房产交易中的法律风险与防范措施分析

房产交易中的法律风险与防范措施分析

作者：王伟鲁艳

来源：《中国房地产业·中旬》2017年第05期

摘要：当前我国房地产行业处于高速发展时期，这就催生了众多房产交易。但是需要注意的是房产交易过程中存在很多的法律问题以及随之而来的法律风险，这些问题会导致房产交易难以顺利进行，并对交易双方带来一定的经济损失。基于此需要针对房产交易中可能出现的法律问题和法律风险进行全面认知和掌握，并参照相关的法律法规，进而有效维护房产交易过程中自身权益。本文主要针对房产交易过程中容易产生的法律问题进行阐述，并进一步探讨了相关的防范措施和方法。

关键词：房产交易；法律风险；防范措施

我国经济的高速发展不仅提高了国家的整体实力，同时也大幅提高了人们群众的经济实力以及购买能力，加上城镇化的深入开展，使得买房成为当前人们群众最为关心的话题之一。购房对个人的重要性不言而喻，不仅关系到人们的日常生活，也会后续发展存在紧密联系。当时买房人群中大多数都不具有房产交易方面的专业知识，因此也就对房产交易过程中存在的法律问题和法律风险所知甚少，这使得很多买房者在交易过程中面临相关的法律纠纷时难以运用相关的法律知识维护自身的合法权益，不仅对买房者的经济效益产生危害，还会影响到其正常买房进程。本文通过对实际房产交易过程中存在的法律问题和法律风险进行分析，进而提出对应的防范措施，切实维护买卖双方的合法权益。

1、共有房产不可以由夫妻双方中任何一方进行单独出售

以甲方、乙方、丙方分别表示夫妻双方中的丈夫、妻子和购买者，如果进行买卖的房产单独登记在甲方名下，而且甲方与买房者丙方在乙方不知情的情况下签订房产买卖合同，那么乙方可以向法院提起诉讼，具体理由则是甲方在未经告知自己并取得同意的前提下交易夫妻共有财产，乙方可以要求法院判决该房产交易合同无效。但是如果丙方不存在购房以外的其它不良意图，且已经支付相关的金额、完成房产转移登记，并对该房产完成了实际占用过程，那么为了维护丙方在房产交易过程中的合法权益，法院可以认定本次房产交易有效。至于乙方的合法权益则只能向甲方追求对应的经济补偿。基于此在于夫妻进行房产交易过程中，需要考虑到相关问题，具体来讲，买方可以要求卖方提供婚姻证明，如果卖方已婚，那么在交易过程中必须要求夫妻双方共同签署房产交易合同，避免不必要的纠纷和法律问题。

2、注意“阴阳合同”

“阴阳合同”指的是买卖双方在合同上以对应的市场价格签订房产交易合同，但是在具体的交易过程中又以低于市场价的房价签订具体合同。我国《合同法》规定：“恶意串通，进而损

害国家、集体或者第三方利益的合同不具有法律效力”。因此买卖双方需要知道，法院会认定买卖双方以虚假价格签订的法律房产交易合同无效，而其它房产交易合同则依然具有法律效力。基于此买房者在签订房产交易过程中，首先需要确认房价，如果买房者希望减少相关税款，双方可以根据意愿进行协商，但是绝对不能签订“阴阳合同”，因为这种合同得不到法律的认可，不具有对应的法律效力。

3、买房过程中向银行贷款未获得审批时需要注意的地方

当前很多买房者难以一次性将交易金额付清，因此会向银行申请贷款。但是在实际交易过程中容易出现的一个问题就是买方的银行贷款申请未获审批，进而导致房产交易难以顺利进行。针对这种情形，可以结合买卖双方所签订合同的具体内容进行处理。一种处理方法是买方在没有获得银行贷款审批的情况下在过户当天以现金的形式补足剩下的金额，进而促使交易顺利完成；一种处理方法是当买房者未能获得银行贷款审批或者贷款不足，交易双方中的任何一方可以申请解除交易合同，买方也可以通过继续申请银行贷款方式来延续房产交易合同。针对房产交易中出现的这类问题，首先买房者需要时刻关注银行贷款申请的审批情况，如果申请贷款未能获得审批通过，买卖双方可以进行对应的协商交流，可以在具体的房产交易合同中加入相关条款如卖方协助买方完成银行贷款等内容，最终促使房产交易顺利完成。

4、买方支付一定数量的交易定金后卖方不履行对应合同的处理方法

大量房产交易实际案例提示我们，在房产交易过程中存在这样一种情况，就是卖方在接受了买方的交易定金以后，并没有按照规定时间完成过户手续，导致房产交易无法按时完成，同时买卖双方又没有签订定金合同或者房产居间协议，这种情况下由于卖方不愿意完成过户手续，进而直接导致买方的合法权益难以得到有效维护。针对这种情况，买卖双方需要在交付定金的时候根据实际情况签订具体的合同，并对相关内容进行规定，从而有效避免买卖双方在房产交易过程中出现不必要的利益纠纷，影响到房产交易的顺利完成。

5、卖方在未取得房产证的情况下出售房屋

根据我国的相关法律如《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定：没有依法登记并取得权属证书的房产不能进行转让或者交易。基于此我们知道买卖双方在进行房产交易时，如果卖方并未取得交易房产的权属证书，不论是交易商品房还是卖方继承的房产，由于房产没有在相关部门进行登记，因此也就不具有对应的物权效力，这就导致买卖双方针对这一房产签订的房产交易合同不具有法律效力。但是房屋买卖合同在签订合同时生效，如果房屋并未办理物权登记，该合同依然具有对应的法律效力。根据以上知识可知，购房者需要注意房产买卖合同虽然签订并发送效力，但是该合同只具有一般经济合同的效力，在实际交易过程中因为各种原因导致交易无法顺利完成，那么只能按照合同内的约定进行具体的责任分配，物权没有登记就不具有实际法律效力，对应房产难以进行交易或者转移。

6、房屋在出租期间进行房产交易的处理方法

根据《合同法》可知，房屋所有人在租赁期间进行房产交易的，需要提前将具体期限通知承租人，同时承租人也具有相同的购买权。基于此，房产所有者在进行房产交易时需要根据交易需要提前通知房客，并充分尊重房客具有的优先购买权。但是需要注意的是，买卖双方在进行交易过程中并没有提前告知房客的话，其交易合同依然受到法律保护，依然具有法律效力。但是卖方还需要关注的是不能以未经房客同意拒绝履行房产交易合同，这是无法得到法律政支持的。

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