昆明写字楼市场研究

目
早期——仅满足基本办公需求
后期——注重产品设计和资源整合
受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是2009年之前的， 还不能严格达到成都甲、乙级写字楼的标准，因此，我司根据昆明写字楼现状，结合 业内共识，根据以下五个标准，选择样本开展研究，并定义为优质标准写字楼
位置
• 位于主要商业 区，周边交通系 统完善，可达性 强，物业展示面 较佳
昆明市写字楼市场调研

现有写字楼 未来写字楼 竞争性项目分析 小结
写字楼市场研究说明
在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、SOHO写字楼市场、商务花园/总部基地 型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下：
研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于 昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市 商务写字楼等级划分标准，确定研究样本；
• 2000年之后开发量供 大于求，市场处于消化 期，以乙级写字楼供应 为主
• 代表项目有志远大厦、 红塔大厦、柏联大厦、 世博大厦等
• 2005-2007年，集中在 市区核心位置（一环以 内）的乙级写字楼供应 增大
• 2005-2007年间有摩尔 大厦、达阵广场、环球 金融、银佳大厦
2008年以来
务 昆明广场 和成国际 高新科技广场
甲级写字楼
20 21
乙级写字楼 二环路
一环路
4
19
51
18
7 82
3
12
6
10 9 11
13
14 15
16
17
现有优质标准写字楼项目特征
项目名称
体量 （m2)
标准 层面 积 （m2)
层 高
停车 位数 量
电 梯 数 量
租金 （元 /m2 *月)
空置 率 (%)
主力租户类型
本项目用地面积较大，研究SOHO写字楼和商务花园型写字楼市场以了解SOHO和园区型 写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据；
研究总部基地市场，以了解昆明市企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基 地办公写字楼定位提供市场依据。
优质标准写字楼定义
甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼，满足100%或超 出这一标准的为国际标准甲级写字楼
1200/ 1500
3.3
100
4
90
20
信息技术类：40%；生物制药类：30%；投资类： 20%；其他：10%
现有优质标准写字楼分布特征
按建筑面积计算，环城路以内中心区域写字楼所 占比例最高，其次是北市区
环城路内的写字楼主要集中在“三横三纵”核心 区：
- 三横（东西向）：拓风路、金碧路一线；东风 路、南屏街；人民路沿线
乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼
开发商背景 在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商
地理位置
坐落于城市的商务中心或商贸中心 便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心
外立面
具有时代设计感特征，能成为区域地标 门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料
序号 1 2 3 4 5 6
项目 俊发中心 顺城双塔 世纪中心 领域时代大厦 颐高数码中心 华域大厦
7
环球金融
8
三合商利
9
华一大厦
10
银佳大厦
11
志远大厦
序号 12 13 14 15 16 17
18
19 20 21
项目 华尔顿大厦 建业商务中心 世博大厦 摩尔大厦 红塔大厦 南亚第一国际 金领地国际商
甲级写字楼入市
商务区外扩
• 2009年开始，甲级
写字楼入市
• 2008年，新增乙级写 • 早期的代表项目有顺
字楼呈现出向市区以 外方向新兴商业集中
城双塔、俊发中心， 世纪中心、南亚之门、
区域发展的趋势
东方首座等一系列甲
• 集中在北市区的财富 中心中央商务写字
级写字楼在建，昆明 整体写字楼市场将得
楼、颐高数码中心项 到极大提升
建筑设计
豪华奢侈的中央大厅，配以大理石/花岗岩石的墙体和地板 单层面积达1,000平米及以上，楼层可以灵活分割 得房率不低于65% 办公单位总计GFA超过20,000平米 楼层高度不低于3.7米，室内层高不低于2.6米
优质标准写字楼定义
设备配置
保安系统 物业管理 停车场
租金 入驻单位
中央空调、加热、通风设备 动力电配置，电力充足，至少保证30VA/psm的电压输出 智能化消防设备 数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅 完善合理的布线系统和足够的线路接口 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24小时安全呼叫系统
乙级写字楼
元/月/平方米 30000
25000
20000
昆明优质写字楼历年售价水平
甲级写字楼售价
乙级写字楼售价
80
15000
60
10000
40
20
5000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心
主要针对投资客或企业自用客户出售，同时还能满足自住、办公等多种购买需求 实用率不低于65%，办公单位总计GFA超过10,000平米 楼层高度不低于3米，室内层高不低于2.6米 动力电配置，电力充足 数量足够的电梯，保证客流和货运的顺畅，完善合理的布线系统和足够的线路接口 支持24小时门卫服务，中央监控系统，紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应
0
金融投资类：80%；建筑房地产：10%；信息技术： 10%
志远大厦 46000 1640 3.3 100
4
100
10
实业投资类：40% ；金融证券类：25%；贸易类： 17% ；其他服务业：18%
北辰财富 中心
29322
1460
3.3
580
4
80
金融投资类：45% ；咨询类：20% ；贸易类： 5
15%；其他：20%
金领地商 务中心
36000
1450
3.5
220
4
90
5
建筑房产：30%；咨询类：20%；金融类：20%； 信息技术：20%；贸易类：10%
证劵大厦 58000 2000 3.2 80
4 80
5
金融证券类：40% ；贸易类：27% 咨询类：22% 其他服务业：11%
和成国际
91560
支持24小时门卫服务 中央监控系统 紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应
专业的物业管理
充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统
乙级写字楼：租金水平不低于35元/平米/月 甲级写字楼：租金水平不低于70元/平米/月
乙级写字楼：国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例 甲级写字楼：世界500强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例
• 项目临近商业、酒店、 司提供物业管理服可灵活分 施
割
顺城双塔 佳华广场 和成国际
银佳大厦
俊发中心
领域时代
环球金融
红塔大厦
志远大厦
华一广场
华域大厦
建业商务中心
摩尔大厦
南亚第一国际
高新科技广场
三合商利
世博大厦
华尔顿大厦 颐高数码中心
云南城投大厦
金领地国际商务中心
优质标准写字楼历年供应
SOHO写字楼定义
SOHO写字楼研究界定： 由于SOHO商住产品没有严格的界定，根据对昆明SOHO写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的
区位及拟开发的物业档次，定义如下：
产品概念 地理位置 使用形式
建筑设计
设备配置
保安系统 物业管理 停车场 租金 租售形式
SOHO或LOFT的概念推出小型办公产品
2009年起单栋规模较大的甲级写字楼入市，市场整体空置率有所上升，徘徊在10%-20%之间； 目前中心城区优质写字楼的空置率大都在10%以下，满租的情况较多。
单位：平方米
昆明写字楼历年吸纳量（2000-2012年）
140,000 120,000
60%
新增供应量
新增吸纳面积
整体空置率
50%
100,000 40%
良好的物业管理 充足的地上、地下停车车位 租金水平不低于25元/平米/月 可分散产权销售
商务园区/总部基地型写字楼定义
根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研 究的商务花园/总部基地型写字楼项目：
开发商背景 地理位置 外立面
建筑设计
设备配置
单位：平方米
200000
昆明写字楼历年供应（2000-2012年）
150000
100000
50000
0 2000 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012
优质标准写字楼吸纳量及空置率
2000-2012年期间，优质写字楼市场整体空置率呈下降趋势；市场年平均吸纳量为4.6万平方米，其中2006-2 012年平均吸纳量7.0万平方米， 2007年达到了高峰10.5万平方米；
2012年，甲级、乙级写字楼在售项目各一个，销售均价分别为24,000元/平方米和13,800元/平方米； 年平均复合增长率分别为19.4%和18.1%
受整体市场影响，昆明市优质写字楼租金售价从2006年开始得到快速增长
元/月/平方米
160 140 120 100
昆明优质写字楼历年租金水平
甲级写字楼
截止2012 年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、2009和2012年； 1999年昆明世博会以来，昆明市写字楼市场曾出现“暴食一顿、消化十年”的态势； 2009年以来顺城双塔、俊发中心、世纪中心、欣都龙城等高档甲级写字楼项目开始入市，昆明写字楼市场又
呈现出持续供应的情况，且高品质写字楼日益增多。
动力电配置，电力充足，数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅 完善合理的布线系统和足够的线路接口 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24小时安全呼叫系统 支持24小时门卫服务，中央监控系统 紧急呼叫系统24小时畅通并随时能作出回应
优质的物业管理
充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统
甲级写字楼无论从租金还是售价的角度看都显著高于乙级写字楼；未来随着后续供应的放量， 将造成空置率的上升，优质写字楼整体租金、售价上涨幅度趋缓
现有优质标准写字楼
截止2012 年12月，昆明优质写字楼累计量达到73万平方米，入市时间集中在2000、200 9和2012年这三个年份，目前入住率较高，空置率仅为10-20%。
物业品质
• 外观现代、美观 • 单层面积不小于1,0
00平方米 • 实用率大于65% • 层高不低于3.3米
硬件设施
配套设施
物业管理
• 专用大堂
• 充足的电梯
• 充足的停车位 • 中央空调系统
• 项目内提供完善的商
• 现代化的通信系统、 务服务
• 由专业物业管理公
网络服务 • 电力供应充足，配
备后备电源
保安系统 物业管理 停车场 租金 入驻单位
有过写字楼项目开发经验的优秀开发商
便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心
具有时代设计感特征，能成为区域地标 门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料
得房率不低于65%，办公单位总计GFA超过50,000平米 楼层高度不低于3.5米，室内层高不低于2.6米
80,000 30%
60,000
20% 40,000
20,000
10%
-
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
优质标准写字楼租金、售价分析
2000-2012年，乙级写字楼租金年平均复合增长率为12.8%；2009年新入市的两个甲级写字楼2012年 平均租金水平达到150元/月/平方米，年平均复合增长率为17.9%
顺城双塔
32200
1240/ 1500
3.6
186 0
7
120
15
金融投资类：60%；矿产类：15%；贸易类：15%； 咨询服务类：10%
俊发中心 42000 1600 3.9 680 11 150
5
金融投资类：30%；建筑房地产：30%；咨询服务 类：20%；矿产类：10%
环球金融 22955 986 3.5 180 4 120
租金水平不低于30元/平米/月
国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例
现有写字楼市场研究
• 发展历程 • 发展现状 • 典型项目
昆明市写字楼发展历程
2010年以后
2005-2007年
1999年以前
2000-2004年 供大于求
供应增大
世博会促成 城市建设高潮
• 1997-1999年期间立项 开工建设的写字楼达到4 0万平米，而优质写字楼 （乙级）仅为13.3万平米