【推荐】某商业街招商运营及物业管理方案100
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展 方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
市场调查说明 市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈
推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务”
1 前期策划顾问服务
1、市场研究报告 2、项目定位报告
2 招商实施服务
根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
商业类型
百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺
典型商业 消费群体
百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场 、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购 物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主
主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市 周边县城，以哈尔滨市区消费为主。
秋林商圈
顾乡商圈
未来群力 商圈
新兴商圈
本案
安埠商圈
哈尔滨市现有商业格局：
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈 商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。
传统商圈分析/中央大街商圈
哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分 业态将面临优化、调整、升级。
名称 概述 位置
中央大街商圈
哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从 中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情 综合性商圈
中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
传统商圈分析/秋林商圈
哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林 中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。
名称 概述 位置
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
招商 销售 顾问
商业 管理 策划
租售 执行 顾问
投资策略 风险评估
成本 概算Leabharlann Baidu
投资计划 融资计划 成本预算
募集 融资
成本 监控
竣
开
工
幕
验
营
收
业
营
市
业
场
准 备
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
哈尔滨商业发展预判
松北商圈
中央大街
商圈 传统商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
秋林商圈
未来群力 本案 商圈
安埠商圈
新兴商圈
哈尔滨市商业发展预判：
• 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档 次、所面向客群的差异将更加明显；
• 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业 中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
传统商圈
新兴商圈
中央大街商圈
爱建商圈
秋林商圈 靖宇商圈
顾乡商圈 会展商圈
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴 商业区的代表。
松北商圈 安埠商圈 未来群力商圈
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
……
商业规划
建筑形态 交通动线 商业布局 铺位分割 品牌组合 附属设施
……
招商销售
招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理
……
商业管理
物业管理 商业管理 客户管理 开业策划
……
操盘流程
筹建前期开发 设计
设计、施工前期
市场调查 市场定位
商品结构 经营试算 主力店
进行调研分析。
调查方式
询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以 及销售人员提出问题，收集市场信息；
观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00 【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
中央大传街统商圈 商圈
爱建 商圈
• 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的 消费特征的差异化而有不同的特色；
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次 与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商 业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展 方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
市场调查说明 市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈
推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务”
1 前期策划顾问服务
1、市场研究报告 2、项目定位报告
2 招商实施服务
根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
商业类型
百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺
典型商业 消费群体
百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场 、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购 物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主
主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市 周边县城，以哈尔滨市区消费为主。
秋林商圈
顾乡商圈
未来群力 商圈
新兴商圈
本案
安埠商圈
哈尔滨市现有商业格局：
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈 商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。
传统商圈分析/中央大街商圈
哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分 业态将面临优化、调整、升级。
名称 概述 位置
中央大街商圈
哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从 中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情 综合性商圈
中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
传统商圈分析/秋林商圈
哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林 中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。
名称 概述 位置
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
招商 销售 顾问
商业 管理 策划
租售 执行 顾问
投资策略 风险评估
成本 概算Leabharlann Baidu
投资计划 融资计划 成本预算
募集 融资
成本 监控
竣
开
工
幕
验
营
收
业
营
市
业
场
准 备
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
哈尔滨商业发展预判
松北商圈
中央大街
商圈 传统商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
秋林商圈
未来群力 本案 商圈
安埠商圈
新兴商圈
哈尔滨市商业发展预判：
• 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档 次、所面向客群的差异将更加明显；
• 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业 中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
传统商圈
新兴商圈
中央大街商圈
爱建商圈
秋林商圈 靖宇商圈
顾乡商圈 会展商圈
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴 商业区的代表。
松北商圈 安埠商圈 未来群力商圈
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
……
商业规划
建筑形态 交通动线 商业布局 铺位分割 品牌组合 附属设施
……
招商销售
招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理
……
商业管理
物业管理 商业管理 客户管理 开业策划
……
操盘流程
筹建前期开发 设计
设计、施工前期
市场调查 市场定位
商品结构 经营试算 主力店
进行调研分析。
调查方式
询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以 及销售人员提出问题，收集市场信息；
观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00 【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
【推荐】某商业街招商运营及物业管 理方案1 00
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
中央大传街统商圈 商圈
爱建 商圈
• 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的 消费特征的差异化而有不同的特色；
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次 与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商 业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心