前期介入管理方案和物业费测算方案

前期介入管理

前期介入管理方案

2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入IS09000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。

2.1.2物业组织机构：

2.1.3人员配置计划：安阳建业•桂花居项目占地面积57627平

方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、

巡逻2名、三班运转）、厨师1人。

2.1.4主要工作职责

2.1.4.1物业经理职责

2.1.4.1.1 在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。

2.1.4.1.2 负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。

2.141.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。

2.1.4.2管理员职责

2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。

2.1.4.2.2 负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。

2.1.4.2.3 负责收集分公司文件、资料整理工作。

2.1.4.2.4 负责有关费用的收取工作。

2.1.4.3维修人员职责：

2.1.4.

3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。

2.1.4.

3.2 及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。

2.1.4.

3.3 加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运

2.144公共秩序管理员职责

2.1.441工作期间要具有良好的亲和力。

2.1.4.4.2 工作时间内，严格按作业指导书值守现场。

2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。

2.1.5主要工作内容

2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。

2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归

档工作。

2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有

针对性的开展各项服务。

2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

2.1.5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。

2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。

2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。

2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。

2.1.6启动开办费的测算：

2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交

付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管

理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006 年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。

2.167公共秩序管理员装备费:

2.169上述合计：74175元，根据财务管理规定，单价在2000 元以上的物品，要进行固定资产的摊售。上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。

2.1.6.10启动开办费为：

74175-15100+252*2=59579 元

2.2物业服务费收费标准报价

物业服务费收费标准报价

221根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：

管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

物业管理企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：

法定税费；

物业管理企业的利润。

2.2.2人员配置：现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2 人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人

（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。

2.2.3物业服务费用成本测算:

2.2.

3.1物业服务人员的工资

223.2社会保险和按规定提取的福利费:

223.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：0.11元/月•川，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定223.4物业管理公共区域清洁卫生费用：

223.5物业管理公共区域绿化养护费用：执行安价房（2000）127号文中的相关规定。

0.04 元/ 〃•月x 58492 m2 =2340 元/ 月

223.6物业管理公共区域秩序维护费：