香港九龙南环线

香港圆方商场香港九龙站

香港圆方商场香港九龙站 https://www.360docs.net/doc/a613372694.html,/sim/projects/projectsContent.asp?viewBy=projectLocation&projectID=1181 项目介绍：这个华丽的商场开发项目位于九龙地铁站正上方，将商场与中环和香港国际机场迅速连通起来。往来九龙至香港国际机场的旅客集中在这个大型场所购物，并在其高级餐厅就餐。该商场还为这片开发项目里的17座建筑提供服务。圆方商场也成为将于2010年完工的国际商业中心（ICC）的零售核心，这个大厦也将是世界上最高的建筑物之一。贝诺对圆方商场的设计灵感源自中国古代与自然有关的几个元素—金、木、水、火、土。贝诺通过不同区域的标识的设计，以解决该场所的导向问题。其各个区域围绕在车站周围，并由长廊连接而形成一个完整的环形商铺区。每个区域内的面漆、标志和公共艺术的结合体现出一种五行的元素，营造出该商场的独特氛围。屋顶的公共设施包括一个可就餐的露天广场、一个儿童乐园，以及位于公寓、酒店和写字楼之间的街景花园，大约可吸引16万人在此参加各种活动。商场设计：据发展商之一的地铁有限公司（现称香港铁路有限公司）表示，圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题，商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还包括8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆。此外平台则设有70万尺的公园，公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。金Metal 该主题区域内，高级名店林立，亦设有商场内最大的中庭。中庭附近设有多部扶手电梯前往环球贸易广场。此外，该区域内包括5间1楼及2楼相通的复式零售店铺，每间店铺均有独立楼梯，店铺包括Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及Tiffany&Co.。天台的演荟广场也设有8间复式食肆。区域内其他店铺包括HMV、Gucci、Cartier、BALSTokyo家居店、Fendi等。此外，环球贸易广场基座有店铺预留区，为商场第二期，合共10万平方呎，共有20间商铺，于11月1日局部开放。木Wood 该主题区域内设有时装、美容、化妆品店等，包括占地33,000平方呎的ThreeSixty超级市场、TheBodyShop、AnnaSui、万宁等店铺，该区域也设有绿化园地，主要为游乐设施。区域只有一条扶手电梯来往一楼及二楼。木区和土区一样，没有设立中庭，只有一条商场通道。商场的设计师也刻意将该区域的雕塑品及座椅用木来制造，甚至该区域内的食肆也是用木作为主调。此外，游人可在该处进出港铁东涌线九龙站、巴士总站及佐敦道行人天桥。水Water 该主题区域内设有多间中高档的时装店及首饰店，包括A/XArmaniExchange、Anteprima、售卖牛仔裤的DIESEL、AGATHA首饰店及M.A.C.等。发展商更刻意将两大“快速时装”品牌(Zara及H&M)相邻而立在

香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)

香港房地产金融市场发展特点与启示 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。一、香港房地产金融市场的发展与特点 1．1 香港房地产市场现状 1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系

香港地产模式不适合中国内地

香港地产模式不适合中国内地社科院易宪容那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国。绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构，也得通过政策方式来调低房价。在今年两会上，房地产问题成了代表们关注的热点。对此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式来解决国内目前的高房价问题，解决中低收入民众的住房问题。在2006年政府工作报告中，对房地产问题也有更为详细的阐述。如，“继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序”等。而把这些意见归结到一点，就是中国房地产市场采取何种发展模式以及中国的住房保障体系如何来建立的问题。政府目前对内地房地产发展之思路，很容易让我联想到香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种高房价下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。

同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现的香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。政府目前对内地房地产发展之思路，处处似乎都表现出要仿照香港房地产的发展模式。比如，无论是去年中央政府关于宏观调控的文件，还是“十一五规划”关于房地产的发展概要，都是以稳定房价为目的，且都显示出中国的房地产市场发展正在走向香港模式。政府有这种思路，房地产开发商更是尽情地发挥了。比如，以高房价来带动高地价；再比如，中低收入者的住房问题基本通过政府资助来解决(建立中国的住房保障体系，加大政府对经济适用房与廉租屋投入……)。然而，这种模式究竟适合中国吗？这种模式对谁最有利？最大的受害者又是谁？作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下，国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么不就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了吗？一些人之所以要把中低收入民众住房问题归结到政府责任上去，一方面是因为房地产开发商要把中国绝大多数民众赶出房地产市场，另一方面也是在为推高房价提供借口。当然，这和政府目前采取的这种模仿香港的住房发展模式也不无关系。

中国大陆地区与香港地区汉语外来词对比研究

内容提要外来词是一种普遍的语言现象，本文在对汉语外来词的由来及其历史状况作出初步探讨的基础上，着重比较中国大陆地区与中国香港地区在外来词借入过程中所存在的差异，并进一步探索分析造成这种差异的社会历史文化等诸多方面的因素。

目录 0.引言 (1) 1. 汉语外来词研究 (2) 1.1汉语外来词的发展历史 (2) 1.1.1第一次高峰.古代西域/佛教 (2) 1.1.2 第二次高峰.近现代西学东渐 (3) 1.1.3 第三次高峰.当代改革开放 (4) 1.2 外来词引入的六种方式 (5) 1.2.1音译 (5) 1.2.2意译 (5) 1.2.3形译 (5) 1.2.4半音半意译 (6) 1.2.5音译加表意字 (6) 1.2.6直用原文 (6) 2. 香港地区汉语外来词与大陆地区汉语外来词的差别8 2. 1译法的不同 (8) 2.1.1普通话曾用过音译，但后改为意译而香港则一直为音译8 2.1.2普通话为意译，而香港则为音译 (9) 2.1.3香港为音译，普通话原来就有 (10)

2.1.4同是音译，但用字却不同 (10) 2.1.5同是意译，译法不同 (11) 2.2 语义的变异不同 (12) 2.2.1 词义的变异 (12) 2.2.2 词用的变异 (13) 2.2.3利用词义的变异造变义混合词 (13) 2.3差别的原因 (14) 2.3.1不同的历史文化积累、社会环境，从根本上造成了两地对外来词的不同态度和倾向 (15) 2.3.2 两地不同的语言使用环境 (16) 2.3.3 香港地区独特的外来语借入过程 (17) 2.3.4 粤语独特的语音特色 (18) 3. 结语 (20) 注释 (23) 参考文献 (24) 论文摘要（中文） (1) 论文摘要（英文） (1)

香港行程线路

第一天，大屿山昂坪360 东荟城取澳门船票太平山顶先到上水站买八达通卡乘坐东铁线在九龙塘站下车乘坐观塘线在旺角站下车（D2口出）步行至宾馆270米（步行路线：1、沿亚皆老街走240米，左转进入花园街2、沿花园街走30米，到达终点）。把行李寄存后，原路回旺角站，乘坐西铁线在荔景站下车，乘坐东涌线在东涌站下车B口出，步行290 米至东涌缆车站。营业时间：周一到周五：10:00－18:00；周六、周日及公众假期：09:00－18:30。换票须知：请在东涌缆车站售票处换领车票，换领时间由缆车营运开始10:00至15:00 下山到缆车站附近的东荟城逛逛，然后乘坐东涌线在香港站下车（A2口出）取传票路线：步行至砵典乍街站（步行路线：1、沿民耀街走20米，直走进入康乐广场2、沿康乐广场走80米，直走进入毕打街3、沿毕打街走50米，右转进入干诺道中4、沿干诺道中走120米，左转进入德忌利士街5、沿德忌利士街走20米，到达砵典乍街站）乘坐 115路(或城巴619x), 在中环(港澳码头)站下车步行至信德中心三楼取澳门的船票。【上/落船地点】：澳门---澳门外港客运码头（港澳码头）香港---香港港澳码头（上环）上环干诺道中200号信德中心三楼314-315室不取船票：就在香港站下车A2口出，步行400米至毕打街12号就是毕打行去逛逛，购物。香港站A2出口步行至大家乐餐厅皇后大道中2号长江中心地下720米；檀岛咖啡饼店中环士丹利街33号地下500米去半山自动扶梯：乘坐东涌线, 在香港站下车(A1口出) 步行至中环(交易弙场)站乘坐新巴15特别班次(或新巴15路), 在湾仔峡道站下车步行250米至中环至半山自动扶梯下午去太平山顶星光大道： 1，下午先去中环至半山自动扶梯两边逛，16:30再乘地铁至中环站J2出口出来，穿过遮打花园，沿花园道往上走5分钟就到去山顶的缆车站了（坐右边），乘缆车上山顶到凌霄阁P101号换蜡像馆门票。返回乘港岛区专线小巴1（或15路大巴到中环码头）至中环香港站下车步行至中环7号码头，乘天星小轮到星光大道游览。2，中环码头换15C可到缆车站。不坐缆车15路可上下山。幻彩咏香江时间：晚八点，最佳观赏地点：星光大道；金紫荆广场；游轮观光船。

香港高铁与九龙火车站概况

香港高铁与九龙火车站概况广深港高速铁路香港段同义词香港高铁一般指广深港高速铁路香港段广深港高速铁路香港段是中国广深港高速铁路位於香港的部份，起屹於香港西九龙填海区西九龙总站，止於香港与深圳的边境，总长26公裏。途经油麻地、大角咀、深水埗南昌、葵涌、尖山、金山以及新界的大帽山、石岗、八乡、鸡公岭、牛潭尾及米埔的地底。沿途不设车站，最高营运时速为每小时200公裏，每方行车方向每小时可以接载约10,000名乘客。广深港高速铁路香港段通过与广深港高速铁路广深段连接，与19,000公裏长的中国高速铁路系统网络相连。未来将连接汕深港铁路（厦深铁路鲘门到福田）壹个小时到达汕尾市深汕特别合作区中文名广深港高速铁路香港段外文名China railway high speed Hongkong section 起屹于香港西九龙填海区西九龙总站止于香港与深圳的边境总长26公里连接中国高速铁路系统网络计划通车时间2018年12月目录1 计划曾经考虑走线方案共用或者专用通道方案2 历史研究采用专用通道方案拨款通过，工程启动隧道钻挖工程开始主要施工地点3 硬件设施车站辅助设施列车 4 经济效益5 高铁资讯中心 6 工程影响大角嘴旧楼出现裂纹八十岁失明老妇居所被工程围板包围环境污染7 争议8 延迟

通车计划曾经考虑走线方案广深港高速铁路香港段的计划曾经考虑采用多个方案可能，香港段的总站可以选择兴建位于新界北部的洲头或者西九龙，其中西九龙在交通接驳、对环境影响及对香港岛及九龙等香港市区的吸引力等方面比较上佳，而兴建于洲头则有比较低的成本的优势，而且对荃湾和新界的乘客有比较大的吸引力。当局认为，西九龙的选择地址在运输效益方面比较洲头为佳。共用或者专用通道方案由香港边境禁区前往西九龙的路线，亦曾经有两个方案：亦即“共用通道方案”及“专用通道方案”，两者均计划在落马洲附近接驳广深段。截至2008年4月，香港政府决定以西九龙总站作为终点站，路线采用全隧道的“专用通道方案”中线方案。2008年4月，当局决定以西九龙总站作为终点站，路线采用全隧道的“专用通道方案”中线方案。共用通道方案共用通道方案分别和现有港铁西铁线（西九龙附近至锦上路一段）和将会兴建的北环线（锦上路至洲头附近一段）共用路轨，再以转驳一条3公里长的隧道进入中国大陆；广深段及香港段的总行车时间为60分钟。专用通道方案专用通道方案为兴建一条全新的铁路轨道，直接由西九龙总区接驳至广深段；广深段及香港段的总行车时间为48分钟，兴建成本比较“共用通道方案”多出47%。专用通道亦有两个方案：一为“连续隧道方案”，直接由香港边境禁区接驳至西九龙总站，预计全段会位于隧道内；二为“断

值得学习的香港房地产模式

值得学习的香港房地产模式 “香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年

代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。反观香港房地产，其融资渠道则顺畅得多，开发企业既可以从银行获得支持，也很容易通过发行股票和债券融资，而后者在内地基本属于起步阶段，仍然需要更多的政策支持。香港的公屋制度起源于灾难性的“石硖尾大火”，公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，在当时全港650万居民中，居住在出租公屋、政府补助出售单位的人口达331.38万，占全港人口的50.97%。公屋制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约

房地产公司的商业模式概述

房地产公司的商业模式中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业进展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。公司治理经营渐成大伙儿关注的重点，你那个公司如何能办得不仅今天赚钞票，而且能够持久进展，比较好地保持竞争力。我们通过一段时刻的考虑和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。开发公司模式１、房屋开发模式该模式又分三种类型。第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势操纵，有打算地在郊区连锁开店，该模式经济增长特不快，万科今年营业额可能能够超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过３０亿如此一个纪录。第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是那个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内专门多综合性的大型国营开发公司。

第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，然而每一辆的价格高，因此营业额较高。万通今年销售额会超过２０亿元，要紧集中于高端产品。２、土地开发模式一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，要紧是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上专门少，但利润专门高，要紧是土地出让的收益特不大。一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地要紧是工业区，都市机能较差，因此工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是要紧的一个靠土地经营的工业区赚钞票的一个企业。３、混合开发模式混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业治理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，如此功能上就不够专业化，公司内部治理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，然而合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。如此交叉起来，同时又是一个老总，在北京、上海和广东有大量的开发，

香港地铁调研报告

香港地铁考察报告 1香港地铁的线网规划及建设情况 1.1香港政府在铁路规划中的角色在香港，公共交通出行量占总出行量的90%，而地铁和城铁出行量达到公共交通出行量的40%。全香港近一半的人口居住在环地铁站500米的范围内，几乎所有常去的地方都有地铁到达，非常方便。资料显示，全世界的公交服务基本都是亏损的，唯有香港的盈利。而香港的公交服务全部由私营或公营机构经营，政府不直接介入，也不提供直接资助。港府在奉行“积极不干预”方针下公共交通的成功经验是什么？香港的公共交通发展战略是：“铁路为先，合理规划”。香港与交通有关的部门组成：港府决策局之一的运输及房屋局，专责香港对外对内的海、陆、空交通，以及物流和房屋政策。运输及房屋局辖下的运输署和路政署负责具体的职务执行。运输署负责《道路交通条例》和其它规管公共交通服务法例的执行工作。路政署负责公路的整体设计、建造和维修。执行交通法例和检控违例者的工作，主要由警务处负责。运输署辖下的检控组则处理涉及巴士安全设备问题的事务；根据违例驾驶记分制度取消驾驶资格等工作。除以上政府部门外，与交通有关的机构还有交通谘询委员会和交通审裁处。咨询委员会就重要的运输政策和问题，向行政长官和行政会议提供意见。委员会有委任成员21名，包括主席和3名官方成员，辖下设有交通投诉组。交通审裁处是根据《道路交通条例》设立的，主席和成员全部由公众人士出任。市民如不满运输署署长就车辆登记与发牌、签发出租汽车许可证和客运营业证以及指定车辆测试中心等方面所作的决定，可向交通审裁处提出上诉。运输及房屋局也会定期与立法会交通事务委员会交换意见。政府的施政方针是提供安全、可靠、高效率和环保的交通运输系统，以满足市民的需要，并促进香港未来的持续发展。而这个目标，将通过推行下列措施来实现：一、优先发展铁路，使铁路成为香港运输系统的骨干。铁路是既环保又具效率的集体运输工具，是香港交通的未来发展方向，也是运输部门着墨最重的一笔。过去几年，香港有几条铁路或铁路支线投入服务：2002年8月投入服务的将军澳支线、2003年的西线铁路、2004年的马鞍山至大围线及尖沙咀支线、2005年的竹篙湾线及2007年的上水至落马洲线。至2016年，香港还将建设5条新的铁路。新铁路全部建成后，70%的香港市民都不必搭车，住处与铁路车站之间的一小段路，步行即可。二、将城市规划与交通运输有机结合，减少市民对交通的

国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究

国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究【摘要】盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种逻辑。笔者试图分析国内外房地产公司的土地升值、产品建设、产品开发销、物业经营等盈利模式，从而探讨出其有利的适用条件。 1.房地产公司盈利模式定义 1.1盈利模式从历史来看，盈利模式问题是因为互联网企业缺乏收入来源而引发的，而不是经营不善缺乏效率导致没有利润引发的。具体到房地产行业，盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种逻辑。这种逻辑体现为企业选择自身价值网络中的地位就是选择价值传递和实现的方式；这种逻辑最终体现在企业对自身战略、结构和能力的选择上，并因此之故企业获得利润。所以，在以下对房地产公司盈利模式的归纳、分析依据就是根据行业的价值链。 2．国内外房地产公司的盈利模式分析 2.1土地升值模式过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用权，而在这种方式下，“关系”这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，在开发建设环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，在项目建成之后，也能依靠土地升值而获取超额利润。在这种盈利模式下，房地产企业通过利用“关系”资源以及当时的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情况下，通过降低土地获得成本，实现粗放式的盈利。

2.2地产商模式地产商模式的特点是其经营的产品不是房屋，而是土地本身。产先，开发商通过土地招、拍、挂等方式取得土地的开发使用权；第二步，房地产开发商对得到的土地进行拆迁、平整、做好“三通一个平”为基础工作，持有土地一段时间或对上地周边进行开发使土地增值；第三步，房地产开发商把地块再转让给别的开发商，实现土地增值。 2.3产品建设模式房地产开发商从事房屋的建设，实现房地产开发的真实增值。有的房地产开发企业是专业以房屋建设为主要业务，实现企业的盈利；有的房地产开发商除了充实房屋的建设，还从事一定的城市基础设计建设，体现企业更多的盈利点。 2.4产品开发销售模式这是一会儿房地产企业的盈利模式，即通过对房屋的开发，通过销售出让产权，快速收回资金，最终实现盈利。房地产开发商从事商品房的销售，是实现房地产企业专门从事商品房的销售活动，包括二手房的销售，以此实现企业盈利。

对中国香港地区菲利普斯曲线的验证

对中国香港地区菲利普斯曲线的验证一：关于通货膨胀、失业和菲利普斯曲线英国经济学家菲利普斯（A. W. Philips ）通过整理英国近一个世纪的统计资料，发现货币工资增长率与失业率之间存在着一种负相关关系，这种关系用曲线形式描述，就是菲利普斯曲线。由于工资是产品成本主要构成，因而对产品价格有决定性影响，所以西方经济学家把菲利普斯曲线延伸为表现失业率与通货膨胀率的替代关系：低水平的失业率，伴随着高水平的通货膨胀率；反之，低水平的通货膨胀率，对应着高水平的失业率。同时西方经济学家们也将这种替代关系作为政府进行总需求管理操作依据：当通货膨胀率太高时，采用提高失业率的紧缩政策；当失业率太高时，采用提高通货膨胀率的扩张政策，以达到避免经济过分波动的目的。在现代主流宏观经济学中，向下倾斜的“替代性”的菲利普斯曲线一般只在短期中成立。在长期中，通常认为菲利普斯曲线是垂直的，而且对应于最低可持续失业水平（甚至有的经济学家认为菲利普斯曲线在长期是不存在的）。现代菲利普斯曲线还包括了预期的通货膨胀（这种补充是米尔顿·弗里德曼和爱德蒙·费尔普斯研究的结果）和供给冲击。这种增加要归因于OPEC ——因为国际石油主要受OPEC 所垄断，他们缩减产量，控制石油价格虽然不全为经济目的。在20 世纪70 年代，OPEC 引起了世界石油价格大幅度上升，这使经济学家更加认识到总供给冲击的重要性。通货膨胀和失业是描述经济增长的两大重要因素。我们都希望经济呈“低失业率高增长”的态势发展，然而经济的发展并不会“乖乖”的依着我们的愿望而发展。通货膨胀或者通货紧缩和失业总是政府很难对付的对象。下面分别对这两大重要因素做简要论述：通货膨胀：是指价格水平的持续上升或者是币值持续下降的过程，它是一个长期概念——简而言之，就是钱多货少。西方经济学曾介绍过通货膨胀包括：温和的、急剧的、恶性的通货膨胀。我们用价格指数（CPI ）的加权平均价格来衡量通货膨胀。失业：是指在劳动年龄内有劳动能力，目前无工作（不能凭借工作获得一定报酬）的人，这部分人以某种方式正在积极寻找工作的现象。同样，西方经济学也曾介绍过失业包括：季节性、摩擦性、结构性、流动性、周期性失业。由于在失业统计的过程中存在着或多或少的失真，我们找到的失业率也只是城镇登记失业率。在西方经济学中我们已经对失业和通货膨胀有过方方面面的学习，在此且不赘述。二、菲利普斯曲线的推导菲利普斯曲线说明了其通货膨胀率取决与三种力量：预期的通货膨胀 e π ；失业率与自然失业率的背离，即周期性失业n U U -；供给冲击（供给冲击指对总供给产生意外重大影响的生产成本或生产率的突然变动，作为供给冲击的结果，实际GDP 和价格水平会发生预料不到的变动）。这三种力量表现为现代菲利普斯曲线的方程： () ν βππ+--=n e U U 通货膨胀=预期的通货膨胀-（β*周期性失业）+供给冲击这个菲利普斯曲线方程式由总供给方程式推导而来。总供给方程式为： P=P e +(1/α)（Y-Y n ）首先，在方程式右边加上一项供给冲击ν代表改变物价水平并使短期总供给曲线移动的外生事件。 P= P e +(1/α)（Y-Y n ）+ν 然后，方程两边减去上一年物价水平P -1得

香港九龙到广州东站的直通车时刻表

香港九龙到广州东站的直通车时间表车次: T812 开车时间(红磡开): 07:25 - (到广州东) 09:20 车次: T824(九广通) 开车时间(红磡开): 08:18 - (到广州东) 10:09 车次: T820 开车时间(红磡开): 09:24 - (到广州东) 11:19 车次: T804 开车时间(红磡开): 10:42 - (到广州东) 12:37 车次: T808 开车时间(红磡开): 11:28 - (到广州东) 13:47 车次: T814 开车时间(红磡开): 12:14 - (到广州东) 14:09 车次: T826(九广通) 开车时间(红磡开): 13:10 - (到广州东) 15:10 车次: T818 开车时间(红磡开): 14:47 - (到广州东) 16:42 车次: T810 开车时间(红磡开): 16:35 - (到广州东) 18:29 车次: T828(九广通) 开车时间(红磡开): 17:50 - (到广州东) 19:41 车次: T816 开车时间(红磡开): 18:35 - (到广州东) 20:30 车次: T802 开车时间(红磡开): 19:24 - (到广州东) 21:19 广九直通车运行２３周年载客４０００万，仅香港回归５周年内搭乘旅客就超过１０００万。业内人士称，纵贯香港和广州的广九直通车拥有国内最好的车型，更提供全国铁路系统最好的服务。在香港回归

５周年前夕，记者踏上这趟列车，以亲身感受验证了一句话————“坐广九直通车感觉就像坐飞机”。这并不仅仅因为它的速度快，更因为它的服务远远超越了我们以往对铁路的印象。【轻松享受无干扰服务】 “您好，请这边走！”乘电梯踏上站台，映入眼帘的是灿烂的笑脸。两名身着天蓝色套装制服的乘务员站在电梯口，对每个旅客礼貌地指引方向。“真像坐飞机！”同行的记者感叹。

房地产企业拿地十六种模式详解

房地产企业拿地十六种模式详解 1招、拍、挂规范的拿地（专题阅读）方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本，没有任何争议。问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如, 某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖, 而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，干净。

香港自古就是中国领土

香港自古就是中国领土香港（包括香港岛、九龙、“新界”地区）位于北纬２２°９′到２２°３７′，东经１１３°５２′到１１４°３０′，大约在１万年前，香港岛与今九龙半岛还是连成一片的陆地，属于大陆山脉的延伸部分，未有今维多利亚海峡之阻。后来由于山体的沉降和海水的入侵，造成与大陆的分离。７０年代香港建造地铁时，科学家们对海底发掘样品进行Ｃ１４测定，证明在公元前６０００年时，海面在今海平面之下大约１１米处。早在四五千年前，中华民族就有人在这片土地上生活和劳作，３０年代出土的大量石斧、石刀、石簇、石锤、陶釜、陶鬲、陶碗、陶盂、铜锐、铜戈、铜镜、铜环、玉斧、玉、玉珥等等，都充分证明了这一点。到了春秋战国时期，香港成了百越族勇士们远征海外的基地之一。百越（或称百粤）是当时完全不同于中原部落的南方部落，他们种类众多，善于捕鱼、驾船、航海，很少从事农耕、狩猎，崇拜鸟形风神，经常有部落扬帆远征，香港便是他们天赐的出发地。每当东北季风徐徐吹来，勇士们便升起风帆，驶向大海的深处，寻找理想的乐土。许多学者认为，如今生活在南太平洋群岛及东南亚一带的土著民族，就是中国百越族迁徙而去的一个分支，甚至有中外学者认为，百越族的勇士们曾经踏上了南美大陆和非洲陆地。

秦始皇三十三年（公元前２１４年），从黄土高原呼啸南下的剽悍的秦兵，轻而易举地征服了舞弄鱼叉、鱼网的百越战士。首次完成统一中国大业的始皇帝嬴政，在岭南地区设置了南海、桂林、象郡三个郡，移徙５０万人开发和镇守岭南。从此，香港地区一直在中央政府的行政管辖之内，直到英国人侵占香港之前，历代历朝都是如此，从未间断过。有人说，在英占之前，香港一直是一座荒凉的不毛之地，人烟稀少，只是散落着两三个小渔村。其实这是一种偏离史实的观点。至少在唐宋时期，香港就已经相当繁荣了，不亚于东南沿海其他地区。香港的海盐、珍珠和香木，曾经闻名华南，饮誉全国。从东晋以后，香港就是南中国海上交通的要道。作为中国的一块领土，几千年来香港地区一直处在中国政府的管辖之下。自秦到清，历代王朝都在这里设官治民。而居民们也讲礼教，敬祖先，开学堂，读圣书，过着与中国其他地区的人一样的平静生活。康熙年间（公元１７０４年），清朝政府曾派兵在香港驻守，准许内地人民迁到岛上居住，并准缴纳地税，领地耕种。从此，各地迁来岛上居住谋生的人比以前多了。在香港定居的有本地人、客家、福佬和水上居民（旧称蛋家）。本地人是广州语系的人，由香港附近各地迁来，多半住在平地，并拥有相当的田地；客家是由惠州、梅县、海丰、陆丰等地移来，因为他们来得迟，平地已被本地人占去了，因此多数住在山上；福佬是从福建南部沿海

国外房地产开发模式一览

国外房地产开发模式一览（转贴）现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。香港模式 “一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点：地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。美国模式敛聚暴利门都没有通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。

欧美房地产发展模式启示录[119220]

欧美房地产发展模式启示录[119220] 自从冯仑提出学习万科好榜样之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1% 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出学习国外好榜样,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而投靠美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。

香港九龙站高端城市综合体的发展之路

香港九龙站高端城市综合体的发展之路 2011年，尽管整体市场遇冷，但是成都仍然迎来了又一个房地产建设高潮。这一轮高潮总体呈现出两个特征：大量城市综合体的涌现以及大量高端产品面世。据统计，仅此一年就有多达80个左右的综合体项目，总面积超过1000万平方米。而金悦湾、锦·天府、望今缘、成都ICC等高端城市住宅也在成都的四面八方开花。高端区域究竟应该如何打造、培育？城市综合体是不是多种业态的简单堆砌？成都究竟哪里才能出现真正的高端城市住宅？……香港是中国城市综合体以及高端住宅发展最为成熟的地区。从2000年开始到现在，新鸿基地产和其他几家发展商一起，从填海而出的九龙站地块上开始全新的规划建设，打造出了一个全新的香港高端住宅区域，同时也是全港最大的综合体之一，并和维港对岸的香港ifc共同组成了世界闻名的城市景观：维港门廊。分阶段的发展规划，不同类型物业的分布、配比，各种业态之间的无缝对接，对于无敌海景的充分利用，借庞大的地下空间和市政交通设施组织的最佳流线……香港九龙站大型项目建设正在为我们揭示着一条高端城市住宅以及城市综合体的发展之路。紧跟政府发展规划九龙站，一个全新高端住宅区的诞生和香港传统高端住宅区相比，除了同样享有无敌海景以外，九龙站呈现出了几大鲜明的特点，它们大多是超高层的大型住宅项目，有着极为完善的配套。上世纪90年代，香港政府开始进行西九龙填海计划，1997年，西九龙快速公路正式启用，同年，连接港岛和九龙的西区海底隧道贯通，1998年，九龙地铁站启用……2000年，港铁公司联合新鸿基地产、九龙仓、恒隆地产以及永泰控股有限公司四家发展商开始启动了九龙站上盖物业群(Union Spuare)建设。整个物业群占地面积达13.54公顷，总建筑面积109万平方米的超大型综合体。整个项目中涵盖有5866户高端住宅、23万平米的高级写字楼、8万多平米的购物中心和两家五星级酒店。众多的高端物业和配套，催生了一个全新的香港高端住宅区域：九龙站。历史上，香港的高端住宅聚集在山顶、半山、九龙塘、西贡和九龙南区，以低密度别墅和中高密度住宅楼为主，高端人群大多“遁世”而居，和都市繁华保持着一定的距离。和传统高端区相比，除了同样享有无敌海景以外，九龙站呈现出了几大鲜明的特点，它们大多是超高层的大型住宅项目，有着极为完善的配套，近10万平米的圆方商场便在楼下，有数十万平米的甲级写字楼，地块内的西九龙文化中心将拥有3个歌剧院、1个演艺场馆、4个博物馆、1个艺展中心、1个海天剧场和至少4个广场。