广州天汇广场igc设计说明

建
设
项
目
课
程
大
作
业
广州天汇广场igc调研报告
前言
本文为建设项目策划课程的工作坊内容的调研活动报告文件。

调研内容：对广州大型商业体进行实地调研，对项目进行分析（地块情况、
SWOT 分析、定位布局、经营状况如租金等）并就某一主题对其进行剖解。

本小组为第二小组。

调研选择的调研对象为广州天汇广场 igc，专题为“天汇广场igc 的差异化
战略评价”。

调研从 2017 年 3 月 14 日开始，于 2017 年 4 月 11 日进行展示汇报。

目录
第一章 (3)
第二章项目概况 (4)
1.1 简介 (4)
1.2 基础信息 (5)
1.3 品牌及分类 (5)
第二章项目区位分析 (7)
2.1 区位交通 (7)
2.2 项目周边 (8)
第三章项目定位 (15)
第四章总平面分析 (16)
4.1 平面交通规划 (16)
4.2 功能布局与功能分区 (16)
4.3 绿化景观布置 (17)
4.4 建筑设计 (18)
第五章功能分析 (19)
5.1 地下二层 (19)
5.2 地下一层 (20)
5.3 地上一层 (21)
5.4 地上二层 (22)
5.5 地上三层 (23)
5.6 地上四层 (24)
5.7 地上五层 (25)
5.8 地上六层 (26)
5.9 垂直动线 (27)
第六章经营状况 (28)
6.1 租金状况 (28)
6.2 出租状况 (37)
6.3 客流分析 (38)
第七章 SWOT 分析 (40)
第八章专题：天汇广场 igc 差异化战略评价 (41)
8.1 背景 (41)
8.2 天汇广场 igc 的差异化战略 (42)
8.3 现状 (44)
8.4 总结 (45)
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第一章项目概况
1.1 简介
天汇广场 igc 位处广州的新商业中心珠江新城，毗邻地铁猎德站，为综合发展项目。

项目由香港新鸿基地产、广州富力地产及广州合景泰富地产三大开发商联袂打造。

除商场部分，项目整体还包括超甲级双塔写字楼天盈广场、希尔顿集团旗下华南首间超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓天銮和城市艺术公园，总建筑面积近 57.8 万平方米。

天汇广场被誉为南中国首席 CBD 中轴临江顶级都会旗舰综合体，与广州塔、广东省博物馆、广州大剧院、广州市图书馆等著名地标相邻。

美国著名建筑设计公司 Callison 及香港著名建筑设计公司 AGC 以“江畔钻石”为灵感赋予天汇广场igc 钻石般的造型。

以下将主要介绍 igc 商场项目部分（简称“项目”）。

图 1-1 天汇广场 igc
1.2 基础信息
1 天汇广场基础信息1.3 品牌及分类
. .
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专
表 1-2 天汇广场品牌分析第 6 页共 46
第二章项目区位分析
2.1 区位交通
项目地处珠江新城商圈，位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临临江大道，北接兴民路。

位处珠江三角洲重要交通枢纽，四通八达，交通优势明显。

图 2-1 天汇广场区位交通示意图
项目靠近广州地铁 5 号线猎德站，从地铁站步行 10 分钟可到达区域内，天汇广场为方便顾客与广州地铁合作将地铁 B 出入口通过地下隧道形式与项目BI 层相连接。

，并在地下隧道内设置自动行人道，以实现地铁站与商场的无缝连接，据称该措施为项目带来了 20%的客流增量。

另外正在规划建设的广州地铁18 号线也将在猎德站出入口接入本项目。

以项目地址为中心，直径 500 米内共有公交站点 10 处，大多集中在项目北侧区域。

途径线路包括 11 路，18 路，20 路，499 路，40 路，45 路，90 路，583路，777 路，夜 56 路，886A 路，407 路，545 路，777 路，886 路，901A 路等。

项目周边拥有公共停车场 3 处，分别为项目所有地下停车场 1 处以及位于猎德路一侧的公共停车场 2 处。

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2.2 项目周边
2.2.1 竞争对手分析
我们首先统计了珠江新城商圈的大型商场，除天汇广场以外还包括花城汇、
高德置地广场、太阳新天地、预计于今天开业的广州 K11，分布如图。

此外，我
们还重点调查了同样位于猎德地铁站的优托邦，以分析其竞争关系。

图 2-1 天汇广场周边商业体分布
花城汇
项目概况：花城汇项目坐落于天河区珠江新城繁华商业地段，与周边 39 栋
标志性建筑、甲级写字楼及五星级酒店连通，地铁黄埔大道站上盖。

项目总建筑
面积达 15 万平方米，整体规划为集购物、餐饮、娱乐及文化为一体的中高档 CBD 购物中心，主要定位人群为珠江新城周边的 18 万白领。

项目详情：
东区：商务生活、轻奢侈品、设计师品牌
西区：商务美食、特色美食
南区：食品加强型超市、精品百货、轻百货
高德置地广场
项目概况：位于广州 CBD 核心地段—中央广场绿核公园两侧，项目总建筑面积为 92 万平方米，以 22 万平米的国际时尚购物中心、33 万平米的超甲级写字楼、卓美亚高德酒店和卓美亚礼庭公寓为一体，融购物娱乐、商务办公、休闲居
住于一体。

是华南地区迄今最大的城市综合体。

其中的国际时尚购物中心分为春、夏、秋、冬四个购物广场。

表 2-1 高德置地广场项目详情
太阳新天地：
太阳新天地购物中心是广州珠江新城最大的单体购物中心，总建筑面积14.5 万平方米，地上 8 层商业（约 8 万平方米），定位时尚、中高端，是集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的一站式购物中心。

太阳新天地购物中心倡导“于休闲娱乐中购物、于艺术享受中购物”的消费
品新天地、时尚新天地、欢乐新天地、百货新天地、生活新天地组成。

引进有如
广百百货、七星级中影国际影院、稻香餐饮等知名企业，整体上针对时尚、年轻
的消费群。

进驻商场的商家品牌及生产线都以年轻化为主。

广州 K11
广州 K11 购物艺术中心位于广州周大福金融中心的裙楼部分，从地下 2 层至地上 8 层，共 10 层，建筑面积达到 7 万平方米，预计 2017 年下半年开业。

广州 K11 将囊括 3000 平方米高端精品超市、复式国际主力名店、天际餐饮区、6 星级的 Klub 11 体验、空中舞台、室內农庄等，力求为广州消费者带来前所未有的购物消费体验。

定位高端奢华的广州 K11 不仅将会打造出大牌云集的购物天堂，并将会以不定期的艺术展览以及艺术表演，促使艺术与时尚、文化、自然等元素的跨界碰撞，着力丰富顾客的购物体验，引领羊城时尚潮流。

优托邦
高德汇（又名“优托邦”）·CBD 店位于珠江新城黄金地段，占据花城大道中心地段，地铁 5 号线猎德站 D 出口。

1、2、3、4 四座总体经营面积达10 万平方米。

坐拥珠江新城 30 万高端白领人群，50 万常居人群及高端商务人群，拥有庞大消费力。

基于城市发展、住宅的郊区化、汽车消费时代和家庭消费时代的来临，以“欢乐”和“家庭”为核心进行规划、设计和运营，以“一站式家庭购物中心”为主题，以服务家庭为目标，倡导自然园林景观，配合项目各区内主题商业营销，建立完善而丰富的商业业态，满足不同年龄层的消费需求，致力打造成全业态、全年龄、全生活的家庭目的消费地。

业态组合：由建材、家私家品、高端餐饮、运动超市、名店街、休闲娱乐 6 大版块构成。

提供高品质的家居、美食、购物、娱乐消费一条龙的购物体验。

图 2-2 优托邦业态占比图
优托邦品牌分类表
类别品牌
中式正餐：韵味三湘；
中式简餐：贰号唐厨酒家、一号粥王；
外国餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、森田料理、赛百味 Subway；
四川香天下火锅、重庆袍哥码头老火锅、花城湾牛肉火锅、大
一、餐饮
石斑火锅；
休闲餐饮：ZOO COFFEE、星巴克、水果捞、西点台北、藤王日
式烘焙、乐悠工坊、凤舞珠宝咖啡、KEEPOO 烘焙、L'amour du
café、鲜八度、皇茶；
护理休闲：TONI&GUY、美丽元、春秋瑞雪、妍希医疗美容、妍
希医疗美容、今品美廷 SPA、缪斯造型、名士会、采睫睛专业
二、娱乐休闲美睫连锁沙龙、Crystal Nalls 美甲；
运动休闲：天行拳馆、天行健身汇、美年大健康；
酒吧：奢镜酒吧(5F)；
休闲/潮流时尚装：薇天使女装、渼淇服装；
三、服饰/鞋类/箱包
运动服/运动鞋：新百伦；
表 2-2 优托邦业态分析竞争分析
娱乐、中高端者，定位中高端，但距本
项目有一定距离，对本项
目威胁较小高德置地220,000 珠江新城周边家庭居民实际经营状况不佳，发展
+商务人员，时尚休闲+ 硬件条件有限，难以满足
高端消费高端品牌发展需求优托邦100,000 高端商务人群，家庭式实际品牌并没有定位中的
休闲娱乐购物体验高端，属家庭式休闲娱乐
购物，与本项目形成定位
差异，无较大竞争关系
表 2-3 天汇广场周边竞争情况分析
综合来看，天汇广场周围虽在存在众多商场，但结合项目“时尚高端、钻石级购物体验、品牌差异化”的自身特色，能够和周围项目保持一定的差异，在珠江新城商圈中占有自己的一席之地，，并且能够很好的利用周边高端、中高端物业集中优势，整合各类资源，以打造精品购物中心为目标，抢占市场。

2.2.2 其他环境分析
图 2-3 项目周边住宅房价图
针对项目周边住宅我们调查了其售价以及总套数，发现其均价大约位于70000-80000 元/平方米，在广州全市房价中处于上游水平，说明项目附近为高
. .
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端住宅小区，居民有较高购买力，消费水平较高，该点与天汇广场针对的消费群体吻合。

项目周边办公楼包括有环球都会广场、广州周大福金融中心、保利中达广场、广州国际金融中心、富力中心以及富力盈凯广场等。

如此密集的写字楼，为项目带来大量的白领、商业人士。

项目周边公共配套完善，广东省博物馆、广州图书馆、广州大剧院、广州塔、海心沙公园、星海音乐厅等景点都位于项目附近，能为项目提供充足人流。

图 2-4 项目地块周边环境效果图
第三章项目定位
天汇广场定位精品购物中心路线，引入精品时尚品牌、优质餐饮与娱乐业态，云集多间国际品牌旗舰店，包括百丽宫影城华南旗舰店、玩具“反”斗城华南旗舰店和国内首间泰迪熊主题馆，涵盖多间高端至大众化消费餐饮食肆，其中九成更是华南乃至全国的“首家”店铺或旗舰店。

此外，独特的跨层玻璃江景餐厅也将进驻。

项目致力于为顾客提供钻石级购物体验，因此营造了大面积的娱乐购物空间，包括 1000 平方米的泰迪熊主题乐园，超级玩具零售中心，5000 平方米的百丽宫电影院，2000 平方米的舒适堡健身中心还有配套的 5000 平方米的城市艺术公园，为顾客带来良好的购物感受。

另外还为顾客提供细致贴心的服务，提供雨伞借用，轮椅借用，移动充电器借用等礼宾服务，还为妈妈们提供无微不至的母婴服务，包括婴儿车借用，婴儿尿布供应，暖奶器等等。

各种人性化设计体现出了其服务至上的理念，值得一提的是，商场男女厕位的配比超过 1：2，并且洗手间配备有普通男女洗手间、无障碍洗手间、家庭洗手间、母婴室，均为触摸式感应开关，标志清晰。

图 3-1 家庭洗手间标识图 3-2 无障碍洗手间触摸式感应开关
第四章总平面分析
4.1 平面交通规划
天汇广场位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临临江大道，北接兴民路。

项目共有 A/B/C 三个出入口，分别为朝向兴安路与兴国路的西南门 A、朝向兴国路与兴民路的东南门 B、朝向兴民路与猎德大道的东北门 C。

项目周边拥有公共停车场 3 处，分别为项目所有地下停车场 1 处以及位于猎德路一侧的公共停车场 2 处。

图4-1 项目平面交通规划图
4.2功能布局与功能分区
天汇广场整体由 CBD 行宫天銮、国际名品 shopping mall、希尔顿旗下的超五星级的康莱德酒店、超甲级写字楼天盈广场、城市艺术公园（天汇公园）这五
天汇广场将住宅子项目天銮集中在其总体的西南侧，商场、酒店、写字楼都位于同一地块，城市艺术公园介于两者之间起到过渡作用。

天銮是由 7 栋 29~49 层高的高层楼宇组成，项目作为华南地区标志性豪华府邸标杆，建造多种户型的豪华江景单位，户型面积约 212~488 ㎡，每栋塔楼主面均南向或东南向望珠江，户户南北对流。

天盈广场占地面积约 7 万㎡，总建筑面积约 45 万㎡，楼高 39 层，B1 层至 B4 层是地下停车场，1 层至 5 层是商场，6 层是写字楼大堂、7 层至39 层为写字楼，其中 10 层及 25 层为避难层，总体可售共 31 层，单层面积约 2000 ㎡，标准层层高约 4.2 米，装修后净高约 2.9 米，交楼标准为带精装修，全层实用率约66%。

除去天銮地块，天汇广场在功能分区上施行底层购物高层服务与办公的理念。

但同时办公写字楼天盈广场与购物天堂天汇广场在保持紧密联系的基础上又都拥有一定的独立性，使两者结合良好但又自由度高。

4.3 绿化景观布置
项目北侧兴民路的首层采用大型乔木进行绿化，同时位于天汇广场南面的地块被打造成为拥有大片绿地的艺术公园。

其钻石般的多面切割图案地面设计令人眼前一亮，而来自国际知名艺术家的大型雕塑则为这一片繁华的商业空间带来丰富艺术感，再加上高低错落的绿植点缀其中，艺术公园为商场顾客以及周边的商务人员、小区居民提供了一个自然与艺术交融的休憩空间。

项目顶层设有临江天际餐厅和观
景平台花园，这一设计使项目充分利
用了顶层空间，令其成为了别有一番
都市绿洲气息的平台花园，且能在享
受美食的同时欣赏珠江畔与广州塔等
图 4-2 天汇广场观景平台花园第 17 页共 46
4.4 建筑设计
项目由美国著名建筑设计公司 Callison 及香港著名建筑设计公司 AGC 设计，以“江畔钻石”为灵感，赋予天汇广场晶莹剔透且具有钻石般多维切割面的造型，大大提高采光度于透明度，与室内柔和灯光完美交接。

而从上空俯瞰宛如一颗熠熠生辉的大钻石，赋予了项目令人难忘的外观造型。

钻石般的多面切割图案从商场外立面玻璃幕墙延展至地面，连接一个占地 5000 平方米的城市艺术公园，来自国际知名艺术家的大型雕塑将为这一片繁华的商业空间带来引人入胜的艺术创想。

除了精心设计的外墙面貌及场内时尚格调，商场更将艺术融入消闲购物空间，项目别出心裁地将草间弥生的巨型花朵雕塑《盛开在广州的花》以及日本知名艺术家西野康造为项目独家创作的《气流~成风的时候》系列作品之一“向江成风Breeze to the River”布置于项目艺术公园中，
图 4-3 雕塑《盛开在广州的花》图 4-4 雕塑《向江成风 Breeze to the River》2017 年 4 月，天汇广场 igc 项目因优秀的建筑设计，于“2017 年 ICSC 中国购物中心大奖”中荣获 2017 年度“新开发项目”组别的银奖。

第五章功能分析
项目商业楼面面积逾 10 万平方米，横跨七个楼层，其中地下 2 层、地上 5 层。

商场内的流线设计采用红色线型标出，从地上二层开始可以看出流线主要围绕着中庭，形成闭合环状。

而大量的中庭空间使商场内部视野更为开阔，采光也更好，符合其“钻石”的透明光亮特性，给人以明亮舒适感。

各层平面图中，橙色部分为餐饮类商铺，蓝色部分为非餐饮类商铺。

5.1 地下二层
图 5-1 B2 层平面图
B2 拥有大型超级市场 1 家——华润万家旗下高端品牌Ole’精品超市。

A、B 区为地下停车场。

图 5-2 B1 层平面图
B1 业态主要是以餐饮与运动休闲服饰经营为主。

图中右上方箭头所指方向为通往地铁的地下通道，人流量密集。

同时，左
下角黄色 A 区域为停车场扶梯。

B1 层为商场的人流集中楼层。

楼层共有餐饮 11 家，其中饮品类 3 家：喜茶、NATURAL MOMENT、星巴克；冷饮类 2 家：哈根达斯、苏芙特丽；烘培类 3 家：麦子仓库、奇华饼家、PAPER STONE；巧克力类 2 家：Venchi、GODIVA；正餐类：金牌外婆家、翠华餐厅。

服饰与鞋类 9 家，分布在分布图右侧扶梯两侧区域。

其中女装服饰类 5 家、休闲运动类 4 家。

护肤品类 3 家，主要为零售连锁商，分布在出入口扶梯周围。

另外有美容美发 1 家，生活便利 1 家，眼镜品牌 1 家分布在此楼层。

图 5-3 L1 层平面图
L1 业态主要是以首饰&饰品、护肤品&彩妆和数码Ē的经营为主。

楼层共有首饰饰品店 9 家，包括 APM MONACO、ART 、周大福、Folli Follie、 Links of London、六福珠宝、Pandora、施华洛世奇、TOUS，产品范围从珠宝、黄金饰品到精致礼品都有涉及。

其中 3 家靠近入口东南门、2 家在中庭附近，基本都位于扶梯两侧。

护肤、彩妆品牌有 3 家，包括 CLUBCLIO、科颜氏、innisfree，同 B1 层的护肤&彩妆品牌不同的是，L1 层主要为品牌直销店。

APPLE 零售店也在 L1 占据了一席之地。

另外还包括一家茗茶生活店--TWG Tea。

图 5-4 L2 层平面图
L2 业态主要以珠宝精品、时尚服饰、鞋包的经营为主。

楼层共有服饰与鞋类 9 家，其中户外休闲服饰品牌 1 家：AIGLE；精品时尚服饰类 5 家：Adolfo Dominguez、Aquascutum、COS、GEGINA、單農；运动休闲&家居服饰 1 家：UM；精品鞋类 2 家：LINEA ROSA、UGG。

L2 服饰与鞋类品牌主要为国外高端精品品牌，以此形成特色，店铺集中在中庭右侧区域，扶梯两侧。

婚戒订制 2 家，包括 I Do、BLOVES，为高端珠宝品牌。

餐饮类 2 家，包括咖啡吧与面包店各一家，CAFFE PASCUCCI 与星美乐分别位于楼层左右。

另外还包括墨水笔品牌LAMY、厨具品牌Le Creuset、笔记本品牌Moleskine 共 3 家，分布在服饰店间隙中。

图 5-5 L3 层平面图
L3 业态主要以时尚服饰、运动用品的经营为主。

楼层共有服饰品牌 9 家，其中休闲服饰 4 家：ASHWORTH、Timberland、UNIQLO、URBAN REVIVO；潮流服饰 3 家：G2000、Salad、TRENDIANO；运动服饰 1 家：Under Armour；家居服饰 1 家：PurCotton。

主要集中在左侧中庭范围。

鞋类与箱包品牌各 2 家，鞋类包括潮流鞋类 C.P.U.和运动鞋类 Skechers；
箱包品牌包括 PORTER、Samsonite。

分布在右侧两处扶梯中间位置。

餐饮品牌 3 家，包括江南私房菜--江南厨子、回转寿司餐厅-元気寿司、
花悦庭，分布在楼层左右两侧。

另外楼层拥有眼镜店 3 家，包括木九十、aojo、eGG，分布在楼层左右两
侧出入口扶梯处，还有泰迪熊专门店 1 家在楼层左侧位置较差但面积较大处。

图 5-6 L4 层平面图
L4 业态主要以高端餐饮、运动品牌与电影院的经营为主。

楼层共有餐饮品牌 9 家，其中饮品类 2 家：恋暖の初茶、COSTA；正餐类 6 家：鼎泰丰、比萨玛尚诺、蓉悦、茶木、太兴餐厅、米芝莲推介食肆--靠得住；美食广场 1 家：FOOD SQUARE By Eat’N Fun。

分布在楼层图左下侧与右侧区域。

服饰、鞋类共 5 家，其中包括 ASICS、Columbia、NIKE、adidas、adidas NEO Label，基本都为运动品牌，分布于中间位置扶梯两侧。

儿童类品牌 2 家：包括婴幼儿品牌 Abbie baby 和玩具“反”斗城
TOYSRUS。

电影院 1 家：广州百丽宫 IMAX 影城猎德店。

另外还包括电子科技类 1 家：ALIENWARE；生活健康品牌 1 家：美国家得路；手表品牌 1 家：时间廊；眼镜店 1 家：眼镜 88；创意店铺 1 家：19 八 3。

图 5-7 L5 层平面图
L5 业态主要以家居类、健康品牌的经营为主。

楼层共有家居类品牌 4 家：包括 DPM™、Harbor House、SINOMAX、席梦思Simmons。

钢琴品牌 1 家：Steingraeber & Sohne 施坦格列泊索纳。

美容美发品牌 2 家：HAIR CORNER、袅袅美甲护理中心，位于中庭两侧。

健康类品牌 4 家：其中电子设备：Garmin、傲胜、奥佳华；健身品牌：舒适
堡健身。

分布于中间楼梯位置两侧。

餐饮类 5 家：御宝轩、炉鱼，田舍家，莫尔顿餐厅，尚莲越泰料
理。

儿童品牌 2 家：Kidsland、Metro Kids Company。

另外还有生活便利类品牌 1 家：琦楽楽，位于右侧扶梯处；生活创意类品牌 1 家：Refined City 美学生活馆。

图 5-8 L6 层平面图
L6 主要为空中花园，另有 L5 层田舍家、莫尔顿餐厅、尚莲越泰料理三家的复层，北部平台花园部分仍在装修，暂未对公众开放。

同时 L6 作为天盈广场写字楼的大堂。

5.9 垂直动线
图 5-9 商场垂直动线示意图
商场主要由 3 部垂直电梯（图中红色线条表示）、20 部手扶电梯（图中紫色线条表示）构成其垂直沟通方式，供顾客往返于不同楼层。

在地上二层至四层之间有 1 部直跨二层的手扶电梯，采用 LED 灯装饰扶梯两侧玻璃板，极富设计感。

第六章经营状况
6.1 租金状况
租金
楼层业态租户（元/月/平
方米）B2 超市华润 Ole 112-120
翠华餐厅、闻绮、Paper Stone Bakery、星巴克、
餐饮麦子仓库、喜茶、哈根达斯、歌帝梵、奇华饼家、Natural 150-250
Moment、苏芙特丽、金牌外婆家
乐步、健乐仕、Collect Point、Nike Sportswear、B1
服饰摩安珂、佐丹奴女装、匡威、PUMA、adidas Originals、558-600
6IXTY8IGHT、雷朋、爱步
护理旭新社、妍丽、伊蒂之屋、屈臣氏、IL COLPO 310-550
百货名創優品112-135
ARTE Madrid、施华洛世奇、TOUS、芙丽芙丽、Links of
服饰London、周生生、周大福、六福珠宝、APM Monaco、潘
多拉1333.33- L1
1833.33 护理悦诗风吟、科颜氏、CLUBCLIO
餐饮TWG Tea 沙龙与精品店
电子产品Apple
服饰BLOVES、阿道夫·多明格斯、GEGINA、恋尚萝莎、ALGLE、
I Do、單農、COS、UGG、雅格獅丹、UM
750.00- L2
1116.67 餐饮星美乐、帕斯库奇咖啡
家居及日用酷彩、魔力斯奇那、LAMY
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L3 L4 L5 L6
Trendiano、URBAN REVIVO、PORTER INTERNATIONAL、服饰ASHWORTH、添柏岚、C.P.U、全棉时代、木九十、aojo、
G2000、安德玛、斯凯奇、优衣库、Salad、eGG 眼镜餐饮花悦庭、江南厨子、元気寿司
特色商店泰迪熊主题馆
家居及日用新秀丽
哥伦比亚、运动耐克、亚瑟士、时间廊、眼镜 88、阿迪服饰
达斯、adidas NEO、
餐饮茶木、太兴餐厅、靠得住、蓉悦、鼎泰丰、咖世家咖啡、
恋暖の初茶、比萨玛尚诺、FOOD SQUARE By Eat'N Fun 电影院百丽宫
特色商店19 八 3、玩具“反”斗城、Abbie baby
电子产品Alienware
保健美国家得路
服饰琦樂樂、燕薇服装
尚莲·越南泰国料理、田舍家、莫尔顿扒房、炉鱼、御餐饮
寳軒
个人护理袅袅美甲护理中心、舒适堡健身、HAIR CORNER
特色商店施坦格列泊、kidsland 玩具精品专卖店
席梦思、奥佳华、DPM、赛诺、佳明、傲胜、Refined City、
家居及日用
美学生活馆、HarborHouse
餐饮尚莲·越南泰国料理、田舍家、莫尔顿扒房
表 6-1 天汇广场 igc 租金状况
516.67-
716.67
325-500
165-245
165-245
由于项目处于暂不对外招商的状态且内部商铺多为自带品牌，所以直接查询到相关商铺租金较为困难。

因此，我们采用类比推理的方法，通过广州市内其他相似商业综合体的店铺租金来推算出项目的商铺租金情况。

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从戴德梁行研究部、富力国际研究部等机构发布的数据可得知 2014 年至2016 年第一季度广州核心商圈优质行业首层租金大致处于 1360-1380 元/月/平方米。

此外，受零售业的带动，广州市中高端购物中心的首层商铺租金整体呈上升趋势，广州各区购物中心中天河区的购物中心商铺租金为最贵。

所以位于天河区的项目的租金状况应由同样位于天河区的各大购物中心商铺租金推导出。

图 6-1 广州核心商圈优质商铺首层租金
图 6-2 广州中高端购物中心各区首层平均租金
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以下是搜集到近期天河区各大购物中心商铺租金信息：
表 6-2 天河城租金状况
表 6-3 正佳广场租金状况
表 6-4 万菱汇租金状况表6-5 太古汇租金状况
从推导出的项目的租金状况，我们可以看出，租金从首层往顶层呈递减趋势，负一层租金相对较高，但仍低于首层租金，与其他各大商场的租金状况分布一致。

此外，我们通过赢商网查询到了热门餐饮、休闲娱乐、运动品牌的租金水平，并用其验证推导的项目商铺租金的合理性。

从数据中我们找出了项目进驻的品牌，有元気寿司、星美乐、金牌外婆家、炉鱼、鼎泰丰。

表6-6 数据中给出的元気寿司商铺的租金水平为 15-18 元/平方米/天，以每月30 天计算得出每月每平方米租金为 450 元-540 元，与所推导的第三层租金水平 516.67-716.67 元/平方米/月存在交集，说明所推导租金水平较为合理。

表6-6 数据中给出的星美乐商铺的租金水平为 16-19 元/平方米/天，以每月30 天计算得出每月每平方米租金为 480 元-570 元，由于第一二层商铺人流量多，且受到服饰类商铺的影响，一二层商铺租金水平相对会有所提高，所推导的第二层租金水平 750.00-1116.67 元/平方米/月，虽高于星美乐餐饮品牌租金，却仍不失合理性。

表6-7 数据中给出的金牌外婆家商铺的租金水平为 4-5 元/平方米/天，以每月30 天计算得出每月每平方米租金为 120 元-150 元，与所推导的 B1 层租金水平 150-250 元/平方米/月相近，说明所推导租金水平较为合理。

表6-7 数据中给出的炉鱼商铺的租金水平为 4-6 元/平方米/天，以每月30 天计算得出每月每平方米租金为 120 元-180 元，与所推导的第五层租金水平 165-245 元/平方米/月存在交集，说明所推导租金水平较为合理。

表6-9 数据中给出的鼎泰丰商铺的租金水平为 10-12 元/平方米/天，以每月30 天计算得出每月每平方米租金为 300 元-360 元，与所推导的第四层租金水平325-500 元/平方米/月相近，说明所推导租金水平较为合理。

此外，通过表 6-8、表 6-9 中大食代美食广场、食代馆精品美食广场、好食城美食广场的租金水平推导出天汇广场中 FOOD SQUARE By Eat'N Fun 的租金状况。

数据中的三家美食广场的平均租金水平为 15.3-18.7 元/平方米/天，以每月 30 天计算得出每月每平方米租金为 459 元-561 元，与所推导的第四。