房地产开发与经营03房地产项目开发的资金筹措
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第三章 房地产项目开发的资金筹措
• • • •
第一节 房地产贷款 第二节 房地产股票 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
F 第三节 房地产债券
世纪高教
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.
• 27
» 金融债券是指银行等金融机构为筹集信贷资金而发行的债券
» 按抵押担保划分：信用债券（无抵押）、有抵押债券 » 按利率划分：固定利率债券、浮动利率债券、指数债券、零息债券、 累进利率债券 » 按内含选择权划分：可赎回债券、偿债基金债券、可转换债券、附认 股证的债券
• 28
» 投资者在一定时期内按一定比例或价格将其持有的可转换债券转换成 一定数量的另一种证券，其实质是一种长期普通股票的看涨期权，投 资者可获得将发行的公司信用债券转换成普通股票的期权。
• 23
» 投资者在规定的有效期内以特定的价格购买一定数量股票的看涨期权 » 认股权证的有效期一般为5～10年。特殊情况也会存在永久性认股权 证。认股权证的有效期是决定认股权证的价值因素之一，一般而言有 效期越长，价值越大。
» 股票市场价格与执行价格的相差程度 » 认股权证的有效期长短 » 人们对该公司股票价格的预期
•7
•8
» 定义：借款人以借款人获第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行 提供按期履行债务的保证而取得的贷款。 » 抵押物的要求：（1）依法取得的土地使用权；（2）依法取得的房屋所有权及 相应的土地使用权；（3）依法取得的房屋期权；（4）依法可抵押的其他房地 产； » 抵押物的占管：抵押权人占管方式和抵押人占管方式 » 抵押物的处分：获得抵押物处分权利后，抵押权人可以申请在房地产市场公开 拍卖，或委托房地产交易市场出售，或经过当地房地产管理部门同意的其他适 当方式。 » 申请程序：提出贷款申请；贷前审查；对抵押房地产的估价；合同的签订和登 记；办理抵押房地产的保险 » 分类：渐进式抵押贷款；递减式还款抵押贷款；定息抵押贷款；重新协议利率 抵押贷款 » 特征：是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款；当事人具有债权债务 和在出押受押双重关系；抵押物权属关系复杂；借贷双方须签订抵押合同；涉 及关系人及影响因素众多
第三章 房地产项目开发的资金筹措
• • • •
第一节 房地产贷款 第三节 房地产债券 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
F 第二节 房地产股票
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.
国有法人持有股份 境内法人持有股份 发起人股份 外资法人持有股份 尚未流通股份 其他 筹集法人股 股份总额 内部职工股（高管人员持股） 优先股或其他尚未流通股份合计 境内上市人民币普通股（社会流通A股） 境内上市的外资股（社会流通B股） 已流通股份 境外上市的外资股（H、S股） 其他
• 12
» 公募发行：是指以不特定的广大投资者为发行对象公开推销 股票的方式。 » 私募发行：是指以特定的少数投资者为对象的发行。
» 直接发行：发行人直接向投资者推荐、推销、出售证券。 » 间接发行：由筹融资公司（企业）委托投资银行或综合证券 公司等金融中介机构理出售股票的发行方式。
Hale Waihona Puke Baidu
• 13
» 面额发行又可称为平价发行、等价发行，是指以票面金额为 发行价格发行股票
• 26
» 政府为了弥补财政赤字或筹集建设资金而发行的债务凭证，即以政府信誉作为保 证向社会举债，是资本市场投资工具，风险最小、无抵押品 » 政府债券又可以分为中央政府债券、政府机构债券和地方政府债券 » 指公司为筹措生产经营资金（营运资本）而发行的债务凭证 » 按抵押担保划分：信用债券（无抵押）、有抵押债券 » 按利率划分：固定利率债券、浮动利率债券、指数债券、零息债券、累进利率债 券 » 按内含选择权划分：可赎回债券、偿债基金债券、可转换债券、附认股证的债券 » 其他公司债券：保证公司债券、参加公司债券、通知公司债券
» 发行条件：1）最近3年连续盈利，且最近3年净资产利润率平均在10%以 上；2）发行后，资产负债率不高于70%；3）累计债券余额不超过公司 净资产额的40%；4）募集资金的投向符合国家产业政策；5）可转换公 司债券的利率不超过银行同期存款的利率水平；6）可转换公司债券的发 行额不少于人民币1亿元；6）国务院证券委员会规定的其他条件 » 发行方式：记名或无纸化发行 » 发行期限：最短为3年，最长为5年
» 市价发行是指以股票在流通市场上的价格为基准而确定的发 行价格，根据市场流通价格是否高于发行面额，又可以分为 溢价发行和折价发行。
• 14
» 股票的票面价值即面值，在股票票面上标明的金额
» 股票的内在价值即理论价值，是股票未来收益的贴现值。
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• 21
» 当某公司股票按一定比例进行配股时，股票的市场价格一般取股权登 记日的价格，股票的除权价格是多少？
• 22
» 根据优先认股权的价值公式，可以看到，只有当股票的市场价格高于 优惠认购价格，优先认股权才有价值；若股票的市场价格低于或等于 优惠认购价格时，优先认股权没有价值，原有股东会放弃这一权利。
» 股票的账面价值即股票净值，每份股票所表示的实际资产净值
• 15
• 16
» 股票的清算价格是指公司清算时每一股份所代表的实际价格。
» 股票的市场价格一般是指股票在二级市场上交易的价格。
• 17
» 投资者从股票购入起列售出整个持有期的股息、红利和资本（利得） 损益收入。
» 指上市（股份）公司以现金形式派发股息与股票市场价格的比率
• 10
» 定义：是指与股份公司存续期相同的，以表示对公司资产的所有权凭 证。 » 特征：1）公司经营决策的参与权；2）盈余分配权；3）剩余资产清偿 权；优先认股权
• 11
» 定义：在普通股基础上发展起来的，对公司资产拥有的优先所有权， 给予投资者某些优惠特权的股票。 » 特征：1）优先领取股息；2）优先获得补偿；3）一般不参与公司的经 营决策；4）不能分享公司利润增长的收益 » 利弊：优先股对投资者而言，风险比普通股少，收入比债券高；对公 司而言，不丧失经营决策权，不构成债务，融资成本较低，且对企业 具有财务杠杆作用
» 定义：以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房 产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要 » 条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）无不良社会信用记录， 信用良好；（3）在贷款银行开立一般存款帐户；（4）经营产品市场前景好、 经济效益佳；（5）经营状况、财务状况良好；（6）能够提供贷款人认可的有 效担保；（7）贷款人规定的其他条件 » 贷款额度，期限及优势： 采用循环授信的方式，一般以住房抵押，最高可达房产评估价值的80%， 贷款期限最长5年，循环授信循环使用，按月/季还息，到期还本 还款非常灵活，配合正常经营现金流，可以减少利息负担和到期一次还本的资 金流动压力
房地产开发与经营
第三章 房地产项目开发的资金 筹措
第三章 房地产项目开发的资金筹措
• • • • •
第一节 房地产贷款 第二节 房地产股票 第三节 房地产债券 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
世纪高教
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.
• 18
» 指投资者持有股票期间的股息（收入）红利收入和买卖差价占股票买 入价格的比率
• 19
» 指投资者持有股票期间的现金、股息、红利收入和股票卖出价占买入 价的比率
• 20
» 指当公司在筹集资金时，为了维持现有股东对公司的权益不受损失而 享有优先认购股票的一种特权
» 附权优先认股权的价值：
•5
•6
» 定义：对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设 的中长期项目贷款。它的特点是贷款只能用于规定的开发项目，贷款对象是 一些投资额大、建设周期长的开发项目。贷款期限一般不超过三年 » 条件：（1）贷款项目必须列入当年的开发计划；（2）必须具备批准的设计 文件；（3）必须前期工作准备就绪，落实施工单位，具备开工条件。 » 房地产开发项目贷款的类型： 住房开发贷款 商业用房开发贷款 土地开发贷款 房地产开发企业流动资金贷款 » 利率：人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率；外汇贷款利率根 据银行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定；贷款期间的利率 变动根据银行的通知执行；如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档 次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收；逾期贷款利率按中国人民银 行规定的利率执行；挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息
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» [例] 某房地产公司可转换债券面值为1000元，票面利率为8%（每年支付 80元利息），转换率为40（转换价格为25元/股），转换年限为5年。若 当前普通股市场价格为20元/股，股票价格预期每年上涨10%，而投资者 预期的可转换债券收益率为9%；则求该可转换债券的理论价值（Pb）？
» 利用银行或其他金融机构的借贷资金来筹集项目开发资 金的方式。
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» 定义：房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象 时在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开 发活动的企业。 » 条件：（1）必须具备开发企业资格；（2）必须在贷款银行开立账户；（3） 必须拥有一定量的自有资金；（4）必须具有开发计划；（5）必须具有健全 的管理机构和财务管理制度；（6）必须具有还本付息的能力等。 » 要考核指标： （1）短期偿债能力指标：流动比率、速动比率、现金比率 （2）长期偿还能力指标：资产负债率、产权比率、已获利息倍数 （3）盈利能力指标：资产总额收益率、所有者权益利润率、销售利润率、资 本金利润率、销售毛利润
» 指股份公司发行的公司资产（净资产）所有权凭证，即将为股东拥有 股份公司资产所有权凭证，并凭借其股份（股票）获取股利（股息和 红利）收益（投资收益）或资本增益（资本利得）的一种有价证券。
» » » » » » » »
期限上的永久性 责任上的有限性 决策上的参与性 报酬上的剩余性 清偿上的附属性 交易上的流动性 投资上的风险性 权益上的同一性
» 是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措 资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿 还本金的债权债务凭证
» » » » » » »
证券持有期限的差别 投资收益的税负差别 证券价值的稳定性差别 破产清算的顺序差别 企业经营的参与权差别 投资性质的差别 股票与债券的转换方式
第三章 房地产项目开发的资金筹措
F 第一节 房地产贷款 • • • • 第二节 房地产股票 第三节 房地产债券 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
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第三章 房地产项目开发的资金筹措
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第一节 房地产贷款 第二节 房地产股票 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
F 第三节 房地产债券
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.
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» 金融债券是指银行等金融机构为筹集信贷资金而发行的债券
» 按抵押担保划分：信用债券（无抵押）、有抵押债券 » 按利率划分：固定利率债券、浮动利率债券、指数债券、零息债券、 累进利率债券 » 按内含选择权划分：可赎回债券、偿债基金债券、可转换债券、附认 股证的债券
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» 投资者在一定时期内按一定比例或价格将其持有的可转换债券转换成 一定数量的另一种证券，其实质是一种长期普通股票的看涨期权，投 资者可获得将发行的公司信用债券转换成普通股票的期权。
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» 投资者在规定的有效期内以特定的价格购买一定数量股票的看涨期权 » 认股权证的有效期一般为5～10年。特殊情况也会存在永久性认股权 证。认股权证的有效期是决定认股权证的价值因素之一，一般而言有 效期越长，价值越大。
» 股票市场价格与执行价格的相差程度 » 认股权证的有效期长短 » 人们对该公司股票价格的预期
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» 定义：借款人以借款人获第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行 提供按期履行债务的保证而取得的贷款。 » 抵押物的要求：（1）依法取得的土地使用权；（2）依法取得的房屋所有权及 相应的土地使用权；（3）依法取得的房屋期权；（4）依法可抵押的其他房地 产； » 抵押物的占管：抵押权人占管方式和抵押人占管方式 » 抵押物的处分：获得抵押物处分权利后，抵押权人可以申请在房地产市场公开 拍卖，或委托房地产交易市场出售，或经过当地房地产管理部门同意的其他适 当方式。 » 申请程序：提出贷款申请；贷前审查；对抵押房地产的估价；合同的签订和登 记；办理抵押房地产的保险 » 分类：渐进式抵押贷款；递减式还款抵押贷款；定息抵押贷款；重新协议利率 抵押贷款 » 特征：是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款；当事人具有债权债务 和在出押受押双重关系；抵押物权属关系复杂；借贷双方须签订抵押合同；涉 及关系人及影响因素众多
第三章 房地产项目开发的资金筹措
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第一节 房地产贷款 第三节 房地产债券 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
F 第二节 房地产股票
世纪高教
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.
国有法人持有股份 境内法人持有股份 发起人股份 外资法人持有股份 尚未流通股份 其他 筹集法人股 股份总额 内部职工股（高管人员持股） 优先股或其他尚未流通股份合计 境内上市人民币普通股（社会流通A股） 境内上市的外资股（社会流通B股） 已流通股份 境外上市的外资股（H、S股） 其他
• 12
» 公募发行：是指以不特定的广大投资者为发行对象公开推销 股票的方式。 » 私募发行：是指以特定的少数投资者为对象的发行。
» 直接发行：发行人直接向投资者推荐、推销、出售证券。 » 间接发行：由筹融资公司（企业）委托投资银行或综合证券 公司等金融中介机构理出售股票的发行方式。
Hale Waihona Puke Baidu
• 13
» 面额发行又可称为平价发行、等价发行，是指以票面金额为 发行价格发行股票
• 26
» 政府为了弥补财政赤字或筹集建设资金而发行的债务凭证，即以政府信誉作为保 证向社会举债，是资本市场投资工具，风险最小、无抵押品 » 政府债券又可以分为中央政府债券、政府机构债券和地方政府债券 » 指公司为筹措生产经营资金（营运资本）而发行的债务凭证 » 按抵押担保划分：信用债券（无抵押）、有抵押债券 » 按利率划分：固定利率债券、浮动利率债券、指数债券、零息债券、累进利率债 券 » 按内含选择权划分：可赎回债券、偿债基金债券、可转换债券、附认股证的债券 » 其他公司债券：保证公司债券、参加公司债券、通知公司债券
» 发行条件：1）最近3年连续盈利，且最近3年净资产利润率平均在10%以 上；2）发行后，资产负债率不高于70%；3）累计债券余额不超过公司 净资产额的40%；4）募集资金的投向符合国家产业政策；5）可转换公 司债券的利率不超过银行同期存款的利率水平；6）可转换公司债券的发 行额不少于人民币1亿元；6）国务院证券委员会规定的其他条件 » 发行方式：记名或无纸化发行 » 发行期限：最短为3年，最长为5年
» 市价发行是指以股票在流通市场上的价格为基准而确定的发 行价格，根据市场流通价格是否高于发行面额，又可以分为 溢价发行和折价发行。
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» 股票的票面价值即面值，在股票票面上标明的金额
» 股票的内在价值即理论价值，是股票未来收益的贴现值。
P [ Dn D1 D2 F ... ] (1 i1 ) (1 i1 )(1 i2 ) (1 i1 )(1 i2 )...(1 in ) (1 i1 )(1 i2 )...(1 in )
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» 当某公司股票按一定比例进行配股时，股票的市场价格一般取股权登 记日的价格，股票的除权价格是多少？
• 22
» 根据优先认股权的价值公式，可以看到，只有当股票的市场价格高于 优惠认购价格，优先认股权才有价值；若股票的市场价格低于或等于 优惠认购价格时，优先认股权没有价值，原有股东会放弃这一权利。
» 股票的账面价值即股票净值，每份股票所表示的实际资产净值
• 15
• 16
» 股票的清算价格是指公司清算时每一股份所代表的实际价格。
» 股票的市场价格一般是指股票在二级市场上交易的价格。
• 17
» 投资者从股票购入起列售出整个持有期的股息、红利和资本（利得） 损益收入。
» 指上市（股份）公司以现金形式派发股息与股票市场价格的比率
• 10
» 定义：是指与股份公司存续期相同的，以表示对公司资产的所有权凭 证。 » 特征：1）公司经营决策的参与权；2）盈余分配权；3）剩余资产清偿 权；优先认股权
• 11
» 定义：在普通股基础上发展起来的，对公司资产拥有的优先所有权， 给予投资者某些优惠特权的股票。 » 特征：1）优先领取股息；2）优先获得补偿；3）一般不参与公司的经 营决策；4）不能分享公司利润增长的收益 » 利弊：优先股对投资者而言，风险比普通股少，收入比债券高；对公 司而言，不丧失经营决策权，不构成债务，融资成本较低，且对企业 具有财务杠杆作用
» 定义：以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房 产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要 » 条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）无不良社会信用记录， 信用良好；（3）在贷款银行开立一般存款帐户；（4）经营产品市场前景好、 经济效益佳；（5）经营状况、财务状况良好；（6）能够提供贷款人认可的有 效担保；（7）贷款人规定的其他条件 » 贷款额度，期限及优势： 采用循环授信的方式，一般以住房抵押，最高可达房产评估价值的80%， 贷款期限最长5年，循环授信循环使用，按月/季还息，到期还本 还款非常灵活，配合正常经营现金流，可以减少利息负担和到期一次还本的资 金流动压力
房地产开发与经营
第三章 房地产项目开发的资金 筹措
第三章 房地产项目开发的资金筹措
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第一节 房地产贷款 第二节 房地产股票 第三节 房地产债券 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
世纪高教
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.
• 18
» 指投资者持有股票期间的股息（收入）红利收入和买卖差价占股票买 入价格的比率
• 19
» 指投资者持有股票期间的现金、股息、红利收入和股票卖出价占买入 价的比率
• 20
» 指当公司在筹集资金时，为了维持现有股东对公司的权益不受损失而 享有优先认购股票的一种特权
» 附权优先认股权的价值：
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» 定义：对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设 的中长期项目贷款。它的特点是贷款只能用于规定的开发项目，贷款对象是 一些投资额大、建设周期长的开发项目。贷款期限一般不超过三年 » 条件：（1）贷款项目必须列入当年的开发计划；（2）必须具备批准的设计 文件；（3）必须前期工作准备就绪，落实施工单位，具备开工条件。 » 房地产开发项目贷款的类型： 住房开发贷款 商业用房开发贷款 土地开发贷款 房地产开发企业流动资金贷款 » 利率：人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率；外汇贷款利率根 据银行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定；贷款期间的利率 变动根据银行的通知执行；如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档 次的，从展期之日起按新的期限档次利率计收；逾期贷款利率按中国人民银 行规定的利率执行；挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息
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• 30
» [例] 某房地产公司可转换债券面值为1000元，票面利率为8%（每年支付 80元利息），转换率为40（转换价格为25元/股），转换年限为5年。若 当前普通股市场价格为20元/股，股票价格预期每年上涨10%，而投资者 预期的可转换债券收益率为9%；则求该可转换债券的理论价值（Pb）？
» 利用银行或其他金融机构的借贷资金来筹集项目开发资 金的方式。
•4
» 定义：房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象 时在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开 发活动的企业。 » 条件：（1）必须具备开发企业资格；（2）必须在贷款银行开立账户；（3） 必须拥有一定量的自有资金；（4）必须具有开发计划；（5）必须具有健全 的管理机构和财务管理制度；（6）必须具有还本付息的能力等。 » 要考核指标： （1）短期偿债能力指标：流动比率、速动比率、现金比率 （2）长期偿还能力指标：资产负债率、产权比率、已获利息倍数 （3）盈利能力指标：资产总额收益率、所有者权益利润率、销售利润率、资 本金利润率、销售毛利润
» 指股份公司发行的公司资产（净资产）所有权凭证，即将为股东拥有 股份公司资产所有权凭证，并凭借其股份（股票）获取股利（股息和 红利）收益（投资收益）或资本增益（资本利得）的一种有价证券。
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期限上的永久性 责任上的有限性 决策上的参与性 报酬上的剩余性 清偿上的附属性 交易上的流动性 投资上的风险性 权益上的同一性
» 是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措 资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿 还本金的债权债务凭证
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证券持有期限的差别 投资收益的税负差别 证券价值的稳定性差别 破产清算的顺序差别 企业经营的参与权差别 投资性质的差别 股票与债券的转换方式
第三章 房地产项目开发的资金筹措
F 第一节 房地产贷款 • • • • 第二节 房地产股票 第三节 房地产债券 第四节 房地产基金 第五节 房地产资金其他来源
世纪高教
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© Copyrights by Bocheng Yin, Xiaoyin Xu & Jianliang Feng, 2006, Fudan University.