1-勉县房地产市场调研报告

勉县房地产市场调研报告

一、市场综述

（一）整体现状

根据我们的调查和比较，近一两年来勉县一直是全汉中楼市供求失衡最严重的地区。在全市各县中，勉县有42万人口（常住人口38.8万，呈负增长态势），和西乡（40万）、洋县（44万）相当，但勉县大盘云集，从而导致楼市竞争异常激烈。

据勉县统计局网站数据，2012年勉县全年房屋施工面积88.21万㎡，增长21.4%；商品房销售额3.91亿元，下降24.5%。如果按30万元/套的均价计算，那么2012年共销售商品房约1300套。如果将2011年到2013年8月所售的3336套房进行平均（参阅下文分析），月售104.25套，年售1251套。

此外，作为“官帽工程”的保障房的大量兴建，陕南移民搬迁工程的大兴土木，分流了大量商品房客户，让日益严峻的楼市雪上加霜。勉县2010年为全省保障性住房先进县，2011、2012年为汉中市住房保障工作一等奖，到“十二五”（2011－2015年）末将累计建成各类保障性住房19100套。

（二）政经背景

“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”，所以未来除危及稳定外不可能救市，尤其是不可能在上任初的两三年内救市。而且对于一个人口负增长的县城，一旦供过于求，即使想救市也很难凑效。对于勉县经济来讲，基本上没有井喷式突破性发展的可能，这也就表明未来的经济发展基本上会延续先前的速度，市场很难暴

发出井喷式的需求。

未来唯一对市场有较深影响的政策是“开放二胎”，但这个政策短期内难以见效。另外，物业持有税、物业联网等政策如果出台，还会将许多空臵的“次新房”挤向市场，从而加大供应量。

（三）未来趋势

对于勉县楼市来讲，还有三个不利因素正在制约其发展：其一，由于受陕钢和汉钢污染的影响，部分勉县人放弃了在勉县购房的打算；其二，随着西汉高速和十天高速的建成，加之勉县污染的原因，宁强、略阳乃至康县等，当前已几乎没有人在勉县购房；其三，陕钢和汉钢是勉县的支柱企业，但由于中国钢铁行业产能严重过剩，所以效益短期内难以好转，这使得购买力难以壮大。

综合上述，可以得出两个结论：

其一，勉县楼市在近一两年内很难摆脱低迷，未来竞争依然会非常惨烈。

其二，当前保障房已严重滞销，而且极可能继续滞销，继续滞销等于宣布政府决策失败，为规避历史责任，政府可能会不计代价超乎想象地推进保障房降价。

二、数据分析

（一）销售与待售情况

根据房管局出示数据：2011年到2013年8月已办理商品房预售面积为669041㎡，6097套；商品房已预售面积为375105㎡，3336套，商品房待售面积为293936㎡，2761套。通过以上数据可以得出如下结论：

1、此期间月均销售104.25套，年均销售1251套；

2、已售户型的平均面积为112.44㎡，待售户型的平均面积为106.46㎡。

（二）6－8月商品房销售情况

根据房管局出示数据，6－8月商品房销售情况如下：

这里需要补充说明的是：从我们掌握的信息来看，8月份部分楼盘的销售业绩为零，而且勉县当前在售商品房楼盘（含尾盘）约20个，平均每个楼盘要销售到5套，房管局给出的业绩似乎已“注水”。

（三）后续上市情况

由于市场低迷，当前开发商普遍放缓了开发进程，当前除水韵桃源外，有两个楼盘上市：

1、民乐花苑：位于绿缘路西端，保障房，纯多层，品质较高，占地80亩，准备以2200－2300元/㎡的价格上市销售。

2、东胜苑：位于贾旗路南端，保障房，地段较好，两栋楼小高层，品质较低；

另外，从我们掌握的信息来看，许多楼盘为迎合市场将原来规划的高层已改为多层，或者高层改为了小高层。

三、在售楼盘

（一）重点大盘

勉县当前的在售楼盘有10多个，其中主力楼盘如下：

1、凯旋华府

2、缙颐阳光城

3、中央美墅

4、泰华时代城

5、城北尚居

（三）消费特点

通过以上分析，我们可就勉县客户的消费归纳出如下特点：

1、喜好低成本居住的多层，对高层仍有抗性。

多层具有得房率高，物业管理费低的特点，所以客户较青睐。一些客户甚至宁愿购买高价多层，也不愿购买低价高层，这种“价格倒挂”现象已导致一些开发商放弃高层而改修多层。

2、价格抗性和敏感性都很强，观望气氛仍浓厚

当前仍没买房的家庭，大多是经济收入较低的家庭，或是新增的以臵办子女婚房为主的刚性需求，购买力有限，加之各大楼盘都在“打价格战”，因此价格抗性和敏感性都很强，观望气氛仍浓厚。

3、分不清保障房和商品房，不再乎二者的区别

许多客户分不清保障房、经适房、限价商品房等概念，更分不清其与商品房的

区别，加之所有保障房小区几乎众口一词地忽悠客户“保障房和商品房没区别”，有的甚至拿出了“房管局文件”的复印件，证明拥有100%产权，从而导致商品房客户被保障房分流。

四、补充信息

最近我们听到一条内幕信息，希望能引起重视。鉴于勉县当前保障房大量滞销，长期下去会带来诸多社会问题，所以县房管局将推出重大政策来刺激销售：对于50㎡以下房源，将以1200元/㎡的价格销售，对于50㎡以上房源，将1500元/㎡的价格销售。

二〇一三年九月二十五日