普通商品房和限价房优劣势分析

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4、政府主导定价,当限价房价格遭遇普通商品房降价销售,将处于尴尬 的境地,项目定位及产品没有市场竞争力,从而导致销路不畅。 5、限价房届满后出售的话,需按照届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房
价格之差的一定比例交纳土地收益等价款,交纳比例为35%。从而打击购买人群积 极性。
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分析总结:

(五)优抚家庭须提供民政部门核发的优抚证明;
(六)重残家庭须提供残联出具的重残证明; (七)复员转业军人须提交相关主管部门出具的身份证明; (八)有患大病成员家庭须提供医疗卫生部门出具的大病诊断书;
(九)个体工商户需提交《营业执照》和上年度缴税凭证;
(十)由房屋安全鉴定机构出具的危险房屋鉴定书;
普通商品房和保障性限价房 优劣势分析
2014年3月20日
何谓商品房:
商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的, 建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑 物能办理产权证,可以自定价格出售的产权房。
何谓限价房:
限价房是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭 的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性的举措,并不是经济适用房。 限价商品房按照“以房价定地价的思路”采用政府组织监管,市场化运作的 模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就以被限定房屋价 格、建设标准和销售对象。政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后 ,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。
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限价商品房:
国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出 ,“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供 应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地供应应在限 套型、限房价基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开 发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住 房,被称作“限价商品房”。 按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人群:一是具备一定房产消 费能力的人群,二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同 等的产权,而拆迁房屋通常也具有正常产权,因此拆迁户购买限价商品 房是以产权置换产权,这样比较合理。”限价房,又称限地价、限房价 的“双限房”。这个概念自被提出之日起,就备受争议。虽然遭到一些 经济学家和房地产开发商的坚决反对,但欢呼者更多。在房价不断高升 以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下,被定位为“帮助中等收 入家庭解决住房困难”的限价房,
综上所述,保定市目前并没有整个小区都是限价房的楼盘, 往年几个已经开工的项目都属于配建限价房范畴内的。只有 少量的限价房房源!占主导地位的还是普通商品房房源。另 外如果政府没有牵头及主导整个小区都是限价房及面向中低 收入人群的销售的话,建议本项目也不要全部房源都建设限 价房,以规避市场风险。
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际上,政府的许多政策都将“限价房”区别在商品房之外,得不到
相应扶持政策。对于限价房项目,目前所有的税费、贷款等都是和 商业项目一样。
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THE End!
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附全国其它城市限价房推广现状:
限价房在实际的操作中,全国部分地区限价房却出现了无人问 津的尴尬局面,比如成都推出了首批限价房,价格比普通商品房价 格低,但让人大跌眼镜的是,在受理首批申购完毕后,申购家庭数 竟不足房源数的1/3。此后,成都接连又推出了第二、三、四批限价 房,申购条件也是一再地放宽。
限价商品房政策:

申请流程: 申请家庭推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,向保定市户口所在地 街道办事处或乡镇人民政府提出申请,并提交以下申请材料及复印件,所需复印件一式 三份: (一)申请人及家庭成员的身份证、户口簿; (二)已婚家庭成员的婚姻证明,离异的提供离婚证、离婚协议书或法院判决书、民事调 解书; (三)居住地住房情况证明(《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》或房屋产权单位的证明 ); (四)按要求填写并经有关部门认定的《核定表》(须提供原件);
1、90㎡以下户型面积规定,40-70㎡户型居多,标准层户型增多,导致
绝大部分户型设计及功能布局不合理,市场产生抗性,影响销售。
2、交房一年内入住五年内不得上市交易,购买群体范围窄,客户群体少。 3、限定本市户口购买,对于外地在保定工作及郊县强大的刚需购买人群
及投资人群没有购买资格,这一部分购买群体被挡在门外,不利于销售。
2011年河北的廊坊作为河北省试点限价房的城市,也出现了限
价房由于政策的各种原因,限价房的销售业进入了两难的境地。实 际上全国限价房似乎都面临着同样的尴尬:一方面是政策的热情,
另一方面则是老百姓的不来电。究其原因,其中最集中的主要有二
点:一是限价房的定位。有些地方的限价房在一定程度上有“抬价 房”之嫌。二是限价房的价格问题。
销售的对象受众面广。
4、开发企业可以根据市场情况随意定价,不受价格约束,开发企业说了 算,政府无权干涉,能保证最大的开发利润空间的上升,得到最大的利润 回报。 5、消费群体不受地域及户口规定的限制,除刚需外,投资群体加大,促 进楼盘的销售速度。
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优劣势分析:
限价房和普通商品房之间的劣势:
(三)在当地无任何形式的住宅建设用地或者无自有住房,或者虽有自
有住房,但自有住房总建筑面积低于50平方米且人均住房面积不足15平 方米,1人户在30平方米以下;
(四)家庭成员提出申请时未在当地和国内其他地区享受住房保障;
(五)县级以上人民政府(开发区管委会)规定的其他条件。
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限价商品房政策:
根据《河北省人民政府关于加强保障性安居工程建设和管理的意 见》(冀政〔2012〕70号)第二项第二款的规定,限价商品住房单套 建筑面积控制在90平方米以内。其中,1居室控制在60平方米以下;2 居室控制在75平方米以下。 第三项第五款规定,集中建设的保障性住房小区,商业和综合 服务设施面积占小区总建筑面积的比例不得低于10%,以完善小区商 业网点配置。 第五项第四款规定,经济适用住房和限价商品住房购买不足5 年的,不得上市交易。购买人因特殊原因确需转让的,由政府按原价 格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。限价商品住房上市交易收 益调节办法,由设区市、县(市)政府制定。
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总结:
限价房是一种兼具市场性质和行政性质的房产,其定价机制也 应按照行政定价和市场定价的方式确定。即根据周边项目的均价以 低于其10%-30%左右制定,这种方式在全国各地得到了推广。但实际 中,个别楼盘的定价却与周边楼盘定价接近,在价格上优势并不明 显。三是政策歧视问题。有业主认为,政府对外宣传:“限价房除 价格低于普通商品房外,其他一概与普通商品房毫无差别”。当实
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优劣势分析:
普通商品房和限价房之间的优势:
1、开发企业自主性强,对项目规模、户型配比、园林、配套、面积有足
够的决定权,能把握市场节奏,推出适合市场的楼盘。
2、面对的消费群体的比较大,不局限于某种特定人群,楼盘销售面广。 3、购房者不受入住规定及转让的政策的风险,购买人群的类型广泛楼盘
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限价商品房政策:
申请条件:
(一)具有当地户籍或者在当地连续缴纳社会保险费达到1年以上的外
来务工人员。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本地的,在就学、服 兵役期间视为具有当地户籍;
(二)家庭财产总额及人均年可支配收入不超过当地规定的财产限额及
收入线标准。市住房城乡建设部门会同市相关部门根据本市人居可支配 收入水平变化对上述标准及时进行动态调整;
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