关于采光权被侵犯的一些法律规定

关于采光权被侵犯的一些法律规定
1、民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

”
2、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。

”
3、《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

4、属于司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定（但未对采光问题单独规定）
5、属于司法解释的有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。

违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。

”
6、属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定：城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。

城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建设许可证后，方可施工。

7、属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。

判断采光权被侵犯可参照的标准主要是《国家标准城市居民住宅区规划涉
及规范》第五章中规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确立”，“住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

采光权案件审理之我见
一、由于相关法律规定的笼统性，加大了采光权案件审理的难度
随着公民法律意识的不断提高，以法律手段解决问题的案件也会越来越多，相邻关系会越来越被人重视。

相邻关系，即相邻财产关系，指毗邻不动产所有人或占有人使用人对各自所有或占有的不动产行使所有权或占有权使用权时，相邻各方应相互给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

这种关系所包含的权利，称为相邻权。

相邻权是基于相邻的财产之间的权利义务关系而产生，是一种带有必然性和必要性的利益。

目前，法院审理采光权案件，主要以四部法律为依据：一是宪法第十九条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”；二是民法通则第八十三条规定的“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成损失的，应当停止侵害排除妨碍，赔偿损失”；三是房地产管理法第二十四条规定的“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”；四是规划法中的有关规定。

由于以上四部法律对相邻权包括采光权的规定太笼统，不易操作，给司法实践带来很大难度。

实践中，由于关于以何种标准判断是否侵害了邻人的通风采光权，法律条文中没有作出明确规定，有关司法解释中也没有给予明确解释，故法院处理因通风、采光引起的纠纷，主要是根据当地土地利用、建筑规划、居民生活习惯等各方面的具体情况进行，很难适应现实中错综复杂的采光权纠纷案，在合理维护当事人权益、息讼解纷上面，明显看出捉襟见肘的尴尬。

举一例说明，笔者所在的山西省忻州市城关的焦某和李某系南北邻居，焦于1996年4月开始建筑二层楼房，6月下旬，李某以焦家所建楼房影响其采光为由，阻拦焦施工，焦家的工程队被迫拆除二楼打顶的模型、支架，停止施工，焦与李因此对簿公堂。

根据法院查明的事实，焦家的建房有四方面不合法：1．焦家新建房事实上影响了李家的采光；2．焦家建房是按平房办理的申批手续，却盖成了二层小楼；3．焦家建房未按规定办理《建筑用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，焦家建筑属违法建筑；4．焦家地皮系转让，并非土地局直接批准，买卖土地的有关批件和税契手续焦并未向法院提供，而焦所提供的建楼房地产地基手续复印件系伪证。

法院在此基础上进行了调解，焦不同意，一审法院判决的基本精神是：原被告建筑物处于非建筑区域，参照忻州市人民政府忻政发[1992]96号文件精神下面简称96号文件的有关规定，日照距不得小于新建筑物高度的1.2倍，依此做出了有关判决。

判后，李先生不服，提出上诉。

在二审中，法院依96号文件第12条之规定，函告市建设局，该局做出解释认为：该房屋系砖厂拍卖的，当时砖厂拍卖房屋时是以平房建筑规划的建筑区，现在个别住户建楼房势必影响相邻住房的采光，与原规划不符。

二审根据96号文件精神及忻州市建设局对此文件的解释，依据“日照间距不得小于新建筑物高度的1.5倍”的规定作出了二审判决。

焦仍不服，进行申诉。

申诉期间，焦提供了市建设局1999年5月30日出具的“焦、李建房采光纠纷案双方当事人的房屋建设工程从建房开始一直至今，均未到我局办理规划手续，施工手续，放验线手续，监督
手续，不属我局批准的建设工程。

故对其双方因建房发生的采光纠纷我局不予解释。

此以前采光距离的解释一律以本文精神为准”的说明，案件一波三折，原因何在？
忻政发[1992]96号文件第8条早有规定：“市建设局、以及取得市建设局授权发‘两证’的镇建设管理派出机构，审批‘两证’即‘建设用地规划许可证’和‘建设工程规划许可证’过程中，要对建设项目的建筑间距及建筑后退红线距离认真审查，对符合规定要求的，准予用地及建设，否则不予办理用地和建设手续。

”但在我们受理采光纠纷案件中，大量地存在当事人没有“两证”的情况，本来属于违法，却强调让法律保护其采光权。

而这类纠纷的处理又往往涉及到当事人双方的切身利益，法院必须慎之又慎，一方面在强调依法由有关行政执法部门进行确权，另一方面则希望诉讼主体都能提高法律意识，重视城市规划的有关法定要求，减少诉讼中不必要的纠葛。

二、采光权案件审理中应该注意的几个问题
〈一〉关于适用法律问题存在误解。

根据我国法律规定，宪法、法律、地方性法规和规章的法律效力逐级降低。

在审理采光、通风等相邻权案件时，国家法律并无明确规定，目前仅有建设部有关各地经纬度不同规定的比例，如规定山西太原是1∶1.5，大同是1∶1.5至1∶1.7，其依据是冬至日正午十二时太阳满窗户照射不少于一小时，按照实践中的实际测量，忻州城区要达到这个标准，居住建筑间距新建筑与受影响建筑之间的距离应不小于一点九八倍。

而我区忻州、定襄等地政府部门在城市中规定了1∶1.2的比例，有些审判员照此依据判案，也有一些审判人员则按1∶1.5办案，这就形成了执行一部规章、产生两种结果的现象。

关于此，我们应进一步明确：对地方性法规和规章中规定的内容，属于结合当地实际情况而对立法精神和原则具体化、条文化加以明确范围和标准的，应当适用或者参照；对于国家法律、法规尚无明确规定，地方性法规和规章不违反国家法律的基本原则的，可以适用或参照；与法律、行政法规的基本原则和精神相抵触的，不能适用参照；对于地方性立法机关对地方性法规所作的解释，超出地方性法规权限的，不能作为法院审理案件的依据。

〈二〉笔者认为，在相邻权案件审理中，应把握好以下两个方面：
1．严格依法定原则处理相邻权纠纷。

民法通则第八十三条规定：“应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”，这就规定了处理相邻权纠纷的法定原则，即：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。

因此，处理相邻关系纠纷，要从有利于生活出发，为群众生活提供方便，做到既维护所有人或占有人的合法权益，又便利群众的生活。

2．充分运用调解手段息诉解纷。

法律只是一种制度范畴的上层建筑，要想穷尽生活中的一切现象似乎并不现实。

在法律尚不够完备的情况下审理这类案件，我们一方面要严格依法办事，另一方面要依法加大调解力度，妥善解决民间纠纷。

如上述案例中，难道焦先生就因对房屋的高度存在异议而使建筑工程搁置四年之久甚至更长时间而不再盖了吗？法院依法定原则，是否应当判决将这所有的违法建筑都拆除呢？这与民法中
规定的法定原则又是相违背的。

为此，法官就此提出调解方案：焦某在室内高度达到2.8米处封顶，对李的采光影响并不大，房子也可建起来，侵权部分可以酌情赔偿。

近年来，随着经济发展，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一。

采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，向人民法院审理工作提出了新的课题。

采光权问题与人民群众的生活息息相关。

关于采光权的法律规定在我国物权法是纳入到相邻权的范畴里的。

近年来，乌市部分基层法院相继审理了许多基于采光权纠纷产生的民事案件。

仅新市区法院年审理此类案件就达数十件之多。

由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生冲突的事件时有发生。

笔者结合审判实践，从以下几个方面对相邻采光权纠纷谈一点浅显的看法。

一、相邻采光纠纷的成因
相邻关系采光，是指两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人之间，利用日照光和自然光进行生产、生活、工作、学习等活动而不受任何干扰和妨碍。

采光权是相互毗邻不动产所有、占有、使用权人的一项特殊的民事权利。

我国《物权法》第84条就规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损害的，应当给予赔偿。

我国《物权法》第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

采光权之所以列入相邻关系中，是因为采光纠纷的形成与否由相邻建筑的高低决定，主体是相邻不动产的所有人或使用人，内容是要求他方提供便利，他方应给予必要的便利，这种便利包含有采光在内；客体表现是不动产，实际上采光纠纷的客体是行使不动产所产生的利益。

相邻关系情况复杂，因而形成采光纠纷的原因多种多样。

根据《中华人民共和国建设规划法》规定，建筑房屋必须服从统一规划，不仅有利于节约土地，而且有利于长期发展，便于管理。

而现实的城镇规划不是落后就是规划不当，由于城镇建设划图，确定了建房的排位座落，而对房屋的高度没有统一限制。

随着时间的推移，人们对住房条件的要求越来越高，多数建筑往高层发展，以往的规划显然已经落后。

规划部门在审批规划时只注意收费，很少到现场勘验，不勘验就不了解四邻情况，不能客观考虑房屋高度，仅凭一份意向报告就审批，从而引发了采光纠纷。

这是规划部门引起的。

其次，是各种规范失调引起的。

依照国家建设部门的规定，修建房屋必须由规划部门规划，土地部门审批，设计部门设计，施工部门报标等。

而现有各单位之间未能协调一致，缺乏有效的监督制约机制，给相邻采光带来一定的隐患。

土地部门未经规划即对土地使用进行审批，规划部门未经审批土地就规划建房，相互越权，使统一政策没有落到实处，使修建房屋处于无政府状态，为相邻关系带来诸多不利因素，加剧了采光纠纷的形成。

第三，土地资源的匮乏，使纠纷不断增多。

随着城镇建设用地日趋紧张，国家从宏观上加强对土地使用权的审批和管理，使城镇土地资源更加匮乏，修建房屋需用土地与国家严格限制土地审批之间的矛盾日益突出。

一些居民单位在满足不了自己需要的情况下，就在原有的土地上进行修建，随意向高空发展，无节制的发展产生了采光纠纷。

第四，法制观念淡薄。

相邻关系一般来说是相互提供便利，以达到
有利生产、方便生活、团结互助、公平合理之目的，而现实生活中有相当一部分人对相邻关系知者甚少，只讲个人利益，不顾他人利益，甚至损人利己，在自己不动产内行使权利，对相邻一方构成损害。

第五，违章建筑增多而影响采光。

违章建筑是指未经规划或未经有关部门审批而违反法律法规新建的房屋等。

近年来，由于部分单位和个人为了自己利益，在法律法规不允许的情况下，违法而擅自建筑的情形时有发生。

违章者明知自己无权建筑，经与土地所有者私下协商，暗箱操作达成转让协议，强行施工，从而影响了相邻方的利益。

二、相邻采光纠纷的管辖
采光纠纷是由相邻一方建筑物而形成的，对其管辖，笔者认为，可以分以下两种情况依法处理。

对于违章建筑或超出审批范围的建筑物引起的相邻采光纠纷，原则上应由政府城建部门依法处理，限期予以拆除。

当事人如对处罚决定既不履行又不申请行政复议或提起诉讼的，可由政府城建部门申请人民法院强制执行，也可以直接由人民法院来受理。

《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷是这样规定的：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。

违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。

”
对于经有关机关合法审批建造的建筑物而产生的纠纷，同样属于人民法院的受案范围，应积极受理。

因为：（1）采光纠纷符合《民事诉讼法》第108条规定的受理条件。

采光纠纷的特征是：基于不动产相邻的事实而产生，主体是相邻或邻近的不动产所有人或占用、使用权人，客体不是所有权客体本身，而是使用时引起的相互涉邻利益；内容是相邻人一方有权要求另一方不实施某种行为给予便利。

采光受到影响是由相邻建筑物引起，因而修建房屋和其他建筑物的当事人，应该使其建造与相邻人房屋或其建筑保持适当的距离，当修建的建筑物妨害相邻人的房屋或建筑物采光时，相邻人有权请求其采取措施，予以排除。

（2）相邻采光纠纷属民事调整范围。

采光纠纷是物权的范畴，《物权法》把采光列入相邻关系之列，符合物权法的调整对象。

相邻关系本身是给予便利，表现为对所有权的限制和延伸。

一方要求相邻一方提供便利，提供便利者对自己所有权进行限制，要求提供者则是受益者，是自己的所有权得到延伸，依照公平原则，受到限制者应得到一定补偿，受益者应该给予补偿。

故采光纠纷人民法院应予管辖。

例如，乌鲁木齐市新市区法院审理的一起48户居民“阳光诉讼案”. 2007年2月，48户居住在乌鲁木齐市新市区河南西路居民们一纸诉状，将房地产开发商告上了法庭。

他们响亮的喊出：“为了不住在终日不见阳光的阴影里，我们请求法院判令被告停止侵害排除妨碍，恢复原告居住房屋的采光”。

为此，他们将开发商新疆某单位告上法庭，依法维护其合法权益。

乌鲁木齐市新市区人民法院受理了此案。

2004年4月被告开发位于新市区河南路一住宅小区，其中有两幢与原告居住的小区相邻，被告开发的小区均为高层住宅，楼高为18层。

被告在开工初期，原告曾与被告工地人员协调过，被告讲述该楼为8层不会影响原告的生活。

但是，随着时间的推移，被告的楼层越盖越高，原告居住的房屋渐渐没有了日照，到了10月被告开发的楼全面封顶，18层高的两幢大楼，遮挡了48户居民的采光，造成原告终日无光，大白天靠人工光源生活。

居民们在起诉书中称：“被告作为专业的房地产开发商，在开发该小区时视邻里间的权利与不顾，非法剥夺48户居民的采光权以获取利益，这是严重的侵权行为，造成原告的人身及财产权利的损害，以致该幢住宅终日不见阳光，故请求贵院依法支持原告的请求，判令被告排除妨碍，恢复原告居住房屋的采光。

”
据介绍，居民们在起诉前，曾多次找开发商协商，又到市委、市政府上访，还找到市规划局等部门。

因多次协商无果，再次上访。

后被有关部门劝阻。

从开始挖地基，居民们和开发商就为采光问题吵吵闹闹，久拖不决直到大楼封顶，居民们现有的充足室内阳光，被两幢18层高楼遮挡奕成终日要开着电灯照明，冬天室内享受不到多少阳光的痛苦。

居民们万般无奈，只得请律师上法庭讨公道。

起诉后，居民们担心自己的权益得不到法院的支持，相继到乌鲁木齐市政府职能部门投诉、上访，在了解了具体案情后，政府工作人员多次召集相关人员开会协商。

此案引起了新市区法院的高度重视，承办此案的法官，民一庭副庭长关菱一面认真查阅卷宗，多次到现场实地勘查，结合双方当事人的具体情况，在开庭前就为原、被告双方做调解工作。

由于此案政府相关职能部门已做了安抚和解释工作，原、被告的矛盾基本化解。

走访调查了开发商、市规划局等部门。

向他们了解情况，并向他们宣传和详细解释法律关于相邻权案件的关规定，以案说法，明确指出他们的侵权行为的违法。

另一方面，法官耐心的给居民们做思想工作，法官经过数次苦口婆心的工作，使开发商拿出了一个解决问题的最佳方案。

开发商愿意给48户居民提供置换房屋，居民们听后，都表示满意，目前双方已就置换事宜进入协商阶段。

终于使双方“冰雪消融”，48户居民们的权益得到了保护。

9月6日，开庭前他们向法院递交了撤诉申请书。

法院依法作出裁定，准予原告撤诉。

案结事了，看似平常，却是当事人对于审理他们案件法官最为朴实、最为强烈和最为急切的期盼。

在我们国家，诉讼通常是最后不得已而为之的纠纷解决方式。

矛盾在发展到诉讼之前，已经存在了相当长的时间，并且对立双方的情绪大都已经相当激化，这往往就会成为“案结事不了”的原因之一。

依靠法律解决纠纷，对当事人无疑是非常幸运的——长时间的争执、化不了的怨气、解不开的心结，都将随着案件的审结而散去，不得安宁的生活秩序将回归正轨，紧张别扭的人际关系将恢复常态，不用再终日为官司而愁苦。

一位居民委员会大娘表示：“我们没有钱再买房搬家，子子孙孙都要在这里住下去，要那么点钱有什么用？没有阳光的日子，将是最令人痛苦的生活！”另一位老大妈对笔者说：“年纪大的人好闹个腰腿疼之类的病，到冬天必须在屋里晒晒太阳才舒服。

我们老年人已经没有别的什么东西好享受了，就这么点阳光，还要被剥夺走吗？是法院为我们作主，给我们彻底解决了问题，搬到新楼房，我们会享受到生命之光，会幸福的生活。

”
三、相邻采光纠纷处理的原则
随着人们对居住条件的要求逐步提高，特别是在北方，居室的阳光权益越来越受到重视。

前些年，人们在选择住房时多考虑面积大不大，房间布局是否合理。

如今，人们更重视居住的环境氛围是否良好，除文化氛围外，空气阳光是最重要的必选条件之一。

现在，乌市新建的居民区都要考虑到室内日照充足才能受欢迎。

在已建成的居民区面前，再新建楼房时，千万不能遮挡原居民住宅的阳光。

因此，
10月1日实施的物权法，对相邻不动产权利人的用水、排水、采光、通行和施工等问题都作了较为系统的规定。

如，规定了不得妨碍通风采光，即建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

同时，物权法还对大量阳光有标准。

物权法规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

我国《城区居住区规划设计规范》规定了城市居住区日照标准：第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大城市，以大寒日为标准，日照不低于2小时；上述气候区的中小城市和第Ⅳ气候区的大城市，以大寒日为标准，日照时间不低于3小时；第Ⅳ气候区的中小城市和第Ⅴ、Ⅵ气候区的各级城市，以冬至日为标准，日照时间不低于1小时。

笔者认为，在处理采光权纠纷案应该遵循以下原则：（一）、公平原则。

相邻采光纠纷的主体，是毗邻不动产的所有权人或使用权人，有一定的感情基础，日后还要长期相处生活下去。

因此，可调解或判决侵害方给受害方一定的经济补偿，体现权利义务相一致原则。

或者由侵害方适当修改建筑方案，再给予一定的补偿，最大限度地照顾相邻方的采光需求。

（二）、合法性原则。

基于毗邻的不动产所有权人、使用权人因采光发生纠纷，应审查建筑方有无土地使用权证，是否超界使用；有无城镇建设规划审批证，是否超审批面积及层数建筑。

审查相邻方有无房屋所有权或土地使用权证。

因为房屋的所有、占有、使用权等权能，只有合法的前提下，方受法律保护。

侵权损害的民事责任的构成，需具备四个要件：即损害事实的存在，侵权行为与损害事实有因果关系，行为人有过错，行为具有违法性。

因此，合法性审查应是第一位的。

建筑方土地使用及建设许可证等证件齐全，而相邻方财产属于非法或违章建筑物的，因其失去合法的基础，其权益不受保护，不能抗辩建筑方，故应驳回相邻方关于采光权的请求。

对建筑方在诉讼庭审辩论终结前，仍不能提供其建筑的合法手续，又对相邻方采光权造成侵害的，应判决限期拆除，排除妨碍。

（三）、补偿性原则。

对于相邻不动产双方均有合法手续或有财产凭证的，对建筑方无拆除可能的，由其向相邻方给予一定的经济补偿，具体应考虑相邻方采光受限制的程度，房屋间距的远近等综合考虑。

四、采光纠纷赔偿的标准
采光权由一个起初还鲜为人知的名词，到现在成为日益被重视的生存权利，已走过了一段漫长但小有成效的道路，同时也说明了人们居住水平的逐步提高和对生活质量的更高追求。

人们期待着它能更好地被重视、被保护。

在国外，很多学者甚至认为日照权、采光权不是一个财产权，应属于人格权，它不仅与生命、健康息息相关，还包括了生活的安适、宁静，毕竟阳光是区区几千元所不能换取的。

采光纠纷在《物权法》中规定得比较笼统，处理起来难度较大。

因此，应对赔偿标准进行认真审查。

由于相邻采光已经形成纠纷，要求提供便利一方的采光权已经受到侵害，应当排除妨碍，赔偿损失。

鉴于相邻关系情况复杂，应从不动产所有人和占有人之间长期相处，有利团结互助的角度考虑。

对排除妨碍，能拆除的应判令把影响采光部分的建筑予以拆除，不能拆除的，尽可能采取措施，对受侵害方的采光予以补救。

我区目前还没有类似的规定，而北京早在1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》中对新建住宅间距做了一些规定，但即使依此规定建楼，依然无可避免地遮挡某些住宅的阳光。

在这一规定的第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第13条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗。