使用人正式进住使用物 业，俗称“入伙”
进户程序一般为： 1．发入伙通知书 2. 购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用 3．带业主或使用人实地验收物业 （1）房建质量 （2）设备质量，运转情况 （3）房型、装修、设施配备等是否与合同相符 （4）外部环境状况及影响 4、签订物业使用公约、业主临时公约 5、业主或使用人信息登记 6、发放用户手册或办事指南 7、发放钥匙，完成进户手续
2、接管与验收与竣工验收的区别
接管验收
竣工验收
验收主体不同
物业管理单位
房地产开发建设单位/城市 建设行政主管部门
验收性质不同 主体结构安全与满足使用功 检查工程项目是否达标
能的再检验
验收目的不同
为分清责任，交接验收
为取得市场准入资格，对 质量进行验收
转交的对象不 同
ห้องสมุดไป่ตู้
物业管理公司
建设单位
3、接管验收应具备的条件 （1）新建房屋 （2）原有房屋 4、接管验收的内容 （1）资料的验收 （2）质量与使用功能的验收 （3）质量问题或危险与损坏问题的处理
(二)规划设计阶段（充当顾问）
物业管理早期介入的优势： 1、信息优势 2、人才优势 3、动机优势 侧重从以下方面提出看法和建议： 1、物业总体布局和功能 2、日常的管理 3、设备设施及材料的选用 4、公建配套设施
（三）施工安装阶段（扮演监理）
监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、 管道线路的敷设及走向等日后难以从建 筑外观上察觉的施工质量，收集资料， 熟悉情况，提出整改意见，督促落实。
（一）建立服务系统和服务网络
1、落实管理机构 2、配备管理操作人员
（二）建章立制
必要的规章制度： 管理机构的职责范围 各类人员的岗位责任制 物业各区域内管理规定 用户（住户）手册等。
（三）物业的验收与接管
1、接管与验收的含义 物业的接管验收是指物业管理单位（国家或 企业的房管部门或物业管理公司）对建设单 位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有 房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理 的工作。
破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、 社会化、市场化发展目标的实现。 ③早期介入对物业的建筑设计、施工质量方 面可能产生不利影响。
五、前期介入费用由谁承担？
根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介 入所产生费用应由开发商承担。
原因：
1、 前期介入的主要目的是协助开发商工作
（1） 前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证， 提升了物业档次。 （2） 使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展 商销售。
前期物业管理的必要性：
（一）民事法律关系主体资格的需要 业主，在这一阶段内还不具备承担起这种民事活 动的能力。 业主代表大会召开的时间 （二）物业管理不可间断性的需要
现实的需要 法律的要求，《城市新建住宅小区管理办法》 （三）促进物业的租售 （四）有利于物业管理公司的续聘
二、前期物业管理中权利主体的相互关系
早期介入与前期物业管理
第一节 物业管理的早期介入
忽视早期介入可能导致：
物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、 纠纷多
一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公 司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划 设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角 度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业 主、使用人的需求，方便物业管理的各项活动。
（四）接管准备阶段（开始管家）
1. 与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项 2. 制定接管方案 3．签约，实施验收接管 4．制定系列管理制度 5．组成该物业的常设管理机构 6．建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网 络 7．参与物业“开盘”
四、对早期介入否定的立论
①早期介入与物业管理的内涵不相符合。 ②早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，
二、物业管理早期介入的作用
（一）完善物业的规划设计和使用功能 （二）更好地监理施工质量 （三）为验收接管打下基础 （四）便于日后对物业的管理
三．物业管理早期介入的主要工作及 充当的角色
（一）立项决策阶段（充当顾问）
在项目的市场定位、潜在业主的构成 以及消费水平，周边物业管理概况以及 日后的物业管理服务内容、标准及成本、 利润测算等方面提供参考建议，减少决 策盲目性和主观随意性。
前期物业管理阶段，形成了开发企业、受 托的物业管理企业以及业主三个权利主体共 存的法律关系。
开发商与业主：买卖关系 开发商与物业公司：合同聘用关系 物业公司与业主：服务与被服务关系
三、前期物业管理与早期介入的区别
1、发生时段不同 2、工作内容不同早期介入阶段，物业管理企业的工作主要是
给于咨询以及施工阶段的质量督察。而在前期物业管理阶段，物业管 理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理 队伍的建立和运作等实际的管理工作。
3、合同关系不同早期介入不一定需要有物业管理服务
合同的存在，只要有一般的咨询服务合同即可；而前期物 业管理阶段，物业管理企业必须与建设单位签有前期物业 管理服务合同。
4、企业地位不同在早期介入阶段，物业管理企业只是
起辅助作用；而在前期物业管理阶段，物业管理企业是处 于管理的主导地位。
四 、前期物业管理的主要内容
立 项
竣 工 验 收
业 与物 主 业管 大 理企 会 业签
召约
开
所谓“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业 之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物 业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物 业管理。
《物业管理条例》规定：“房地产开发企业在出售住宅小区 房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与 其签订物业管理合同。”
2、 管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服 务对象是发展商，谁受益，谁付费。 3、 政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政 府明文规定。
第二节 前期物业管理
一、前期物业管理的涵义
前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员 会选聘物业管理者之前的物业管理。
早期介入阶段 前期物业管理阶段 物业管理阶段