中梁运营手册-整合版

责任编辑：项目运营
公司经营
黄文昊 郭东明 成俊泉 张瑞
罗奇 张铖澄 张志美 高扬 屠轶涛 孙夏琳
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寄语
运营之道，在于琢磨，千变万化，存乎一心
中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健全以战略规 划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系
大道至简
公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事 项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组织，聚焦 “规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全“组织、授权 、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共 享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、经营 奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架
——副总经理 曹健
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项目布局
深耕长三角 面向华东 辐射全国
180多个精品项目 2000多万方开发面积 120000家庭 36000客户品质生活
四川 重庆
北京 天津
河北
山东
河南 湖北
江苏
安徽
上海
浙 江
湖南
江西 福建
广西
广东
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运营管理金字塔
战略规划 （经营） 公司经营 项目运营
战略规划是一切经营的前提，一 体两翼、蝶变战略、打造不动产 生态投资平台
二次改造& 整改
后评估 维修
营销
市场调研
营销大纲编制&临展开放
品牌发布
开盘筹备
销售&回款
交付管理
办证
财务
前端融资立项
客服
项目全周期
投前
时间阶段 1个月及以上
签订前端融资 协议
概念方案 1个月
前端融资贷后管理&开发贷申请
提出规划设计建议&进行风险监测
预备会 1.3个月
方案批复 0.4个月
施工准备 1.3个月
当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准
由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝 贵意见和建议：jtyy@zldcgroup.com
主编：陈从宏（助理总裁）
副主编：曹建（副总经理） 王浩（副总经理）
，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低 施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4
个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔 “红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。 最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目 开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、 公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的 PDCA管控闭环
中梁地产运营手册
2020年8月
此文件仅供与客户交流使用
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未经睿信咨询公司书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制
前言
前言
手册编制 委员会
为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型 、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此《中梁运营管理标准手册》，深度剖 析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展 工作，最终实现标准化开发快速复制
——集团副总裁徐忠信
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寄语
项目运营
坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、 预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、 交付后”9大阶段，通过工作前置，策划先行，并行交叉， 在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正”
投前阶段，要求方案前置、工程、招标、设计三大策划先行 概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼
强化横向协调、纵向支持、打造 “4-5-3-3”经营总体框架
坚持高周转，首期6-6.3个月，续 期321，冲刺456
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目录
项目运营 开ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ阶段 业务条线
公司经营 4大经营核心 5大保障体系 3大信息对称平台 3大激励机制
战略规划 战略规划
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运营总图（常规项目6个月开盘）P9-10-11
小道至精
坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321 ，冲刺456”要求，注重工作前置，策划先行，并行交叉，合理调 度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭 环
展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战
略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越
项目获取 概念方案
预备会 方案批复
开工
开盘
竣备
交付
房地产项目运营全 周期中，“开发阶 段”和“业务条线 ”两条主线从始至 终贯穿
投资 运营
土地评审 投前版计划
编制
投后目标合约 书签订
投后版计划 编制
组织预备会
考核计划编制
组织项目启动 会
项目监控
项目后评估
设计 成本 招采 工程
强排方案编制 投前版目标 成本编制
发展工作 例会
头脑风暴
土地评审 决策
签订投前目 标合约书
项目获取
签订投后目标 合约书
运营 开发
设计
成本 /招 采
工程 营销 /客
服
财务
编制投前 版计划
由投资部门主导
编制强排 方案
完成概念 方案设计
概念方案 评审
初勘
示范区概 念策划
开发贷放款
开盘前风险 检查
开盘前 2个月
按揭回款实施/税收动态管理
风险检查&交付准备
开盘后 17个月
交付前 2-6个月
清算管理 客户维护
交付后 9
运营总图（456高周转项目）
时间 阶段
概念方案阶段 （方案前置，策划先行）
拿地前一个月以上
概念方案
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投前阶段一个月
项目获取
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预备会阶段0.6个月
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投资
项目初判
现场踏勘
概念设计 可研版目标 成本编制 成立招标管理
组织
方案设计
施工图设计
可研版目标成本修正
启动会版目标 成本编制
招采计划制定 招采方案制定
施工前技术、组织、工期、现场准备
二次设计&技术支持
施工图版目标 成本编制
预结版目标 成本编制
招采实施&供方管理
基础施工
工程实现&竣 工验收
成本结算&结算版目标成本编制
——总裁助理陈从宏
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寄语
近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月 异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围 绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变 为企业战略落地的推进器，企业做大做强的 发动机和经营利润的监控者
中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引 领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通 过苦练内功不断提升标准化运营能力打造， 持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一 条具有中梁特色的运营管理之道