广州天汇广场igc设计说明

建

设

项

目

课

程

大

作

业

广州天汇广场igc调研报告

前言

本文为建设项目策划课程的工作坊内容的调研活动报告文件。

调研内容：对广州大型商业体进行实地调研，对项目进行分析（地块情况、

SWOT 分析、定位布局、经营状况如租金等）并就某一主题对其进行剖解。

本小组为第二小组。调研选择的调研对象为广州天汇广场 igc，专题为“天汇广场igc 的差异化

战略评价”。

调研从 2017 年 3 月 14 日开始，于 2017 年 4 月 11 日进行展示汇报。

目录

第一章 (3)

第二章项目概况 (4)

1.1 简介 (4)

1.2 基础信息 (5)

1.3 品牌及分类 (5)

第二章项目区位分析 (7)

2.1 区位交通 (7)

2.2 项目周边 (8)

第三章项目定位 (15)

第四章总平面分析 (16)

4.1 平面交通规划 (16)

4.2 功能布局与功能分区 (16)

4.3 绿化景观布置 (17)

4.4 建筑设计 (18)

第五章功能分析 (19)

5.1 地下二层 (19)

5.2 地下一层 (20)

5.3 地上一层 (21)

5.4 地上二层 (22)

5.5 地上三层 (23)

5.6 地上四层 (24)

5.7 地上五层 (25)

5.8 地上六层 (26)

5.9 垂直动线 (27)

第六章经营状况 (28)

6.1 租金状况 (28)

6.2 出租状况 (37)

6.3 客流分析 (38)

第七章 SWOT 分析 (40)

第八章专题：天汇广场 igc 差异化战略评价 (41)

8.1 背景 (41)

8.2 天汇广场 igc 的差异化战略 (42)

8.3 现状 (44)

8.4 总结 (45)

第一章项目概况

1.1 简介

天汇广场 igc 位处广州的新商业中心珠江新城，毗邻地铁猎德站，为综合发展项目。项目由香港新鸿基地产、广州富力地产及广州合景泰富地产三大开发商联袂打造。

除商场部分，项目整体还包括超甲级双塔写字楼天盈广场、希尔顿集团旗下华南首间超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓天銮和城市艺术公园，总建筑面积近 57.8 万平方米。

天汇广场被誉为南中国首席 CBD 中轴临江顶级都会旗舰综合体，与广州塔、广东省博物馆、广州大剧院、广州市图书馆等著名地标相邻。美国著名建筑设计公司 Callison 及香港著名建筑设计公司 AGC 以“江畔钻石”为灵感赋予天汇广场igc 钻石般的造型。以下将主要介绍 igc 商场项目部分（简称“项目”）。

图 1-1 天汇广场 igc

1.2 基础信息

项目名称天汇广场 igc

项目简介由一座大型商场、两幢超甲级写字楼、超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓以及一所城市艺术公园组成。

所在商圈珠江新城开业时间2016.10.01 商业类型城市综合体档次定位精品购物中心

开发商新鸿基地产、富力地产、

停车位约 1000 个合景泰富地产

占地面积11.4 万平方米总建筑面积57.8 万平方米层数地上六层、地下两层

消费群特征珠江新城东区行政人员、商业旅客、家庭居民

表 1-

1 天汇广场基础信息

1.3 品牌及分类

天汇广场 igc 品牌分类表

类别品牌

中式盛馔翠华餐厅、金牌外婆家、江南厨子、茶木、太兴餐厅、靠得住、蓉悦、鼎泰丰、炉鱼、御寳軒、花悦庭

西式佳肴星美乐、比萨玛尚诺、莫尔顿扒房

亚洲美食元気寿司、尚莲*越南泰国料理、田舍家

闻琦、Paper Stone Bakery、星巴克臻选、麦子仓库、哥蒂梵、奇轻便美食及零售美食华饼家、Natuer Moment、苏芙特丽、TWG Tea 沙龙与精品店、帕斯

库奇咖啡、咖世家咖啡、恋暖初茶、喜茶 HEEKCAA、哈根达斯

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乐步、健乐士、Collect Point、Nike Sportswear、佐丹奴女装、

匡威、摩安珂、PUMA Select、adidas Originals、6IXTY8IGHT、爱

步、阿道夫*多明格斯、GEGINA、恋尚萝莎、單農、COS(即将推出)、时装雅格獅丹、Trendiano、URBAN REVIVO、PORTER INTERNATIONAL、

ASHWORTH、添柏岚、全棉时代、G2000、安德玛、斯凯奇、优衣库、

Salad、哥伦比亚、运动耐克、亚瑟士、阿迪达斯、adidas NEO、琦

樂樂、ALGLE、C.P.U、Five Plus(即将推出)

雷朋、ARTE Madrid、施华洛世奇、TOUS、芙丽芙丽、Links of London、珠宝、钟表级饰物六福珠宝、APM Monaco、潘多拉、BLOVES、I Do、aojo、eGG 眼镜、

时间廊、眼镜 88、木九十、周生生、周大福保健及健美舒适堡健身、美国家得路

美容、个人护理伊蒂之屋、屈臣氏、IL COLPO、悦诗风吟、科颜氏、袅袅美甲护理中心、HAIR CORNER、妍丽、CLUBCLIO

儿童用品Abbie baby、玩具“反”斗城、kidsland 玩具精品专卖店、METRO KIDS

COMPAY 葡萄牙童装

特色商店悠游堂泰迪珍藏梦想乐园主题店

工艺礼品Apple、魔力斯奇那、凌美、新秀丽、19 八 3、施坦格列泊

家居生活及电器用品Alienware、名創優品、酷彩、席梦思、奥佳华、DPM、赛诺、佳明、傲胜、Refined City 美学生活馆、HarborHouse、戴森

电影院百丽宫

服务旭新社、工商银行 ATM(即将推出)

表 1-2 天汇广场品牌分析

第二章项目区位分析

2.1 区位交通

项目地处珠江新城商圈，位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临临江大道，北接兴民路。位处珠江三角洲重要交通枢纽，四通八达，交通优势明显。

图 2-1 天汇广场区位交通示意图

项目靠近广州地铁 5 号线猎德站，从地铁站步行 10 分钟可到达区域内，天汇广场为方便顾客与广州地铁合作将地铁 B 出入口通过地下隧道形式与项目BI 层相连接。，并在地下隧道内设置自动行人道，以实现地铁站与商场的无缝连接，据称该措施为项目带来了 20%的客流增量。另外正在规划建设的广州地铁18 号线也将在猎德站出入口接入本项目。

以项目地址为中心，直径 500 米内共有公交站点 10 处，大多集中在项目北侧区域。途径线路包括 11 路，18 路，20 路，499 路，40 路，45 路，90 路，583路，777 路，夜 56 路，886A 路，407 路，545 路，777 路，886 路，901A 路等。

项目周边拥有公共停车场 3 处，分别为项目所有地下停车场 1 处以及位于猎德路一侧的公共停车场 2 处。

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2.2 项目周边

2.2.1 竞争对手分析

我们首先统计了珠江新城商圈的大型商场，除天汇广场以外还包括花城汇、

高德置地广场、太阳新天地、预计于今天开业的广州 K11，分布如图。此外，我

们还重点调查了同样位于猎德地铁站的优托邦，以分析其竞争关系。

图 2-1 天汇广场周边商业体分布

花城汇

项目概况：花城汇项目坐落于天河区珠江新城繁华商业地段，与周边 39 栋

标志性建筑、甲级写字楼及五星级酒店连通，地铁黄埔大道站上盖。项目总建筑

面积达 15 万平方米，整体规划为集购物、餐饮、娱乐及文化为一体的中高档 CBD 购物中心，主要定位人群为珠江新城周边的 18 万白领。

项目详情：

东区：商务生活、轻奢侈品、设计师品牌

西区：商务美食、特色美食

南区：食品加强型超市、精品百货、轻百货

高德置地广场

项目概况：位于广州 CBD 核心地段—中央广场绿核公园两侧，项目总建筑面积为 92 万平方米，以 22 万平米的国际时尚购物中心、33 万平米的超甲级写字

住于一体。是华南地区迄今最大的城市综合体。

其中的国际时尚购物中心分为春、夏、秋、冬四个购物广场。

商场商业面积商业定位商业组合

春广场7.4 万平方米年轻时尚，国际国际时尚品牌复式旗舰店：H&M、UNIQLO；

服饰流行品牌荟时尚百货：广百风尚 GBF；

萃精品超市：吉之岛；

时尚服装品牌：达衣岩、城市丽人；

特色餐厅:和民日本料理、宴江南、山东老家、

金刚苑、麦当劳、必胜客、星巴克、百滋百

味、吉野家等等；

夏广场 2.4 万平方米汇聚优雅的生活娱乐配套：K-BOX?KTV；

品位健身：美国加州健身；

复式旗舰店：凯撒服装、汇丰银行、Lavazza

Coffee、工商银行、华商银行、KIGILI；

休闲餐饮汇聚：Costa ? Coffee、大家乐、

真功夫、季禾宫、面点王等；

秋广场 2.6 万平方米高级商务人士、国际珠宝钟表品牌复式旗舰店；中轴线景观；

中高端消费群体餐厅：南海渔村、品潮轩、开饭、

Landmark?Biotso；

高端女子 SPA 主题：思妍丽、蝶彩玉指；

冬广场10 万平方米高消费人群国际顶级品牌旗舰店：城市生活超市、艺术

馆、电影院、VIP 会所。

表 2-1 高德置地广场项目详情

太阳新天地：

太阳新天地购物中心是广州珠江新城最大的单体购物中心，总建筑面积

14.5 万平方米，地上 8 层商业（约 8 万平方米），定位时尚、中高端，是集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的一站式购物中心。

太阳新天地购物中心倡导“于休闲娱乐中购物、于艺术享受中购物”的消费

品新天地、时尚新天地、欢乐新天地、百货新天地、生活新天地组成。引进有如

广百百货、七星级中影国际影院、稻香餐饮等知名企业，整体上针对时尚、年轻

的消费群。进驻商场的商家品牌及生产线都以年轻化为主。

广州 K11

广州 K11 购物艺术中心位于广州周大福金融中心的裙楼部分，从地下 2 层至地上 8 层，共 10 层，建筑面积达到 7 万平方米，预计 2017 年下半年开业。

广州 K11 将囊括 3000 平方米高端精品超市、复式国际主力名店、天际餐饮区、6 星级的 Klub 11 体验、空中舞台、室內农庄等，力求为广州消费者带来前所未有的购物消费体验。定位高端奢华的广州 K11 不仅将会打造出大牌云集的购物天堂，并将会以不定期的艺术展览以及艺术表演，促使艺术与时尚、文化、自然等元素的跨界碰撞，着力丰富顾客的购物体验，引领羊城时尚潮流。

优托邦

高德汇（又名“优托邦”）·CBD 店位于珠江新城黄金地段，占据花城大道中心地段，地铁 5 号线猎德站 D 出口。1、2、3、4 四座总体经营面积达10 万平方米。坐拥珠江新城 30 万高端白领人群，50 万常居人群及高端商务人群，拥有庞大消费力。

基于城市发展、住宅的郊区化、汽车消费时代和家庭消费时代的来临，以“欢乐”和“家庭”为核心进行规划、设计和运营，以“一站式家庭购物中心”为主题，以服务家庭为目标，倡导自然园林景观，配合项目各区内主题商业营销，建立完善而丰富的商业业态，满足不同年龄层的消费需求，致力打造成全业态、全年龄、全生活的家庭目的消费地。

业态组合：由建材、家私家品、高端餐饮、运动超市、名店街、休闲娱乐 6 大版块构成。提供高品质的家居、美食、购物、娱乐消费一条龙的购物体验。

图 2-2 优托邦业态占比图

优托邦品牌分类表

类别品牌

中式正餐：韵味三湘；

中式简餐：贰号唐厨酒家、一号粥王；

外国餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、森田料理、赛百味 Subway；

四川香天下火锅、重庆袍哥码头老火锅、花城湾牛肉火锅、大

一、餐饮

石斑火锅；

休闲餐饮：ZOO COFFEE、星巴克、水果捞、西点台北、藤王日

式烘焙、乐悠工坊、凤舞珠宝咖啡、KEEPOO 烘焙、L'amour du

café、鲜八度、皇茶；

护理休闲：TONI&GUY、美丽元、春秋瑞雪、妍希医疗美容、妍

希医疗美容、今品美廷 SPA、缪斯造型、名士会、采睫睛专业

二、娱乐休闲美睫连锁沙龙、Crystal Nalls 美甲；

运动休闲：天行拳馆、天行健身汇、美年大健康；

酒吧：奢镜酒吧(5F)；

休闲/潮流时尚装：薇天使女装、渼淇服装；

三、服饰/鞋类/箱包

运动服/运动鞋：新百伦；

儿童游乐：cube 儿童天地；

四、儿童亲子儿童服务：乐创教育、天才宝贝、纽诺.婴幼儿发展中心、数

学思维、普乐谷、卡乐图国际儿童艺术中心、六艺学社、ANNA

SA LENK 儿童培训中心、英维国际教育；

公共服务：招商银行、民生银行、恒生银行、正安中医；

五、服务生活服务：日医学馆；

文化服务：菲梵、SDM 爵士芭蕾舞学院；

户外用品：迪卡侬、长跑长有跑步装备店；

个人护理品/化妆品：ORGANIC；

跨境电商实体店：澳美加跨境进口生活馆；

家居用品：亚振；

六、其他零售药店/保健品：利健堂大药房；

食品/特产/礼品：文尔森进口食品；

花店：静花园；

其它零售店：合舜荟、I WORD；

七、酒店经济快捷酒店：美领宾馆；

八、超市超市：万宁、特宴进口肉类海鲜超市、甜宝哈比宠物超市。

表 2-2 优托邦业态分析

竞争分析

项目名称总建面（㎡）项目定位竞争分析

花城汇150,000 珠江新城周边白领，休该项目为娱乐消费业态，

闲娱乐消费业态餐饮占比较高，与本项目

定位无竞争关系，能为本

项目提供一定人流K11 70,000 广州市内最高端奢华的开业时间较晚，但定位高

购物中心端，在品牌和购物体验上

对本项目有较大威胁太阳新天地145,000 年轻化为主，时尚休闲与本项目同为年轻化消费

娱乐、中高端者，定位中高端，但距本

项目有一定距离，对本项

目威胁较小高德置地220,000 珠江新城周边家庭居民实际经营状况不佳，发展

+商务人员，时尚休闲+ 硬件条件有限，难以满足

高端消费高端品牌发展需求优托邦100,000 高端商务人群，家庭式实际品牌并没有定位中的

休闲娱乐购物体验高端，属家庭式休闲娱乐

购物，与本项目形成定位

差异，无较大竞争关系

表 2-3 天汇广场周边竞争情况分析

综合来看，天汇广场周围虽在存在众多商场，但结合项目“时尚高端、钻石级购物体验、品牌差异化”的自身特色，能够和周围项目保持一定的差异，在珠江新城商圈中占有自己的一席之地，，并且能够很好的利用周边高端、中高端物业集中优势，整合各类资源，以打造精品购物中心为目标，抢占市场。

2.2.2 其他环境分析

图 2-3 项目周边住宅房价图

针对项目周边住宅我们调查了其售价以及总套数，发现其均价大约位于70000-80000 元/平方米，在广州全市房价中处于上游水平，说明项目附近为高

. .

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端住宅小区，居民有较高购买力，消费水平较高，该点与天汇广场针对的消费群体吻合。

项目周边办公楼包括有环球都会广场、广州周大福金融中心、保利中达广场、广州国际金融中心、富力中心以及富力盈凯广场等。如此密集的写字楼，为项目带来大量的白领、商业人士。

项目周边公共配套完善，广东省博物馆、广州图书馆、广州大剧院、广州塔、海心沙公园、星海音乐厅等景点都位于项目附近，能为项目提供充足人流。

图 2-4 项目地块周边环境效果图

第三章项目定位

天汇广场定位精品购物中心路线，引入精品时尚品牌、优质餐饮与娱乐业态，云集多间国际品牌旗舰店，包括百丽宫影城华南旗舰店、玩具“反”斗城华南旗舰店和国内首间泰迪熊主题馆，涵盖多间高端至大众化消费餐饮食肆，其中九成更是华南乃至全国的“首家”店铺或旗舰店。此外，独特的跨层玻璃江景餐厅也将进驻。

项目致力于为顾客提供钻石级购物体验，因此营造了大面积的娱乐购物空间，包括 1000 平方米的泰迪熊主题乐园，超级玩具零售中心，5000 平方米的百丽宫电影院，2000 平方米的舒适堡健身中心还有配套的 5000 平方米的城市艺术公园，为顾客带来良好的购物感受。另外还为顾客提供细致贴心的服务，提供雨伞借用，轮椅借用，移动充电器借用等礼宾服务，还为妈妈们提供无微不至的母婴服务，包括婴儿车借用，婴儿尿布供应，暖奶器等等。

各种人性化设计体现出了其服务至上的理念，值得一提的是，商场男女厕位的配比超过 1：2，并且洗手间配备有普通男女洗手间、无障碍洗手间、家庭洗手间、母婴室，均为触摸式感应开关，标志清晰。

图 3-1 家庭洗手间标识图 3-2 无障碍洗手间触摸式感应开关

第四章总平面分析

4.1 平面交通规划

天汇广场位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临临江大道，北接兴民路。

项目共有 A/B/C 三个出入口，分别为朝向兴安路与兴国路的西南门 A、朝向兴国路与兴民路的东南门 B、朝向兴民路与猎德大道的东北门 C。

项目周边拥有公共停车场 3 处，分别为项目所有地下停车场 1 处以及位于猎德路一侧的公共停车场 2 处。

图4-1 项目平面交通规划图

4.2功能布局与功能分区

天汇广场整体由 CBD 行宫天銮、国际名品 shopping mall、希尔顿旗下的超五星级的康莱德酒店、超甲级写字楼天盈广场、城市艺术公园（天汇公园）这五

天汇广场将住宅子项目天銮集中在其总体的西南侧，商场、酒店、写字楼都位于同一地块，城市艺术公园介于两者之间起到过渡作用。

天銮是由 7 栋 29~49 层高的高层楼宇组成，项目作为华南地区标志性豪华府邸标杆，建造多种户型的豪华江景单位，户型面积约 212~488 ㎡，每栋塔楼主面均南向或东南向望珠江，户户南北对流。

天盈广场占地面积约 7 万㎡，总建筑面积约 45 万㎡，楼高 39 层，B1 层至 B4 层是地下停车场，1 层至 5 层是商场，6 层是写字楼大堂、7 层至39 层为写字楼，其中 10 层及 25 层为避难层，总体可售共 31 层，单层面积约 2000 ㎡，标准层层高约 4.2 米，装修后净高约 2.9 米，交楼标准为带精装修，全层实用率约66%。

除去天銮地块，天汇广场在功能分区上施行底层购物高层服务与办公的理念。但同时办公写字楼天盈广场与购物天堂天汇广场在保持紧密联系的基础上又都拥有一定的独立性，使两者结合良好但又自由度高。

4.3 绿化景观布置

项目北侧兴民路的首层采用大型乔木进行绿化，同时位于天汇广场南面的地块被打造成为拥有大片绿地的艺术公园。其钻石般的多面切割图案地面设计令人眼前一亮，而来自国际知名艺术家的大型雕塑则为这一片繁华的商业空间带来丰富艺术感，再加上高低错落的绿植点缀其中，艺术公园为商场顾客以及周边的商务人员、小区居民提供了一个自然与艺术交融的休憩空间。

项目顶层设有临江天际餐厅和观

景平台花园，这一设计使项目充分利

用了顶层空间，令其成为了别有一番

都市绿洲气息的平台花园，且能在享

受美食的同时欣赏珠江畔与广州塔等