房地产开发与管理笔记---房地产开发的资金筹措及对房地产规划方案的定性、定量评价

第六章第1、2、3节笔记

第一节---房地产的资金筹措

一，资金筹措的目的

①实现项目投资开发目标和企业发展目标

②分担风险，提高自有资金投资利润率

③偿还债务，调整资本结构

二，房地产开发资金筹措的原则

时机适当原则、安全性原则、经济性原则、可行性原则三，房地产开发资金筹措方式

(一)动用自有资金

(二)争取银行贷款（最主要来源）

(三)利用证券化资金（发行房地产股票、债券）

(四)通过联建和参建筹资

(五)利用外资

(六)通过预售筹资

(七)利用承包商垫资

第二节---规划方案评价（定性）

一，规划方案定性评价内容与指标

（一）小区整体布局

居住用地

绿化用地

道路用地

公建用地

（二）小区的道路系统

①是否满足道路的基本功能

是否满足通行各类车辆的需要，有市政车辆救护车消防车和搬运家具的大型车等等；小区的道路还要满足铺设各种工程管线的需要；道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段。

②居住功能是否满足

居住区内部道路主要是本居住区服务的，不宜有过多的车道出入口通向城市的交通；道路的走向应该便于居民的上下班。小区的道路系统还要满足一些其他的要求，比如是否充分利用和结合地形，尽可能的要结合自然的分水线和汇水线，以利于雨水的排除；在进行旧居住区改建的时候，应该充分利用原有的道路和工程设施

（三）住宅的布局

周边式布局：周边式布局的最大优点是便于集中绿化，但朝向不统一，小区的通风相对较差

行列式布局：行列式布局的优点是朝向统一，通透性较好，但绿化较多，难以集中绿化。

混合式布局：混合式布局能够充分地利用土地

自由组团式布局：适用于地块面积较大的多个组团与集中绿化，分散与集中相结合，兼顾朝向，便于管理

（四）公共建筑的布局

公共建筑大致可以分成以下八类：教育、医疗卫生、商业服务业、文娱、体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统。

公共建筑的布局应按照集中与分散相结合的原则来进行，一般与居住区的规划结构相适应，同时要考虑合理的服务半径。

（五）建筑风格

中式建筑、异域风情、现代风格

（六）景观设计

要做到力求创新、各具特点，山水景观和植物花草具有层次性、丰富多彩第三节---规划方案评价（定量）

一，规划方案定量分析

（一）用地构成

居住区的用地分为：住宅用地、公建用地、道路用地、绿化用地、其他用地等。

（二）用地的技术经济指标

①人口的毛密度：每公顷居住区用地上所容纳的规划人口数量

②人口的净密度：每公顷住宅用地上所容纳的规划人口数量

③住宅建筑套密度：每公顷居住区用地上所拥有的住宅建筑的套数

④住宅建筑面积的净密度：每公顷住宅用地上所拥有的住宅建筑面积

⑤建筑面积毛密度：每公顷居住区用地上所拥有的各类建筑的建筑面积

⑥建筑密度：居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比例

⑦绿化覆盖率：绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比

⑧绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比例。（绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地）

⑨建筑间距：重点考虑住宅的采光和通风等问题。

二，规划方案的评价的特点

（一）评价主体多元性

评价主体包括业主、行政主管部门设计方、有施工方等（二）评价目标多样性

综合效益最优，即经济效益、社会效益、环境效益都要充分考虑。

（三）评价值不确定性

定性、定量相对较多