我国房地产行业负债经营问题及管理对策研究

我国房地产行业负债经营问题及管理对策研究

我国房地产行业负债经营问题及管理对策研究

引言

负债在企业经营活动中是一项不可缺少的重要资金来源，当前任何企业在经营过程中都会或多或少地借助负债的力量。负债经营能给企业带来财务杠杆效益，但是负债过多运用以及负债的运用不当也会为企业带来财务风险，使企业陷入财务困境。一个经营良好的企业，适当的债务对其而言是必不可少的，适当的债务规模，合理的债务结构，在负债经营的风险与收益的权衡中能够做到优化资本结构，实现企业价值的最大化的财务目标。

一、我国房地产行业目前的负债经营情况

当前，随着社会主义市场经济体制在我国的逐步建立和完善，虽然整体经济上表现为快速持续以及健康发展的协调趋势，但是还有很多的企业受到及金融危机的影响以及为了在激烈的市场竞争中继续生存下去而加大举债的力度最后使得企业内部结构不合理导致无力偿还债务而陷入财务困境，严重的还会导致企业破产。房地产行业开发所需的资金需求量非常大，笔者通过2010年1-9月全国房地产开发投资资金来源比重情况绘制出图一，从中可以看出仅仅靠自筹资金正常经营是远远不够的。我国房地产企业负债经营面临的问题主要有以下三点：

图一2010年1-9月全国房地产开发投资资金来源比重情况（数据来源：国家统计局）

(一)负债率偏高

2010年末银监会调研60家大型房地产企业集团的结果显示，负债率整体上升，资金链趋紧，有十八家集团平均资产负债率超过70%；有六十四家成员企业资产负债率超过90%。根据Wind资讯的2010统计年鉴资料显示我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上，特别是在广州，上海，北京等房地产开发企业平均资产负债率高达80%以上。地产龙头企业万科在2010年9月底的负债率高达73.76%，负债金额1386亿元，其中就包含了预收款656亿元，银行贷款则253亿元。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%；截至2011年上半年末，《中国经济周刊》根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。由于房地产开发行业的前期投资非常大所以正常的负债率范围在60％－70％之间，而房地产企业资产负债率低于65%较为安全，这些统计数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。

(二)存货水平高违约风险大

房地产企业的存货水平和负债水平加速上升并且存货及其增量对资金的需求主要依赖负债及其增量，因此我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱，一旦融资渠道受阻，地产企业出现资金回笼不及时，资金链条就会紧张或者断裂，风险就会增加。根据CRIC监测数据显示，截至2013年12月12日，北京、上海、广州市等一线、二线城市由于外来劳动力人口的流入，对房地产的需求仍然是增长的，因此房价仍旧居高不下，而三线、四线城市却迥然不同，房价虽徘徊不前相对较平稳，甚至还有的城市房价下跌但新房和二手房的成交量却呈现出下降的趋势，这将意味着存货水平居高不下，存货转化为现金的周期延长，违约风险增大。

(三)再筹资风险

房子成交量下降所导致的存货水平高会使得获得增量债务资金的可能性下降，而现有的资金不足以维持债务清偿的需要，这表明地产商无力偿还债务的风险在急剧上升，因此，银行也纷纷收紧了房地产贷款，将会有越来越多的房地产企业陷入资金链条断裂的危机，使得很多房地产企业从其他渠道增加负债筹资或者出现多次发债“拆东墙补西墙”的情况从而限制了以后增加负债筹资能力，使未来筹资成本增加，筹资难度加大，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉程度，严重的甚至会导致公司破产或者倒闭。

二、房地产行业负债经营成因

（一）负债经营可以快速弥补企业内部资金短缺问题。

负债经营具有迅速筹集资金的作用从而快速弥补企业内部资金短缺问题。在激烈的市场竞争中，随着房地产营销模式的多样化和越来越多的创新产品的出现，为了求得持续的生存和发展，单靠自身的资金积累是很难满足一般性经营的需要，所以负债经营可以在资金不足的情况下,借用更大的资金力量来扩大企业的规模和经济实力,从而提高企业的运行效率和竞争力。但由于企业积累和可以运用的内部自有资金的数量总是有限的所以很多企业即使是在自有资金比较充足的情况也是需要考虑负债经营的而不是仅仅在资金不足时才需要负债经营。通过负债可以在较短的时间内筹集和支配更多的资金量,便于合理地组织和协调资金比例关系,从而能改革工艺,引进先进技术,改善和更新经营设备性能,扩大企业经营规模，拓宽经营范围,提升经营技术水平，提高经营产品质量和企业素质,进而便于企业在市场中扩大占有率和市场份额以及增加商品销售额，假如房地产开发商手中拥有大量的资金，那么将有利于企业抓住良好的机会，在竞争土地时将占有比较大的优势，这样就增强了企业的市场竞争能力。

（二）负债经营可以降低企业的综合资金成本。

负债经营在一定程度上可以降低企业的综合资金成本。首先,企业通过负债借入资金,不论盈亏均应按期偿还本息,对债权人来说投资风险较小,因此其要求的报酬率也较低。由于债务的利息支出是税前支付使得负债经营有利于企业抵减税负，获取节税收益：即使企业举债要负担大量的债务利息，但是根据企业会计准则的有关规定，企业按期支付的债务利息（资本化的借款费用除外）应在税前扣除，负债经营的债务利息可以减少企业的应税所得额，从而减少所得税支出，减轻企业财务负担，获取节税收益。即当资金总额一定时,一定比例的负债筹资能有效降低企业的加权平均资金成本。

（三）负债经营可以降低通货膨胀带来的货币贬值损失。

由于债务资本是按照借款协议规定的时间还本付息，借款利息通常定期支付，债务资本本金通常要到期才偿还，而且支付的资金使用成本的利息的利率在一定时间内是相对稳定和不变的。而在通货膨胀环境中，物价上涨意味着货币的贬值，倘若在企业偿还本息时发生了通货膨胀，而企业债务偿还仍然以其账面价值为准而不考虑通货膨胀因素，这时企业需要偿还资金的实际价值就要比企业举债时的价值小，这实际上是企业将通货膨胀带来的货币贬值的风险转嫁给了债权人。从这个角度来看，负债经营可降低通货膨胀带来的货币贬值损失。

（四）负债经营有利于保护企业的原有股东的权益。

负债资本的投入者是不拥有企业的控股权的，只有权益资本投入者才能拥有拥有。当企业为了谋求更大发展而进行新的筹资决策进一步扩大经营规模时，筹集权益资本势必影响原有股东的控制权，而利用负债方式筹集资金既可以增加企业的资金总额，又不分散企业的控股权，从而负债经营可达到有利于保护原有股东对企业的控制。