房地产项目投融资策划

132 (1 0.12)t

50 (1 0.12)10
500 703 203
二 投资评价：由于 FPNV=203 万元>0，所以，该房地产投资
项目在财务上是可行的。
3.1 投资策划
四、房地产项目投资的不确定性分析
盈亏平衡分析
3.2 融资策划
一、房地产项目融资策划概述
资金筹措
费用项目
具体组成
单价
总价
成 四、基础设施建设费
供水、供电、道路、供气、排 污、照明、通信、环卫等
如：供水 20元/平方米
本 费
五、公关配套设施建 设费
幼儿园、居委会、公厕等
如：居委会 900元/平方米
六、附属设施费及室
用与 外工程费
变电室、管道燃气、污水管等
如：变电室 500元/平方米
投 七、管理费用
房地产开发与经营
第三章 房地产项目投融资策划
学习目标
知识目标 1.掌握房地产投融资的概念、组织形式等； 2.熟悉房地产投资的特点和分类； 3.熟悉房地产项目投融资财务评价指标体系。
能力目标 1.能为房地产项目策划投融资方案； 2.能从财务管理的角度评价房地产项目的投融
资方案。
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的概念
3.1 投资策划
三、房地产投资分析与经济评价
静态盈利分析 动态盈利分析
清偿能力分析
投资利润率
财
财务净现值
借款偿还期
务 评
投资利税率
财务净现值率
资产负债率
价
成本利润率 财务内部收益率
流动比率
静态投资回收期 动态投资回收期
速动比率
3.1 投资策划
三、房地产投资分析与经济评价
财 务 评 价 例 题 一
房产市场
Leabharlann Baidu
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征
投资风险大
购买力风险 变现风险
经营性风险 社会性风险
自然风险
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征
投资收益好
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的作用
改善基础设施 提高居住水平 增加财政收入 带动相关行业 增值收益大
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述
卖给谁？
房
地
产
投
资
策
划
卖多
少钱？
什么 类型？
什么时 候卖？
建在 哪里？
怎么卖？
3.1 投资策划
二、房地产项目投资环境分析
土地
考
虑
因
资金
素
物资
人员 税收 管理与服务
权益保障
3.1 投资策划
二、房地产项目投资环境分析
冷热分析法
分 析 方 法
3.1 投资策划
工资、福利、折旧、修理费等
3%
资 八、财务费用
利息、融资代理费、手续费等
估 九、销售费用
广告费、代理费等
算 十、其他费用
临时用电费、临时建设费等
十一、两税一费
营业税、城市建设维护税、教 育费附加
销售 5.5%
十二、不可预见费
3.1 投资策划
三、房地产投资分析与经济评价
租售收入
收
入
估 算
自营收入
配套设施销售收入
资金供应
资金需求量大，对外源性融资依赖性高； 土地和房屋抵押是融资条件； 资金面临较大风险。
3.2 融资策划
一、房地产项目融资策划概述
既有项目法人
融 资 主 体
新设项目法人
3.2 融资策划
一、房地产项目融资策划概述
银行在想啥？
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
3.1 投资策划
三、房地产投资分析与经济评价
某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第
一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十
年末残值为 50 万元，折现率12%，该项目从财务效益讲
财 是否可行？
务
评
价
例
题
FNPV= 500 66
1 0.12
10 t2
指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预 期收益的一种经济活动。
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 投资成本高
土地开发的高成本性
房屋建筑的高价值性
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征
投资回收期长
土地投资市场
综合开发市场
建筑施工市场
费
土地补偿费、土地投资补偿费、
用 2.土地征用拆迁费 拆迁安置补偿费、搬迁安置费
与
等
投 二、前期工程费
资 1.地址勘测测绘费 估 算 2.规划设计费
3.可行性研究费
设计概算的 0.5%
建安费的3%
总投资的3%
4.三通一平费
三、建安工程费
建筑工程费、设备采购费、安 装工程费等
3.1 投资策划
三、房地产投资分析与经济评价
房地产投资信托基金
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
本章项目实训
实训名称：小小投资家 实训目的： 1.通过虚拟投资，训练如何对房地产投资环境进行分析； 2.学会估算投资的费用和收入，并对投资行为进行经济评价。 实训内容： 1.每个小组的期初财产为200万现金，投资范围为清远的房地 产市场； 2.投资行为由各小组自行拟定； 3.对本组的投资行为进行分析并进行经济评价，至少要用静 态回收期进行评价。假设基准收益率为10% 实训成果：本小组的投资方案 成果形式：PPT或WORD 提交时间：二周内
二、房G地产项目W投i 5资A环i 境 4分B析i 3Ci 2Di Ei
多因素法
分 析 方 法
3.1 投资策划
二、房地产项目投资环境分析
关键因素评估法
分 析 方 法
3.1 投资策划
三、房地产投资分析与经济评价
费用项目
具体组成
单价
总价
一、土地费用
成 本 1.毛地价款
土地使用权出让金、大市政费、 四源费