中国客栈及民宿区域特征与投资地图讲课教案

中国客栈及民宿 区域特征与投资地图

来源/品橙旅游

山林是胜地，一营恋便成市朝；书画是雅事，一贪痴便成商贾。盖心无染著，欲境是仙都；心有系恋，乐境成苦海矣。客栈民宿也需要理性看待。客栈民宿分布区域，大部分是城市的对立面，及大型城市点之外的乡村地区，是整体经济相对落后的地区，却成为客栈民宿行业发展的新方向。这也就是所谓后发优势。1、滇西北客栈群区域描述：该区位于北纬25°-北纬28°，高原气候，冬半年干燥，空气能见度高，光照足够;夏天气温不高，一年适宜游玩天气多；区域内自然景观奇异性和独特性高，少数民族文化斑斓多姿，拥有一个世界自然遗产(三江并流)，一个世界文化遗产(丽江古城)，一个世界地质公园(大理苍山)。这个区域，是大陆客栈和民宿发展最早，发展较成熟的区域之一，也是客栈投资最炙手可热的区域。区域劣势：1、偏居中国西南边疆，交通对于市场人群而言还较为不变；

2、缺乏规范，部分区域出现过饱和状况，带来系列问题，影响旅行体验；

3、政府对于行业的处置应对水平较为低下，产权问题突出；

4、污染问题（如洱海出现的水体富营养化问题）。发展前景：1、交通配套提速，缩短市场与区域目的地的时间距离，降

低交通到达成本，前景利好;具体包括：沪昆高铁通车，昆明-大理-腾冲快速铁路修建、泸沽湖机场通航、腾冲机场升级、大理机场未来迁址改建。从区域节点到景点的道路建设也升级；

2、大量酒店资金进入，不同档次及体量的酒店修建，让区域知名度不断提升；

3、关于客栈及民宿运营整体水平也在提升;可以期待作为中国最知名的休闲度假区和客栈行业最发达的区域。具体点位：大理（双廊在内的洱海周边区域、大理古城及周边、沙溪、诺邓、巍山古城）；

丽江（大研古城、束河、拉市海、玉龙雪山下白沙镇、泸沽湖区域）；

香格里拉（独克宗古城、松赞林寺周边、纳帕海周边、德钦梅里雪山周边飞来寺）；

怒江州：六库、丙中洛；

保山市：腾冲和顺古镇；此外，澜沧江谷地（如茨中）、怒江谷地（如丙中洛）、金沙江（如虎跳峡）也会点状出现以目的地为中心的民宿客栈。2、川藏线客栈带（成都-拉萨318、317川西、藏东地区）区域描述：该区域覆盖从成都平原经横断山区进入传统藏地的广大区域;大山大河紧邻，地貌变化巨大，藏民族风情多元精彩，同时作为进西藏的重要通道，是中国自驾游最繁忙的一条世界级的景观大道。而且区域一

个端口连着成都这个重要的市场来源地和客源窗口（成都机场客流量超过2000万），目前客栈和民宿主要沿着317、318国道分布，主要集中在几个市镇上，中低端为主，满足接待季节性自驾和骑行游客为主。区域劣势：1、区域间低海拔河谷地带纵深狭窄，视野受限;高海拔高原平面，景观优美，但多是会产生高原反应的区域，人群适应受限，而且适宜旅游的季节只有4个月；

2、交通通达还是太差，受限于两条进藏国道，旺季及雨季期间经常出现拥堵和中断；

3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房间一房难求，淡季难以支撑运营；

4、区域藏族民风剽悍，外来投资者需要了解当地文化才好介入。具体点位：四川甘孜州：塔公、康定、新都桥、理塘、稻城、亚丁、丹巴；

四川阿坝州：九寨沟、松潘、桃坪羌寨、米亚罗；

西藏昌都:昌都、八宿；

西藏林芝:八一、波密、朗县、工布江达、然乌；

拉萨:拉萨；

日喀则：江孜、日喀则。3、湘黔桂客栈群区域描述：湖南、贵州、广西三省交界处，也是中国第二阶梯云贵高，下到海拔更低的第三阶梯的交界处，区域沿着雪峰山及武陵山、苗岭一线分布;山水相交，景色绝美，同时这里也是多民族聚合

交融，和谐共处之地。区域内有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界级的景观;从区位上看，该地区与珠三角、川渝、华中城市群落等来客市场有近便的交通干道，通达性好，也是东部地区去往西南陆路交通的必经之地。区域劣势：1、毗连区内部的经济条件较差，对外部客源的依赖性过高，因此导致旅游淡旺季明显；

2、从大交通节点，到终端的交通条件有待改善，因此从时间距离来衡量，还是离市场目的地远；

3、东部往西部过路游客居多，停留天数少。具体点位：贵州：镇远古城，西江千户苗寨，肇兴侗寨；

湖南：凤凰古城；

广西：三江县、龙胜梯田区域、桂林、阳朔漓江一线。4、海南岛客栈群区域描述：纬度决定了海南岛在中国旅游版图中的重要角色;充足的阳光和没有低温的气候;加上作为海岛的热带景观;成就了它长盛不衰的美名。作为中国的第二大岛，拥有漫长的海岸线，环境及区域经济的承载能力高，发展旅游的历史较为悠久，区域内海口和三亚作为游客来海南的重要航空枢纽，环岛高铁和高速也都齐备，交通配套成熟。区域劣势：1、旅游业发展较为充分，做客栈及民宿好的区位及性价比高的物业较为难得；

2、旅游区商业化气息浓厚，难以凝聚客栈的文化氛围；

3、知名度过高，区域旅游发展中负面新闻给民宿发展带来

影响；

4、豪华星级酒店及连锁酒店等其他替代住宿形态对民宿及客栈的发展的冲击较大。著名点位：三亚、东方、陵水

5、浙南闽北客栈群区域描述：闽浙交界地带，仙霞岭、武夷山、鹫峰山系纵向分布，山岭之间有河川谷地，绿化率达到80%以上，生态环境极佳。落于山岭之间的古村落，有着悠久的历史，不少还保持着和周边环境和谐共处的美好状态，区域内有世界自然和文化遗产武夷山，世界自然遗产泰宁丹霞浙江江郎山，世界地质公园太姥山等世界级的景区，随着高铁及高速路网在本区域的布局完善，从本区域往周边客源地的通路已经成熟，有望成为周边城市度假休闲的长时段目的地。而且客栈民宿属于刚刚发端的阶段，物业成本相对较低。区域劣势：1、刚刚发端的市场，属于客栈民宿的“生地”，进入的不确定性因素较多；

2、周边包围的客栈群落具有强替代性，竞争激烈；

3、部分从交通干道到景区村落的衔接交通还是不易。具体点位：浙南：泰顺、江山市(仙霞岭)丽水、松阳；

福建：泰宁(古城)、大金湖周边丹霞地貌带、武夷山(下梅村、保护区毗连区村落)，屏南(白水洋周边及古村落)、周宁(古村落)、福安。6、徽文化圈客栈群区域描述：传统徽文化区以安徽黄山市所辖县市及江西婺源市组成，其历史文化传承对于皖、赣、浙辐射影响巨大，特别是在建筑文化形态上，徽