房地产开发资金筹措渠道
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7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
3、发行股票 ❖ (1)房地产股票的含义 ❖ (2)发行方式： ❖ 由股份公司直接向社会发行； ❖ 由银行或证券公司代理发行或包销
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
4、以销售为基础的筹资
❖ （1）预售商品房
❖ ①必要性：
❖ 开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不 能及时回收资金；分散投资风险
❖ 2、主管部门拨入资金 ❖ 3、联营企业单位提供的资金
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
二、外部筹资 ❖ 1、信用贷款 ❖ 2、发行债券 ❖ 3、发行股票 ❖ 4、以销售为基础的筹资 ❖ 5、承包商垫资承建开发项目 ❖ 6、合作开发 ❖ 7、引进外资
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
1、信用贷款： 也称银行放款，是指银行在一定的利率、
已经确定了施工进度和竣工日期； ❖ 取得了《商品房预售许可证》
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
（2）楼宇按揭： 也称“供楼”贷款，它是由银行、房
地产开发商、购房者三方共同参加的买卖 楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼 者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷 款的融资业务活动。 ❖ 条件：同（1）
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
5、承包商垫资承建开发项目 6、合作开发：联建 ❖资金、土地使用权的合作联建
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
7、引进外资 （1）意义：
弥补国内资金的不足；引进先进的开发技术和管理经验。
（2）主要方式： ❖ 贷款（外国政府贷款，国际金融组织贷款：世界银行、
国际货币基金组织等，外国商业银行贷款）
❖ 消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房
❖ ②条件：已经取得土地使用权证书；持有建设工程 施工许可证；投入开发建设的资金达到了工程总投 资的25%，已经确定了施工进度和竣工日期；取得 了《商品房预售许可证》
❖ （2）楼宇按揭，也称“供楼”贷款，它是由银行、 房地产开发商、购房者三方共7.2同房参地产加开的发项买目卖资金楼愁宇村渠融道
❖ 与外资合营、合作开发项目 ❖ 租赁开发：这是以土地使用权出租为基础的开发方式。
通过租赁，承租方取得一定时期的土地使用权，在土地 上进行规定的项目开发，项目开发后，承租方享有租赁 期内的经营权，一旦租赁期限到，土地使用权及土地上 的房屋所有权就归国家所有。
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
的区域性
7.1 房地产开发项目的资金运作
三、房地产金融与开发项目筹资 1、房地产金融： ❖ 资金的融通，银行等金融机构的信用活动 ❖ 特点：政策性强
7.1 房地产开发项目的资金运作
2、房地产开发项目筹资：资金的筹措或筹集
主体
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
资金流向
筹资 房 地 产 开 流入 发企业
融资 银 行 等 金 流出 融机构或 个人
7.1 房地产开发项目的资金运作
二、房地产开发资金的运动特征 P140 ❖ 一般性：货币资金——储备资金——生产资
金——成品资金——货币资金 ❖ 特殊性： ❖ 1、资金占用量大：自有资金最低比例
20%，其余依靠筹集外部资金 ❖ 2、资金占用时间长，周转速度慢 ❖ 3、资金的运动受区域影响：房地产商品
第7章 房地产开发项目的 资金筹措与风险防范
7.1 房地产开发项目的资金运作
一、房地产资金的重要性 ❖ 企业生产要素： ❖ 人、财、物、信息 ❖ 资金与企业的关系好比 ❖ 血液与人体的关系
7.1 房地产开发项目的资金运作
李嘉诚，原籍广东潮安，13岁便辍学从商，在香港作玩具 推销生意。1950年，他创立了长江实业有限公司，专门生产 玩具和家庭用具。50年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机 会，他因此发了大财。50年代后期，香港经济迅速繁荣，房 地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然转向地产生意。他趁土 地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新建各式楼宇，然 后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。之后，他 通过发行股票，筹集了大笔资金扩充业务，并经营酒店、金融 等业务。1972年，他还与外国财团洽商了一笔2亿美元的贷 款，期限5年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。 1979年9月25日，长江实业控制英资和记黄埔公司22.2% 的股份。1981年初，李嘉诚成为“和记黄埔”董事长。
4、以销售为基础的筹资 （1）预售商品房 ①必要性： ❖ 开发企业：周期长，传统的一次或数次付款
方式不能及时回收资金；分散投资风险 ❖ 消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房；
可以享受房地产的增值收益
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
②条件： ❖ 已经取得土地使用权证书； ❖ 持有建设工程施工许可证； ❖ 投入开发建设的资金达到了工程总投资的25%，
地位 债务人
债权人
目的
弥补资金的 不足 获取利息或 分享收益
7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道
融资渠道： 内部融资 外部融资
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
一、内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自有 资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金
❖ 1、企业自我积累的资金：留利；折旧基金； 闲置资产变卖筹资；把占用效率低的资金转向 效率高的资金；应收的银行票据、股票和债券； 可立即出售的建成楼宇；已签合同的应收售楼 款。
一定的期限内，把货币资金提供给需要者的 一种经济活动。“借钱赚钱”、“借鸡生蛋” ❖ 信用贷款的类型： ❖ (1)企业流动资金贷款 ❖ (2)开发项目贷款 ❖ (3)房地产抵押贷款：开发商
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
2、发行债券： ❖ (1)债券的含义 ❖ (2)房地产债券的含义、基本要素 ❖ (3)房地产债券的发行方式 ❖ 公募发行：公开发行 ❖ 私募发行：直接发行
3、发行股票 ❖ (1)房地产股票的含义 ❖ (2)发行方式： ❖ 由股份公司直接向社会发行； ❖ 由银行或证券公司代理发行或包销
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
4、以销售为基础的筹资
❖ （1）预售商品房
❖ ①必要性：
❖ 开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不 能及时回收资金；分散投资风险
❖ 2、主管部门拨入资金 ❖ 3、联营企业单位提供的资金
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
二、外部筹资 ❖ 1、信用贷款 ❖ 2、发行债券 ❖ 3、发行股票 ❖ 4、以销售为基础的筹资 ❖ 5、承包商垫资承建开发项目 ❖ 6、合作开发 ❖ 7、引进外资
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
1、信用贷款： 也称银行放款，是指银行在一定的利率、
已经确定了施工进度和竣工日期； ❖ 取得了《商品房预售许可证》
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
（2）楼宇按揭： 也称“供楼”贷款，它是由银行、房
地产开发商、购房者三方共同参加的买卖 楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼 者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷 款的融资业务活动。 ❖ 条件：同（1）
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
5、承包商垫资承建开发项目 6、合作开发：联建 ❖资金、土地使用权的合作联建
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
7、引进外资 （1）意义：
弥补国内资金的不足；引进先进的开发技术和管理经验。
（2）主要方式： ❖ 贷款（外国政府贷款，国际金融组织贷款：世界银行、
国际货币基金组织等，外国商业银行贷款）
❖ 消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房
❖ ②条件：已经取得土地使用权证书；持有建设工程 施工许可证；投入开发建设的资金达到了工程总投 资的25%，已经确定了施工进度和竣工日期；取得 了《商品房预售许可证》
❖ （2）楼宇按揭，也称“供楼”贷款，它是由银行、 房地产开发商、购房者三方共7.2同房参地产加开的发项买目卖资金楼愁宇村渠融道
❖ 与外资合营、合作开发项目 ❖ 租赁开发：这是以土地使用权出租为基础的开发方式。
通过租赁，承租方取得一定时期的土地使用权，在土地 上进行规定的项目开发，项目开发后，承租方享有租赁 期内的经营权，一旦租赁期限到，土地使用权及土地上 的房屋所有权就归国家所有。
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
的区域性
7.1 房地产开发项目的资金运作
三、房地产金融与开发项目筹资 1、房地产金融： ❖ 资金的融通，银行等金融机构的信用活动 ❖ 特点：政策性强
7.1 房地产开发项目的资金运作
2、房地产开发项目筹资：资金的筹措或筹集
主体
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
资金流向
筹资 房 地 产 开 流入 发企业
融资 银 行 等 金 流出 融机构或 个人
7.1 房地产开发项目的资金运作
二、房地产开发资金的运动特征 P140 ❖ 一般性：货币资金——储备资金——生产资
金——成品资金——货币资金 ❖ 特殊性： ❖ 1、资金占用量大：自有资金最低比例
20%，其余依靠筹集外部资金 ❖ 2、资金占用时间长，周转速度慢 ❖ 3、资金的运动受区域影响：房地产商品
第7章 房地产开发项目的 资金筹措与风险防范
7.1 房地产开发项目的资金运作
一、房地产资金的重要性 ❖ 企业生产要素： ❖ 人、财、物、信息 ❖ 资金与企业的关系好比 ❖ 血液与人体的关系
7.1 房地产开发项目的资金运作
李嘉诚，原籍广东潮安，13岁便辍学从商，在香港作玩具 推销生意。1950年，他创立了长江实业有限公司，专门生产 玩具和家庭用具。50年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机 会，他因此发了大财。50年代后期，香港经济迅速繁荣，房 地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然转向地产生意。他趁土 地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新建各式楼宇，然 后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。之后，他 通过发行股票，筹集了大笔资金扩充业务，并经营酒店、金融 等业务。1972年，他还与外国财团洽商了一笔2亿美元的贷 款，期限5年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。 1979年9月25日，长江实业控制英资和记黄埔公司22.2% 的股份。1981年初，李嘉诚成为“和记黄埔”董事长。
4、以销售为基础的筹资 （1）预售商品房 ①必要性： ❖ 开发企业：周期长，传统的一次或数次付款
方式不能及时回收资金；分散投资风险 ❖ 消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房；
可以享受房地产的增值收益
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
②条件： ❖ 已经取得土地使用权证书； ❖ 持有建设工程施工许可证； ❖ 投入开发建设的资金达到了工程总投资的25%，
地位 债务人
债权人
目的
弥补资金的 不足 获取利息或 分享收益
7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道
融资渠道： 内部融资 外部融资
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
一、内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自有 资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金
❖ 1、企业自我积累的资金：留利；折旧基金； 闲置资产变卖筹资；把占用效率低的资金转向 效率高的资金；应收的银行票据、股票和债券； 可立即出售的建成楼宇；已签合同的应收售楼 款。
一定的期限内，把货币资金提供给需要者的 一种经济活动。“借钱赚钱”、“借鸡生蛋” ❖ 信用贷款的类型： ❖ (1)企业流动资金贷款 ❖ (2)开发项目贷款 ❖ (3)房地产抵押贷款：开发商
7.2 房地产开发项目资金愁村渠道
2、发行债券： ❖ (1)债券的含义 ❖ (2)房地产债券的含义、基本要素 ❖ (3)房地产债券的发行方式 ❖ 公募发行：公开发行 ❖ 私募发行：直接发行