01惠州市“三旧”改造项目土地出让金计收办法(讨论稿)-房地产-2019

惠州市“三旧”改造项目土地出让金计收办法

为进一步提升我市“三旧”改造水平、促进节约集约用地，完善差别化“三旧”改造地价激励政策，充分调动土地权利人和市场主体参与改造的积极性，确保我市“三旧”改造工作持续规范、有序地运行，根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）及有关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和年度实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，改造后土地使用权以出让方式供应的，其土地出让金的计收，适用本办法。

二、计收原则

（一）地价评估原则。

以评估中介机构提供的市场评估价作为“三旧”改造土地出让金的计收基础。

（二）公平公正公开原则。

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“三旧”改造土地出让金须经地价评估、审核、集体决策及公示等程序后确定，并报省国土资源厅备案，抄送市审计局。

（三）利益共享原则。

设定折扣率，给予改造主体合理的地价优惠，统筹兼顾政府、集体、土地权利人和市场主体等各方利益。

三、计收体系

（四）政府组织改造。

政府组织改造项目以“净地”（土地权利人将改造用地范围内的所有建筑物及附着物清拆完毕，并自行负担所有相关费用及承担相应法律责任。）方式收回后采用招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按第（六）条规定补偿原土地权利人。

土地权利人以“净地”方式交政府收回后，仍可参与土地竞拍。若竞得土地应按“收支两条线”原则全额缴交土地出让金，有关补偿款由财政部门按第（六）条规定返还。

（五）自行改造、合作改造

土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织与企业合作改造等类型项目以市场评估价为基础，按照不同的改造类型、城乡规划差异等情况，按第（七）、（八）条及附表的规定给予相应的折扣率计收土地出让金。通过给予改造主体地价折让优惠，充分调动市场改造的积极性。

四、土地出让金计收方法

（六）政府组织改造项目。

改造用地由政府收回后采用招标拍卖挂牌方式出让的，出让底价参考新设定规划建设条件下的国有出让土地使用权市场评估价确定，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％比例补偿原土地权利人，超出2.0部分不再进行补偿。（此处参考广州政府收回出让后补偿的方案，广州直接用成交价计算补偿，不考虑扣减原用途地价，补偿比例为规划容积率2.0以内的40%）

（七）土地使用权人自行改造项目。

土地出让金以市场评估价为基础，分别按下列不同情形计收土地出让金：

1、现批准用途为工业，改造后保留工业用途，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收土地出让金。

2、现批准用途为工业，改造后变更为住宅用地（含商住用地）、商服用地的，按以下公式计收土地出让金：

（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧厂房改造折扣率

3、现批准用途为工业，改造后变更为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，按以下公式计收土地出让金：

（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×工改物流折扣率

4、现批准用途为住宅（含商住用途），改造后保留住宅用途，调整

其他土地利用条件的，按以下公式计收土地出让金：

（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率

5、现批准用途为住宅（含商住用途），改造后变更为商服用地的，按以下公式计收土地出让金：

（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率

6、现批准用途为商服，改造后保留商服用途，调整其他土地利用条件的，按以下公式计收土地出让金：

（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率

7、现批准用途为商服，改造后变更为住宅用地（含商住用地）的，按以下公式计收土地出让金：

（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格）×旧城镇改造折扣率

8、调整土地利用条件（用途、使用年限、容积率等）的其他改造项目，按以下公式计收土地出让金：

新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格－现状使用条件下土地使用权市场价格

注：现状使用条件下土地使用权市场价格是指，改造项目在现状用途、剩余使用年限、土地使用权类型及权益容积率下的土地使用权市场价格。其中：住宅用地（含商住用地，商、住用途比例为1:9）权益容积率为2.0、

商服用地权益容积率为2.0、工业及其他用途权益容积率为1.0。

（八）集体经济组织自行改造、合作改造项目。

集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地后自行改造或与企业合作改造的，土地出让金以市场评估价为基础，按集体转国有折扣率计收，计算公式如下：

土地出让金=（新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格-现状使用条件下集体土地使用权市场价格）×折扣率

（九）其他。

1、工业用地在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

2、同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

3、无合法用地手续的工业用地使用单位，根据当前相关政策可申请完善历史征收手续后自行改造的，按下列不同情形计收土地出让金：（1）改造后保留工业用途的，按工业用途市场评估价计收。

（2）改造后变更用途的，按以下两项金额之和计收：

①工业用途市场评估价；

②新设定土地利用条件下国有出让土地使用权市场评估价与工业用途市场评估价之差乘以对应改造类型折扣率。