房地产评估方法课件
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rB*B • 3、确定还原率(折现率)的方法 • （1）算术平均数法（比较法）。 • （2）资本资产定价模型。是无风险利率
加风险报酬率。
2020/8/5
四、计算实例
（一）房地合一评房地产价格
房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率
房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 • [例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用
2020/8/5
解答
• 按等差级数递增公式计算 • P98=
a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110( 万元) • 该宗土地1993年１月１日价格为： • P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5 ) • =10*3.7908+110*0.6209 • 2020/8/5 =106.21(万元)
例题
• 一座写字楼预计在今后五年内每年净 收益分别为100万元，110万元， 120万元，150万元，160万元，从 第六年起租金为170万元，利率为 10%，评估房地产的价格。
2020/8/5
分析计算
• 该房地产有持续收益，前5年收益变化 ，第6年开始收益固定，年期无限。
• P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+ 120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+1 60/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10 %)5=1529.39(万元)
• 基 本 公 式 ： P= ai /(1+r1)(1+r2)…. (1+rn)
• 也就是说每年的纯收益、还原率都发生
2020/8/5
例题
• 某宗土地从1993年1月1日至1998 年1月1日5年中，每年纯收益为10 万元，预计从1998年1月1日起，以 每年纯收益逐年递增0.1万元，资本 化率为10%时，评估该宗土地 1993的价值。
率，将未来的纯收益折算成现值的估价 方法。
• 货币时间价值的计算
2020/8/5
2、计算公式：
• A.纯收益按等差级数递减或递增情形 • （1）年期无限P=a/rb/r2 • P-表示房地产价格 • a-表Fra Baidu bibliotek房地产的纯收益 • b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的
情形； • r-表示还原率
2020/8/5
（2）年期有限
• P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n -(b/r)*n/(1+r)n (递增公式)
• P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n +(b/r)*n/(1+r)n (递减公式)
• n-表示使用房地产的年期或者有收益的 年限
2020/8/5
• B.纯收益按照一定的比例（等比级数） 递增或递减的情形；
• 1、还原率的种类 • （1）综合还原率r；（考虑了建筑物和
土地收益状况） • （旧2时），建折筑旧物率还需原要率考rB虑；，（此建时筑还物原计率提为折
rB+d,d为折旧率） • （3）土地还原率rL;
2020/8/5
• 2、三者之间关系： • r= (rL*PL+rB*PB)/ (PL+PB)= rL *L+
2020/8/5
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
2、估算年营运费用 （1）管理费：
年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费：
年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费：
金） • （2）房屋和土地共同租赁 房地产纯收益=房屋纯收益+土地纯收益
2020/8/5
（3）房屋纯收益计算：
• 房屋纯收益=房屋重置价*成新率*房屋还 原率
• 房屋纯收益=租金-（折旧费+管理费+维 修费+保险费+税金+利息+空房费）
2020/8/5
三、还原率的确定
• 资本化率（还原率）：是将不动产的纯 收益与不动产的价格之比。
• （1）年期无限 • P=a/(r-s) (递增公式) • P=a/(r+s) (递减公式) • S——表示纯收益逐年递增或递减的比率
；
2020/8/5
（2）年期有限；
• P= a/(r-s) 1-(1+s)n /(1+r)n (递增公 式)
• P= a/(r+s) 1-(1-s)n /(1+r)n (递减公 式)
2020/8/5
二、纯收益的计算
• 纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。 • 1、总收益分类 • 客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的
正常收益。 • 实际收益：现在状态下实际取得的收益。（不能用评
估） • 有形收益：地租或者房地产租赁收入能够以金额表示
。 • 无形收益：难以金额表示，但对所有者提供特殊的权
权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当 时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类 型 建 筑 的 重 置 价 格 为 每 平 方 米 4,800 元 。 该 大 楼 总 建 筑 面 积 为 12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租 金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的 管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%， 房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建 筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该 写字楼在2004年5月的价格。
第四章 房地产的评估方法
• 第一节 房地产评估的收益法 • 第二节 房地产评估市场法 • 第三节 房地产评估的成本法 • 第四节 房地产评估的剩余法 • 第五节 房地产评估的路线价法
2020/8/5
第一节 房地产评估的收益法
• 一、收益法的概念及其计算公式 • 1、收益还原法：是一种运用适当还原利
利。
2020/8/5
2、总费用构成
• （1）土地租赁有关费用：土地费、管理 费、维护费。
• （2）与房地产租赁有关费用：折旧费、 管理费、维修费、保险费、税金；
• （3）与企业经营有关的费用：原材料、 运输费、一般管理费、职工工资、利息 、税金；
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3、纯收益的计算
• （1）单纯的土地租赁收益 土地纯收益=租金-（管理费+维修费+税
加风险报酬率。
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四、计算实例
（一）房地合一评房地产价格
房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率
房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 • [例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用
2020/8/5
解答
• 按等差级数递增公式计算 • P98=
a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110( 万元) • 该宗土地1993年１月１日价格为： • P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5 ) • =10*3.7908+110*0.6209 • 2020/8/5 =106.21(万元)
例题
• 一座写字楼预计在今后五年内每年净 收益分别为100万元，110万元， 120万元，150万元，160万元，从 第六年起租金为170万元，利率为 10%，评估房地产的价格。
2020/8/5
分析计算
• 该房地产有持续收益，前5年收益变化 ，第6年开始收益固定，年期无限。
• P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+ 120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+1 60/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10 %)5=1529.39(万元)
• 基 本 公 式 ： P= ai /(1+r1)(1+r2)…. (1+rn)
• 也就是说每年的纯收益、还原率都发生
2020/8/5
例题
• 某宗土地从1993年1月1日至1998 年1月1日5年中，每年纯收益为10 万元，预计从1998年1月1日起，以 每年纯收益逐年递增0.1万元，资本 化率为10%时，评估该宗土地 1993的价值。
率，将未来的纯收益折算成现值的估价 方法。
• 货币时间价值的计算
2020/8/5
2、计算公式：
• A.纯收益按等差级数递减或递增情形 • （1）年期无限P=a/rb/r2 • P-表示房地产价格 • a-表Fra Baidu bibliotek房地产的纯收益 • b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的
情形； • r-表示还原率
2020/8/5
（2）年期有限
• P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n -(b/r)*n/(1+r)n (递增公式)
• P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n +(b/r)*n/(1+r)n (递减公式)
• n-表示使用房地产的年期或者有收益的 年限
2020/8/5
• B.纯收益按照一定的比例（等比级数） 递增或递减的情形；
• 1、还原率的种类 • （1）综合还原率r；（考虑了建筑物和
土地收益状况） • （旧2时），建折筑旧物率还需原要率考rB虑；，（此建时筑还物原计率提为折
rB+d,d为折旧率） • （3）土地还原率rL;
2020/8/5
• 2、三者之间关系： • r= (rL*PL+rB*PB)/ (PL+PB)= rL *L+
2020/8/5
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
2、估算年营运费用 （1）管理费：
年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费：
年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费：
金） • （2）房屋和土地共同租赁 房地产纯收益=房屋纯收益+土地纯收益
2020/8/5
（3）房屋纯收益计算：
• 房屋纯收益=房屋重置价*成新率*房屋还 原率
• 房屋纯收益=租金-（折旧费+管理费+维 修费+保险费+税金+利息+空房费）
2020/8/5
三、还原率的确定
• 资本化率（还原率）：是将不动产的纯 收益与不动产的价格之比。
• （1）年期无限 • P=a/(r-s) (递增公式) • P=a/(r+s) (递减公式) • S——表示纯收益逐年递增或递减的比率
；
2020/8/5
（2）年期有限；
• P= a/(r-s) 1-(1+s)n /(1+r)n (递增公 式)
• P= a/(r+s) 1-(1-s)n /(1+r)n (递减公 式)
2020/8/5
二、纯收益的计算
• 纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。 • 1、总收益分类 • 客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的
正常收益。 • 实际收益：现在状态下实际取得的收益。（不能用评
估） • 有形收益：地租或者房地产租赁收入能够以金额表示
。 • 无形收益：难以金额表示，但对所有者提供特殊的权
权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当 时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类 型 建 筑 的 重 置 价 格 为 每 平 方 米 4,800 元 。 该 大 楼 总 建 筑 面 积 为 12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租 金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的 管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%， 房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建 筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该 写字楼在2004年5月的价格。
第四章 房地产的评估方法
• 第一节 房地产评估的收益法 • 第二节 房地产评估市场法 • 第三节 房地产评估的成本法 • 第四节 房地产评估的剩余法 • 第五节 房地产评估的路线价法
2020/8/5
第一节 房地产评估的收益法
• 一、收益法的概念及其计算公式 • 1、收益还原法：是一种运用适当还原利
利。
2020/8/5
2、总费用构成
• （1）土地租赁有关费用：土地费、管理 费、维护费。
• （2）与房地产租赁有关费用：折旧费、 管理费、维修费、保险费、税金；
• （3）与企业经营有关的费用：原材料、 运输费、一般管理费、职工工资、利息 、税金；
2020/8/5
3、纯收益的计算
• （1）单纯的土地租赁收益 土地纯收益=租金-（管理费+维修费+税