最新房地产市场政策分析

2010年1-4月房地产市场

政策分析

（2010年4月）

目录

一、背景 (3)

二、4月出台政策 (4)

（一）文件： (4)

（二）解读：（具体措施内容见附件） (4)

三、政策总动员 (5)

（一）已动作部门及作用点 (5)

（二）待动作部门及相关作用点 (5)

四、今后政策走向和特点 (6)

（一）政策走向： (6)

（二）政策特点： (6)

（三）政策总结： (6)

五、附件（周边市场动态、政策要点） (7)

附件1《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）要点 (7)

附件2央行上调人民币存款准备金率 (7)

附件3银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》7附件4国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 (8)

附件5财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 (8)

附件6《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (8)

附件7住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 (9)

一、背景

2009年出于应对国际金融危机对国内影响和促进房地产业复苏的双重需要，救市政策发挥极大功效。表现为年度内市场发展超预期，引发了相关一系列的负面影响。

由一月份国务院国十一条和央行上调准备金率释放明显行业调整信号。

因为3月5日召开两会，会出台相关的细部调整方案，楼市进入调整前准备。

两会上楼市热议，两会后地王频出且多为央企制造，引发新一轮市场大反弹，3月成5年来上涨最快月份，4月上旬上涨势头不减；同时预示了此前出台的一系列调整政策并未起到应有作用。

4月14日国务院会议通过决定对房地产采取深度调整。

1-3月期间主要政策明细：

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

2010年1月7日，

2010年1月18日，央行决定上调人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010年2月12日，银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》通过施行。

2010年3月8日，国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

2010年3月22日，财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知。

（一）文件：

1.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）

2.住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题

的通知》

（二）解读：（具体措施内容见附件）

1.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

加强市场监管和责任、更严格有力的信贷税收政策、增加住房有效供给、加快保障房建设。

2.住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题

的通知》

进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度、加强预售商品住房交付和质量管理、健全房地产市场监督管理机制。

（一）已动作部门及作用点

国务院：2010年两纸公文，前者诉求稳定健康；后者强调坚决遏制。

央行：上调人民币存款准备金率0.5个百分点。

银监会：《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、不得对捂盘开发商放新增贷款、新二套房贷的制定中

国土部：加强房地产用地供应和监管、确定公布2010年全国各省区供地计划和保障住房建设计划

住建部：加强房地产市场监管完善商品住房预售制度、限制购置多套房或大批量购置住房。

财政部、国家税务总局：首次购买90平米及以下普通住房契税优惠从紧

证监会：联手国土部把关地产融资上市审批更严格

保监会：禁保险金和保险企业投资或参与房地产经营

国资委：下发78家非房地产主营业务央企需退市的通知

（二）待动作部门及相关作用点

银监会：二套房贷政策通过与执行。

财政部、国家税务总局：房产税的制定、试点与暂行条例推出。

国土部：土地招拍挂制度改革试点

国资委：78家非房地产主营业务央企退市的细则和执行。

各国企主管部门：禁止非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务的执行。

四、今后政策走向和特点

虽然目前出台了很多的政策以及解读，但实质上我们可以按照以上归结为简单的几类，如果更简单一点我们只需要把这几类进一步归纳为两点，即：文件两个：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

目前政策热点：二套房贷利率已基本确定，二套房的定义尚未确定，目前消息为认房不认贷但会考虑改善型需求。

（一）政策走向：

阶段内为两项国家和部委级指导意见的细化和执行；7月前会陆续出台新的指导性政策，因而可以预见下半年将继续是政策的解读期和细化落实为主，影响可能将持续到2011年初。

（二）政策特点：

本次中央调控政策态度之坚决、信心之坚定、力度之大，可称前所未见。就目前公布的方向来看，如果调控面全部落实将促进房地产发展走向新的阶段。即加大市场秩序管理、明确政府责任，使房地产健康有序平稳的发展。但结果如何，取决于执行得是否全面且到位。

（三）政策总结：

目前国家种种政策动向表明：政府亟待建立一种对于房地产市场和行业进行长效管理的方案和机制，这就是一揽子带出台的政策像我们表达出的一种信息和味道。

纵观本次调控历程，可见政策覆盖面非常之大，且目前市场呈现出“减需增供”迹象。市场表现出现量价下降，观望情绪滋长以及持币抄底心态的蔓延。