山西房地产业带动作用及其发展战略研究

山西房地产业带动作用及其发展战略研究

Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

山西房地产业带动作用及其发展战略研究山西业带动作用及其发展战略研究

业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。改革开放以来，特别是“十五”时期，随着全省国民经济的快速发展和经济结构调整的不断深化，居民收入水平的大幅度提高，全省业得到了持续、迅速的发展。但是发展中也出现了一些影响全省经济社会发展的问题。研究解决发展中存在的突出问题，探讨和寻求促进业健康快速发展的途径和对策，更好地发挥业在促进国民经济发展和加快城镇化建设、增加社会就业、改善城乡居民居住条件等方面的积极作用。

本报告以经济普查数据资料和相关统计数据资料为依据，采用规范分析和实证分析相结合的方法，从定性和定量两个角度，对全省业的发展历程和现状进行了全方位的分析，特别是总结了“十五”期间的发展成就及其经验，探讨了业与国民经济的关系，阐明了业是国民经济发展的支柱产业之一；同时分析研究了全省业发展中存在的突出问题以及与全国和中部省份比较的主要差距。并针对山西业的发展现实，结合山西“十一五”发展规划，通过进一步的分析探讨，提出了加快山西业发展的战略对策，期望能对政府宏观调控起到参考作用。

第一部分业的特性及其发展历程

一、业的概念、特征及定位

又称不动产，有狭义和广义之分。狭义的是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利，即房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。广义的除狭义内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、

海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。同时，具有：固定性、耐久性、异质性、高价值特性、投资与消费的双重性、外部性等。

业是指从事开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。把业作为一个独立的产业部门划入第三产业，是各国的惯例。按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4757-2002），行业属于服务业，它只包括与建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与建设相关的建筑业的活动。

二、业在国民经济中的地位与作用

（一）业在国民经济中的地位

是社会经济的基本要素和场所，是居民生活消费的载体。业在整个国民经济中属于基础性产业。它的基础产业地位主要表现在以下几个方面：

1、是经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保障

是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。满足各种不同功能要求的房屋构成了工业、商业、服务业、金融业等诸多行业的基本场所。作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与生产和价值实现的经济过程。因此，是构成整个社会财富的重要内容，是国民经济发展的基本保障。

2、是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件

随着收入水平的提高，人们对居住条件和居住环境质量的需求也将随之提高。现代住宅不仅是一个生存空间、单纯的个人或家庭的载体，而且是一种发展和享受资料，是居住者运用和发展智力、体现自己的价值和进行学习、研究、娱乐以及社交等活动的重要场所。是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件。

3、业是城市经济发展和城市现代化的重要物质基础

在某种意义上讲，城市的发展实际上就意味着的发展。土地、房屋、道路及其它公共设施，构成城市的基本框架，各种风格的房屋建筑不仅是城市经济存在和发展的空间，也是一个城市立体形象的物质外壳和主体，更是一个国家和城市的文明水准的基本标志。一般而言，现代化城市是否具有高效率的经济活动，决定于城市基础设施是否高效化和合理化，而这些又是与业的发展密不可分的。

4、业是创造社会财富的重要源泉

土地是财富之母，业作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开发企业带来利润，也给社会创造出巨大的物质财富，推动着城市迈向现代化，促进着整个国民经济的增长。随着土地有偿使用的推进以及住房商品化、货币化的发展，国有土地使用权出让金已成为地方国民经济建设资金的重要来源之一。

5、业是国民经济的支柱产业

业产业链长、关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。据国家2002年国民经济投入产出核算资料显示：业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加亿元；被带动的直接或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。住宅业对于GDP的直接贡献率为%，间接贡献率为%，对于经济增长的总贡献率为%，住宅业正在成为国民经济发展的支柱产业。其次，由于具有不可移动性和耐久性以及保值和增值的作用，从而使得不动产的信托、抵押成为现代信用的基础，也是最安全可靠的投资领域。金融机构从保值的角度出发，往往鼓励购买，或者直接投资经营，使金融投资服务成为金融业的一项主导和传统的业务，在发展成熟的美国，业贷款占全国商业银行贷款总额的比重达40%左右。

（二）业在国民经济中的重要作用

业在现代社会经济系统中所起的作用，不仅包含着其固有的承载体的基本作用，同时还包含着它在国民经济活动链中连接生产与生活的作用，影响公共投资和个人消费倾向的作用，以及促进产业结构优化调整，拉动城市基础设施发展，改善城市生产、生活环境，促进城市经济发展的重要作用。因此，业的发展，促进了城市经济的繁荣和发展，起到了直接推动国民经济蓬勃发展的作用。

1、有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益

城市经济是以城市为依托的各种经济活动和经济关系的总和。业为城市经济提供了基础设施，可以扩大城市的基础设施、公共设施和生活设施的数量和质量，增加设施功能，合理调整各类设施的分布；可以组成生产协作网和商业流通网络，从而可以吸引更多人才，聚集更多的技术、资金等生产要素，促进城市经济活动的社会化、现代化的发展，提高城市的集聚效益。

2、有利于优化城市生态结构，改善投资环境

我国经济发展需要有一个对国内外投资具有强大吸引力的投资环境，客观上需要对城市进行开发和改造，使投资者不仅能够获得便于投资建厂、兴办各类企业和开展商务活动等所需要的土地、厂房、办公楼和各种便捷、畅通、安全的基础设施和服务设施，而且能在生活上获得包括吃、住、行、玩在内的基础设施、文化娱乐设施和生活服务设施。因此，业对于优化城市空间结构，建设良好的城市生态环境和投资环境，更好地吸引国内外的投资，具有十分重要的作用。

3、能够促进资源的合理配置，增加财政收入

资源是否合理配置和经济利用，直接关系到城市的功能结构和空间布局，关系到城市人流、商流、物流、信息流的流向和质量，关系到城市的规模效益，空间效益和集聚