周口市高层住宅市场现状及趋势分析

周口市高层住宅市场现状及趋势分析

2009年8月25日至9月4日，深蓝公司市场部结合格林项目组，对周口在售高层项目进行调研，了解其产品状况、销售情况、价格水平等，为高层产品的定位及开发提供市场依据。

今年上半年，随着全国房地产形势整体好转，周口房地产开发和销售也有明显增幅。据周口市统计局7月29日公布数据，2009上半年房地产开发和销售情况如下：

1-6月份数据同比增长率备注或说明

住宅施工面积 406.27万平方米 90.8%

住宅新开工面积 257.6万平方米 98.7% 市场回暖，开发商预期涨；开工增长率远高于销售增长率，供应激增，竞争大

商品房销售面积 57.4万平方米 37.8%

商品住宅销售面积 55.34万平方米 37% 含二手房，成交均价1373.4元/平方；销售额低于面积增长率，说明价格下行；

商品住宅销售额 7.6亿元 26.7%

商品房现房销售面积 27.1万平方米 0.5% 成交均价1402.2元/平方；销售额低于面积增长率，说明价格下行；

商品房现房销售额 3.8亿元 -8.2%

商品房期房销售面积 30.3万平方米 106.2% 成交均价1478.6元/平方；

销售额增长率低于面积增长率，说明价格微涨；

商品房期房销售额 4.48亿元 112.5%

结论：

1、结合个案研究发现，3月份以前，周口的销售成交量非常低，各楼盘的促销活动不断，力度比较大；自4月份至今，有多个项目团购谈成，促进整体市场销售面积增量；由于上述两个原因，造成整体成交价格偏低，如期房商品房的成交均价仅1478.6元/平方。

2、自6月份开始，开发量和销售量均大幅攀升，但价格却继续向下走，与前几个月相比，量增价跌趋势更明显，1-5月份期房商品房成交均价在1600元以上，1-6月份的成交均价仅有1478.5元。

一、周口高层住宅的销售整体较差

1、在售项目产品情况表

由表格可知，周口高层住宅产品供应还处于初级阶段，依据有二：

一是项目单期开发量普遍不大，一般都是2-4栋楼的单期开发量，说明开发商对此都比较谨慎，如规模最大的滨江国际星城，虽然是纯高层住宅小区，也只开工7栋楼，且只推出其中的3栋销售。

户型面积 121-140平 91-120平 90平以下 145以上合计

套数 486 164 1101 205 1956

比例 24.85％ 8.38％ 56.29％ 10.48％ 100％

二是户型产品都比较偏大，除最近三个公寓和小户型产品外，其他项目的户型均以120-140平方为主力户型，馥泽园的户型更大，主力户型为151平方。

周口高层住宅的另一特点就是板式产品缺乏，一梯三户和二梯三户占22栋高层住宅中的60％左右。

2、销售及价格情况

从表中可以看出，高层销售价格的区间是2500-3500元之间，其中在2600-2800元最集中。

周口高层住宅的销售差。由上表可知，销售率不足17％。滨江国际星城开发建设的6栋楼192套（不含7＃公寓），目前推出的144套房源，开盘一年半，销售率未突破50％，平均每月的销售量只有4套。销售较好的馥泽园，价格偏低，优惠后实际成交价在2200元，开盘9个月的销售量也只有56套，月均销售量6套，整体销售率不足50％。

推出后积压房源较集中的小区主要有易天、香榭、滨江、泛华等。易天因工程拖延周期较长，开发商实力有限等因素，市场推广力度有限，未引起市场的强烈反响；香榭推出房源除两栋为团购顺利成交，其他房源的销售一般；滨江自2007年进入周口市场，销售一直未有效推进，但其开发商实力较强，一直在通过做势推动，在后续操作中逐渐调整项目节奏和产品；泛华的高层销售仅停留在个位数。

亿星紫荆城的小高层销售率较高。自7月份开盘，其成熟社区氛围、现房销售策略、社区中心主景观区内、两栋纯复式和两栋大户型的产品策略等，销售率在70％左右，但绝对量比较少。

3、馥泽园销售情况分析

馥泽园为周口泰昊置业开发，位于七一路与光荣路交叉口向南300米，在峰基庄园的西邻。总占地40亩，总建筑面积5万平方，规划六栋小

高层和一栋高层。

因该项目是离格林最近的高层住宅项目，特做重点分析：

户型结构面积套数比例销售套数销售率备注

三室两厅一卫 114平 22套 16.8% 20套 90.9% 销售量最多

三室两厅一卫 128平 11套 8.4% 11套 100% 销售率最高

三室两厅一卫 137平 11套 8.4% 9套 81.8%

三室两厅两卫 151平 65套 19.6% 10套 15.4% 面积偏大

四室两厅两卫 178平 22套 16.8% 6套 27.3% 功能明显

目前开工3栋楼6个单元，共131套房。1＃楼三个独单元一梯两户，面积是151平米，2＃楼两单元一梯两户，两端户178平米中间114平米，3＃楼一梯三户，东侧151、西侧128、中间137平米。2#号楼和3号楼在2008年5月份开工，目前分别内外粉刷完毕和外墙外保温施工。1#楼2009年7月份开工，目前局部出地面。

馥泽园受地块限制，在项目规模及规划方面局限性较大，社区内基本无景观绿化；临近老城区，周边生活配套完善。房价较低，是其销售较好的原因，其客户群体主要是大庆路附近居住人群，特别是学校、医院等事业单位职工。金泰王朝项目前期动作很大，目前停工造成大批客户流失，特别是医院的一批人群，在区域范围内的高层和小高层产品，可选择项目有限。

主要卖点：小高层为主，是目前在售高层项目中，价位最低的楼盘；周边区域2公里范围内没有楼盘供应，客户选择余地小。靠近市区交通较为便利；销售部内有项目周边市政规划图，主推未来城市地段（市政规

划广场位置七一路与光荣路交叉口北侧）。社区周边市政配套和生活配套较为完善，有医院、学校、银行等。

主要劣势：社区地块呈南北狭长，地块狭窄，7栋楼有5栋楼是临街而建，受地块形状影响社区基本无绿化景观，社区周边较为嘈杂。楼盘户型配比偏大与市场需求脱节，目前剩余房型以151和178平方米，短期内难以取得突破。

滞销户型是151平米和170平米，主要原因，其一是房屋总价偏高，特别是178平方的销售最差。二是1＃楼151平方的54套动工迟缓，一直拖到今年7月份，直接影响销售，但其最先推出的11套销售10套，还算不错；三是大套型均为临街建筑，居住品质不高；四是小高层本身得房率低于多层，在户型设计上浪费空间较大；五是市场客户对小高层及高层的接受程度还处于不认可状态。

二、高层销售较差的原因分析

A、消费者不认可高层住宅；具体体现在停电顾虑、物业费问题、生活习惯问题（宁要多层高一点，不要高层低一点）；

客户很大一部分都是没有单元楼居住经验的人群，从乡镇出来，或原住在城区低层建筑内，他们对高层住宅存在天然的心理抗拒，包括上下楼的便利程度存在疑虑。另一方面是生活成本，主要指物业收费问题，泛华新城等项目也认识到这些问题，如推出入住后，前两年物业费按多层标准收取等措施，但成效不大。

B、项目地段偏远，社区开发不成熟，周边生活配套缺乏；

主要表现在泛华新城项目。该项目开盘1个多月，但销售极差，市场反