房地产经纪基础重点知识

第一章房地产经纪概述

一、房地产经纪

（一）经纪与房地产经纪

1、经纪：指自然人、法人、或者其他经济组织以收取佣金为目的，为促成委托人与他人交易而从事的居间、代理、行纪等有偿服务活动，它是社会经济活动中的一种中介服务行为。

特点：范围的广泛性、内容的服务性、主体的多样性、主体的专业性、地位的居间性、目的的有偿性。

2、房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪从业人员根据委托人的委托，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理的等活动的经营行为。

必要性原因：房地产商品的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产市场信息的不完全性。

基本类型：

（1）居间：为交易双方提供交易信息、机会、条件，从中撮合双方交易成功的商业行为。

特点:a服务对象和范围广泛。

b只以自己的名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约的权利。

c介入交易双方的交易活动的程度较浅,范围较窄,服务内容较为简单,与服务

对象的关系多以媒介的具体交易行为为限,时间一般比较短暂,经纪人与委

托人之间一般没有长期固定的合作关系

（2）行纪:是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为。

特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方的利益而进行活动

b服务对象和范围较广,服务内容和参与程度较深

c以自己的名义进行活动,行纪活动中的权利与责任归行纪人自己等方面的特点（3）代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进行交易,并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为

特点:a为特定的对象服务,关系比较稳定,具有一定的连续性

b参与服务的程度较深,涉及的服务内容较多,并拥有较大权限，一般能够代

表被代理人签订合同

c代理人所进行的代理行为的法律后果直接由被代理人承担

(二)房地产经纪的特性

1.房地产经纪的服务性

2.房地产经纪的专业性

（1）房地产经纪机构必须具备专业资质（2）房地产经纪人员必须具备专业资格（3）活动地位具有居间性（4）活动目的具有有偿性（5）活动范围具有地域性（三）房地产经纪的作用

1、传播市场信息，提高交易效率

2、降低交易成本，优化资源配置

3、规范交易秩序，保障交易安全

（四）房地产经纪业务的分类：

1、按服务方式分：居间、代理

2、按标的物分：新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务

3、按交易方式分：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务

4、按标的物的使用性质分：住宅经纪业务、非住宅经纪业务

5、按服务内容分：经纪基本业务、经纪延伸业务

二、房地产经纪行业

（一）房地产经纪行业的产生和发展

（二）中国房地产经纪行业的发展现状及面临的主要问题：

1、法律法规不健全、上位法缺失

2、管理体制不完善，行业自律管理缺乏力度

3、房地产经纪人员总体素质偏低，管理方式落后

4、无序竞争、经纪行为不规范

（三）中国房地产经纪行业的进一步规范与完善：

1、完善房地产经纪相关法律法规建设

2、实行严格的市场准入制度

3、建立科学的行业管理机制

第二章房地产经纪人员

一、房地产经纪人员职业资格

（一）房地产经纪人

1、定义：指在房屋、土地的买卖、租赁、转让等交易活动当中充当媒介作用，接受

委托，撮合、促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。

2、权利与义务

（二）房地产经纪人协理

1、定义：在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性的房地产经纪业务的

自然热。

2、权利与义务

(1)权利：从业权、获取合理报酬权、接受教育培训权。

(2)义务：遵守法律法规和职业道德；不能同时在两个机构从业；不泄露委托人的

商业机密及个人隐私并忠诚于自己从业的机构。

二、房地产经纪人员职业资格制度

（一）房地产经纪人员资格考试制度

（二）房地产经纪人员注册制度

（三）房地产经纪人员继续教育制度

（四）房地产经纪人员违规处罚制度

三、房地产经纪人协理的基本要求

（一）房地产经纪人协理的职业道德：守法、诚信、尽职尽责、平等竞争

（二）房地产经纪人协理的心理素质：自知自信、乐观开朗、开拓进取

（三）房地产经纪人协理的知识结构：专业知识、相关专业知识、文化修养

（四）房地产经纪人协理的礼仪修养：P51

（五）房地产经纪人协理的职业技能：

1、善于学习的技能

2、收集处理信息的技能

3、人际沟通的技能

4、市场分析的技能

5、供需搭配的技能

提高方法：1、认真学习有关操作方法2、反复练习，不断实践3、形成日常工作习惯

4、勤于思考、善于总结

第三章房地产经纪机构

一、房地产经纪机构的设立

（一）经纪与房地产经纪机构设立的条件和程序

（二）房地产经纪机构的权利与义务

（三）房地产经纪机构的变更和注销程序

二、房地产经纪机构的分类

（一）按不同企业性质分：

房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构、分支机构（二）按主营业务分：

存量房屋房地产经纪机构、新建商品房销售代理经纪机构、综合性房地产经纪机构

三、房地产经纪机构的经营模式

（一）涵义：

广义：是指企业根据自己的经营宗旨，为实现企业所确认的价值定位所采取某一类方式方法的总称。包括企业对自己的产业链中所处位置、业务范围、竞争战略的选择。

具体：是指房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下，集体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式，它与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有着密切关系。

房地产经纪机构的业务范围可根据房地产的类型分为住宅经纪业务、商业房地产经纪业务。也可根据房地产市场的级别分为新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务等。（二）种类：无店铺模式、有店铺式

四、房地产经纪机构的运营对象

（一）房源开拓

1.房源的构成要素：业主资料、物业状况、放盘要求等。

2.房源的属性与特征：

（1）属性：实物属性、权益属性、价格属性

（2）特征：公共性、变动性、可替代性

3.房源开拓的原则：及时性、持续性、集中性

4.房源信息开拓渠道：

（1）散户：报纸广告、路牌广告、派发传单、电话访问、互联网、直接接触等

（2）大户：房地产开发商、房地产相关行业、资产公司、企事业单位、银行。

5.房源信息的处理：

房源信息的收集表格的处理；建立房源信息库；房源信息的使用管理。

（二）客源开拓

1.客源的构成要素：需求者、需求意向。

2.客源的特性：指向性、时效性、潜在性。

3.客源开拓的原则：有效原则、合理使用原则、针对重点原则。

4.客源信息开拓的方法与策略：

（1）客源开拓的方法：

门店揽客法、广告揽客法、人际网络揽客法、客户介绍揽客法、讲座揽客法