2013-2014学年度第二学期不动产评估期终考试试卷(A卷) - 副本

一、单项目选择题：（15*3=45分）

1．某估价机构于2003年6月lO 至20日为某不动产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( A)。

A．2003年6月15 日 B．2003年8月15 日

C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日

2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( B )。

A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7

3．不动产价格是由不动产的( A )三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用

C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求

4、某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（A）元/平方米。

A. 950

B.1200

C.1300

D.1500

5、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（A）。

A.土地价格是权益价格

B.土地价格由生产成本决定

C.土地价格总体呈上升趋势

D.土地价格具有明显的地域性

6、基准地价系数修正法是（D）在估价实践中的具体运用。

A.合法原则

B.预期收益原则

C.最有效使用原则

D.替代原则

7、关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是（A）。

A.当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正

B.当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，需对土地增值收益进行年期修正

C.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正

D.当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正

8、下列选项中说法错误的是（C）

A.绝对地租是土地价格存在的根源

B.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

C.垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值

D.矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租

9、.最有效使用应当以预测原则和（D）原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

A.需求与供给

B.报酬递增递减

C.最有效使用

D.变动

10、采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是（D）。

A.计算建筑密度

B.估算土地开发费用

C.估算建筑成本

D.确定土地最佳利用方式

11、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是（B）。

A.宗地容积率

B.宗地形状

C.建筑密度

D.宗地用途

12、如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（B）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.3

13、（A）代表。

A.一年期定期存款利率

B.一年期贷款利率

C.证券年平均收益利率

D.期货年收益利率

14、下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是（D）。

A.用途应相同

B.同一供需圈内

C.两年内的交易案例

D.交易案例的真实性

15、下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是（D）。

A.工业区待出让地块

B.市中心办公楼的租金

C.二手房交易价格

D.边远地区办公用地

16、某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为（B）元/平方米。

A. 86.00

B.87.50

C.88.00

D.91.25

17、某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为（B）元/平方米。

A. 1476

B.1342

C.1200

D.1073

18、.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为8、

5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择（A）。

A.甲宗地

B.乙宗地

C.乙宗地、丙宗地任选其一

D.甲宗地、乙宗地任选其一

19、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（C）元/平方米。

A. 2500

B.1250

C.1000

D.500

20、现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元/平方米，商住混合用途价格为1000元/平方米，则该宗土地的评估价值应为（C）元/平方米。

A. 800

B.900

C.1000

D.1800

21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为（B）。

A. 55.6%

B.50. 0%

C.61.2%

D.66.7%

22、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为（B）元/平方米。

A. 24.00

B.28.57

C.30.00

D.31.58