2019年1月南京滨江项目启动区永宁街、商埠街项目发展策略报告

面临怎样的市场机遇？
城市宏观背景 南京及区域办公市场小结 南京及区域商业市场小结 南京酒店式公寓市场小结 区域住宅市场小结
说明：本章节内容为根据地块规划要点重点研究的物业方向
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城市宏观背景
城市扩张带来更多的拆迁以及外来人口的涌入，为地产市场的活跃提 供了一个良好的发展基础。
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区域状况
渡江纪念碑
阅江楼
小桃园景区
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绣球公园
天妃宫
区域内人文历史遗迹梳理
码头、民国建筑 等民国遗存
随机播放 不期而遇
长江大桥
护城河 古城墙一带
渡江纪念碑
晚清民国
旧都"外滩" 繁华往事
近代中国风云跌宕，作为南京的咽喉地，下关地区地位 重要，留下大量历史遗存，如中山码头、大马路、商埠 街的民国建筑等等。 1899年南京开埠，开埠地仅限于今下关一带。1904年， 两江总督周馥奏报以惠民河以西、沿长江江岸长2.5公 里、宽0.5公里的地带作为外国商人设洋行、码头货栈 之地，可视作南京最早的“沿江开发”。 史料记载，民国初期下关拥有当时最繁华的港口和最繁 忙的铁路运输线。日军占领南京之前，濒临长江、北连 津浦线、南接沪宁线的下关，作为海上、陆上重要的交 通枢纽，是南北粮食和重要物资运输的必经之地。旅馆 业、商业和大市场异常繁荣，大马路、商埠街和宝善街 一带，商贾云集，洋楼林立，当时人们将下关同南京最 繁华的夫子庙进行比较，戏称：“南有夫子庙，北有商 埠街。”“南有秦淮河，北有大马路。”
1、南京城市加速外扩，加强与长三角地区城市的联系 2、城区范围的扩大，也意味着更多资本和人口的涌入
作为省会城市的南京在省内外周边城市间有较强的影响力，随着一小时都 市圈的加速发展，带来了大量潜在的地产市场客群，一定程度上扩大了南 京整体地产市场的消费力。
城市的加速扩张带来更多外来人口的涌入及大量拆迁户，将为房地产市场的活跃提供一定的客群基础； GDP总值持续增长，但增速放缓，整体经济的发展趋于平稳，城市的经济凝聚力有待增强； 第三产业的大力发展，带来了更多高素质、中高等收入人群； 消费品市场的繁荣也将催生大量的私营业主，为地产市场提供了客源基础。
城北西片
城北东片 城北中片
城北板块东西跨度较大，生活配套、交通、自然资源的质 量差异，优势自西至东逐片递减。 本案以及小桃园周边高端居住氛围已经形成。成为城北板 块高档住宅聚集区。
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东片，位于栖霞区， 主要包括尧化门街 道、栖霞街道。
区域内为南京化工、 物流企业集中区域， 交通秩序杂乱，轨 道交通建设尚未提 上日程。
金融危机和投资市场的政策调整，大量资金闲置，写字楼市场稳定的租金收益、长期的升 值潜力，必将带动写字楼市场的投资发展。未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有 升，挑战与机遇并存的时期。
近年南京写字楼市场的整体档次有大幅提高，随着后期规划建设的一大批高档次办公物业 的建成交付，南京写字楼市场给外界企业的印象大为提升，而其租金与上海、北京、广州 等一线城市相比有很大的优势，所以南京办公市场的吸引力较大，长期来看，南京的写字 楼市场发展前景应该是比较健康的。
渡江纪念碑
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中山码头
汪精卫办公楼
区域内人文历史遗迹梳理
码头、民国建筑 等民国遗存
长江大桥
随机播放 不期而遇
秦淮河 古城墙一带
渡江纪念碑
晚清民国
人间正道是沧桑
1949年解放军从下关登陆，解放南京，所以这里又是中 国近代史终结的重要地标。
渡江纪念 渡江胜利南京解放是中国重大 历史性转折性事件，它宣告中 国历史民国阶段的结束，标志 着中国近代史的结束，新时代 的开始，对新中国的成立具有 重大意义。
生活配套等以原 住民自发经营为主， 无规模化、品质型 商业。
中片，位于栖霞区 及玄武区，主要包 括燕子矶街道、迈 皋桥街道。
区域内传统居住区 及城中村较多，环 境、配套档次一般。 凭南面紫金山的景 观资源及轨道交通 提高区域价值。
区域状况
城北板块规划特征
“两带、四轴、五片”的总体空间 布局结构，居住用地面积为8.18 平方公里，未来二十年居住人口 将达到50万。本案所处三汊河-护 城河宜居主团未来成为区域的高 端居住区。
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项目优势如何挖掘？
区域内人文历史遗迹梳理 区域状况 宗地状况 SWOT分析
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区域内人文历史遗迹梳理
码头、民国建筑 等民国遗存
随机播放 不期而遇
长江大桥
护城河 古城墙一带
古代
千古兴亡事 十朝帝王州
南京是扼守南北的咽喉地，而下关地区北望中原，近 抚长江，是南京的咽喉之地。以郑和下西洋为标志， 这里是中国走向世界的起点。当时的造船基地，从现 在的宝船公园一直绵延到挹江门一带，那里从宋代起 就是江南著名的造船基地。 围绕项目附近的古城墙、秦淮河一带，留下了许多历 史遗迹，如明城墙、阅江楼、静海寺、天妃宫等等。
高端住宅在项目整体规划上都有所创新，交付标准上也采用毛坯和 精装的有机结合 随着多个品牌开发商的进驻，高端项目的数量越来越多，高端住宅 在户型尺度及硬件配置上都越来越体现舒适性和私密感 下关在售项目较少，同时下关长久以来区域在消费者心中的不被认 同，使得板块的主城优势没有得到完全释放 目前区域在售高层住宅销售价格主力在21000-23000元/㎡（毛 坯价格）
功能定位： 南京主城滨江发展核心区，以商务商 贸、休闲旅游、品质居住为主题功能， 打造拥江发展的城市中心。
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区域状况
城北板块划分
西片，位于下关区， 距离城中、河西较近， 共享交通、生活等各 类配套、资源。
区域内包含幕府山、 护城河、小桃园等诸 多历史景观，长江沿 线较长，具备不可复 制的一线江景资源， 为板块价值提升创造 条件。小桃园周边的 高端市场的氛围已经 形成。
新兴商圈以餐饮娱乐休闲等业态为主，既避开与老牌商圈 的直接竞争，又很好地满足了变化中的消费需求。
周边商业升级的典范是大观天地MALL。
现有商业业态以零售、餐饮为主；消费档次较低，经营状 况一般。
区域内商业形态落后，档次形象差，急待升级。
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南京及区域商业市场小结
【区域商业形态发展Leabharlann Baidu结】
下关区形成：两“心”两“圈”三“街”
商贸主中心、辅中心 商贸圈、物流圈 三个特色街区
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南京酒店式公寓市场小结
现有酒店式公寓产品同质化较高，本案可考虑选择独特差异化路线， 从而跳出现有公寓局面
城中酒店式公寓装修标准主力在1500-2000元/㎡。 销售价格依据区域，主力酒店式公寓售价未过20000元/㎡，与同区域住宅相比，竞争力较强。 建筑类型和面积规划也多为相似，价差主要体现在地段差异上，产品同质化程度较高。
万达广场
新世界中心
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区域住宅市场小结
【区域住宅市场特征】
本案所在小区域内住宅项目市场形象认知上有一线江景资源、人文 景观资源、城市区位资源等三大特征。
长江景观资源型
世茂滨江新城 长江峰景
人文景观资源型
锋尚国际公寓 天正桃源
城市区位资源型
蓝晶国际 中海凯旋门
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区域住宅市场小结
面积分割
面积分割灵活，除了部分项目有100平米以下的小户型外，大部分项目面积分割大致有两个节点： 160-350平米较为集中；另一个是节点450-600平米左右的大面积户型。
入驻企业
国内国际的知名企业是顶级写字楼的核心客群。
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南京及区域办公市场小结
【南京写字楼市场发展前景】
从南京来看，核心商圈写字楼的建设日渐完善，未来可扩展的空间日益减少，写字楼的开 发逐步向次中心和郊区发展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼规模日渐壮大。但主城 核心区域高端写字楼的稀缺性使其投资价值以及未来的升值潜力不容小觑。
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南京及区域办公市场小结
【南京高端写字楼运营状况】
租售情况
租售方式灵活，只租不售的形式正在形成，部分体量较大的项目采用租售并举的方式，保证资 金快速回笼。 平均租金水平：3.5-5元/平方米。
物业情况
大都采用国际国内知名品牌的物管公司。常规的物业管理费为6-7元/㎡/天；15-20元/㎡/天的 物业管理费包含公摊费、管理费、空调费。
滨江现代服务业集聚区 三汊河-护城河宜居组团
滨江现代服务产业带
红山-北固山宜居组团 中央门商务商贸集聚区
商贸生活带
区域状况
城北板块产业特征
未来规划形成“三区一带”的四个 产业聚集区 滨江现代服务业集聚区、 中央门商务商贸集聚区、 幕府山新兴工业集聚区、 阅江楼-明城墙-外秦淮河文化旅 游产业带。
本项目处于现代服务 业和文化旅游产业带 的包围中，为本案的 发展提供良好的消费 客群基础。
传统百货业也自觉地加入到业态调整的队伍中，在强化购 物零售的同时增加了餐饮娱乐的比重。
从消费结构看，文化娱乐的支出占比越来越大
现有的特色街区坐落于城市的核心位置拥有绝佳的交通、 地段优势，特色餐饮、娱乐、休闲成为主流。
商圈现状和发展呼唤崭新商业体的出现
传统商圈巩固着购物的优势，但也自觉调整业态配比以适 应消费需求。
南京城市的飞速发展不断增强其在长三角区域的定位，城市之间商务 互动将更加的频繁。城市的办公市场的潜力也将不断的提升，写字楼 的前景健康稳定。
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南京及区域商业市场小结
【南京商业形态发展小结】
体验式消费受宠，商业悄然发生改变
从商业形态看，SHOPPING MALL的兴起受到消费人群的 追捧，其相较于传统商业在餐饮、休闲娱乐等业态的比重明 显放大。
2019年1月南京滨江项目启动区永宁街、商埠街项目发展策略报告
本报告编制的依据 政府的立项批文 土地及项目权属落实的文件 南京下关滨江产业集聚区控制性详细规划 项目规划红线图 规划行政部门的规划设计要点 项目建设用地现状航拍图 委托编制本报告的招标书及相关文件
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战略
面临怎样的市场机遇？ 项目优势如何挖掘？ 企业目标如何界定？ 项目发展战略定位
南京长江大桥 当代人文化记忆中的一座地标，新中国早期工业成就的 体现之一。南京长江大桥是长江上第一座由我国自行设 计建造，全部使用国产材料建成的铁路公路两用大型桥 梁，是华东地区长江南北铁路公路衔接的枢纽。
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区域状况
城北板块特征
规划范围： 下关区行政规划范围东至窑上村、安怀村、
和燕路和红山地区；南至城北护城河、大桥 南路、中山北路和定淮门大街；西北至长江。 规划总面积约30.91平方公里。
SOHO办公在南京还处于待发展状态， 未出现真正意义上的SOHO,多数项目 仍是以酒店式公寓的形象面世
说明：南京soho办公还处于概念中，目前仅万达广场在销售时， 提出soho办公概念；万达SOHO办公的面积为43-58㎡，面积段 较小，仍为酒店式公寓的产品特点。
早期新世界中心，部分住宅逐渐转为办公，属于南京早期soho办 公雏形的代表个案
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原江苏邮政管理局
中国银行南京分行旧址
区域内人文历史遗迹梳理
码头、民国建筑 等民国遗存
随机播放 不期而遇
长江大桥
护城河 古城墙一带
晚清民国
旧都"外滩" 繁华往事
这里云集着原汪精卫办公楼、原招商局候船楼、扬子饭店、 和记洋行、南京西站候车楼、江苏邮政管理局大楼等一批 具有较高价值的民国建筑。 南京下关地区在近代城市发展中，有火车站、码头，是近 代物资流动的重要关口，又是民国大型企业和记洋行、首 都电厂所在地，因而具有举足轻重的地位。 清政府于光绪二十五年三月二十二日(公元1899年5月1日， 宣布金陵关开关，清政府于下关设商埠局(今商埠街——前 身“商埠局街”之名由此而来)。开埠后，外资纷纷在此投 资开设工厂、码头等，这些遗存包括： 清光绪二十六年（1900年）英商所建怡和码头（今6号码头） 二十七年（1901年）太古洋行所建太古码头（今3号码头） 二十九年（1903年）日商大阪洋行所建日清码头 三十二年（1906年）德商所建美最时码头（今3号码头附近）
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“两带”分别为滨江现代服务产 业带、建宁路商贸生活带。
“四轴”分别为中山北路、中央 北路生活轴，大桥南路、纬一路 快速交通轴。
“五片”分别为滨江现代服务业 集聚区、中央门商务商贸集聚区 、幕府山新兴产业集聚区等三个 产业片区和三汊河-护城河宜居组 团、红山-北固山宜居组团两个居 住片区。