第7章 酒店投资决策分析的应用案例

年初欠款 当年借款 当年利息 年末欠款累计
三、项目财务评价
（3A）固定资产折旧计算

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

项目计算期为18年，第3年年末建成投入运营，故累计提取折旧年数为 15年。取残值率为5%，建设期利息计入固定资产原值内。 年折旧额=[(8800+334)×(1-5%)]÷40=217（万元）。 第18年回收固定资产余值为：（8800+334）-217×15=5880（万元）。
内部收入 会务收入（万元） 总计
2715
1600 4315
3124
1500 4624
二、基础数据预测与估算
（7）销售税金及附加和经营成本的预测
①经营成本 对经营成本费用的估算，参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些 成熟的经验，餐饮成本按照综合成本率50%计算，会议室按照综合成本率 10%计算，人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算。考虑到酒店 想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用，因此，假定酒 店在第一个阶段即第4-10年的总经营成本约占总收入的40%，酒店在第二个 阶段即第11-18年的总经营成本约占总收入的30%，从而得到各阶段酒店经 营成本分别约为1726万元和1387万元。 ②销售税金及附加 销售税金及附加按照销售收入的5.65%计算，则第4-10年各年的销售税 金及附加为244万元，第11-18年为261万元。
（3B）经营期装修费用摊销的估算

每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。费用按照5年来计 提摊销，不考虑残值，因此，每年的摊销额为：550÷5=110（万元）。
表7-5 固定资产折旧、摊销估算表（单位：万元）
年份 建筑物原值 折旧费 净值 装修原值 折旧费 净值 折旧摊销 合计 净值合计 217 8917 217 8700 217 8483 217 8266 217 8049 4 9134 217 8917 217 8700 217 8483 217 8266 217 8049 217 7832 550 110 440 327 8272 110 330 327 7945 110 220 327 7619 110 110 327 7292 110 0 327 6965 217 7615 217 7399 217 7182 217 6965 217 6748 550 110 440 327 7188 110 330 327 6861 110 220 327 6534 110 110 327 6207 110 0 327 5880 217 6531 217 6314 217 6097 217 5880 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
4624
4624
4624
4624
4624
4624
4624
4624 5880
回收流动资金
现金流出 固定投资 流动资金 经营成本 销售税金及附 加 所得税 净现金流量 累计净现金流 税前净现金流 税前累计净现 金流 -2000 -2000 -2000 -2000 -5000 -7000 -5000 -7000 -1800 -8800 -1800 -8800 2000 5000 1800 300 1726 244 446 1599 -7201 2045 -6755 1726 244 454 1891 -5310 2345 -4410 1726 244 462 1883 -3427 2345 -2065 1726 244 470 1875 -1552 2345 280 1726 244 478 1867 315 2345 2625 1726 244 459 1886 2201 2345 4971 1726 244 467 1878 4079 2345 7316 1387 261 633 2343 6422 2976 10291 1387 261 641 2335 8757 2976 13267 1387 261 649 2327 11083 2976 16242 1387 261 657 2319 13402 2976 19218 1387 261 657 2319 15720 2976 22193 1387 261 657 2319 18039 2976 25169 1387 261 657 2319 20357 2976 28144
（1）项目规模与投资估算

根据对该企业项目管理部的调研访谈可知，项目评审会议规模最大的 为210人，最小的大约在70人。而根据调查，2002年全国高星级酒店平 均客房数不低于200间（表7-1）。 表7-1 2002年全国4、5星级规模 酒店总量 五星级 四星级 175 635 客房总量（间） 64900 143500 客房平均数量 371 226
（5）项目正常经营期内的周期性装修投入


按照酒店行业特点，一般需要5-8年左右对酒店进行重新装修，以保持 酒店对客人的吸引力。 这里我们假设，酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外 部装修，并假设每次装修所发生的总费用折合每间客房为2.5万元，即 需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。装修费用按 照5年来计提或摊销，假定期末没有残值。
0 21 261 2628 657 1971
0 21 261 2628 657 1971
0 21 261 2628 657 1971
0 21 261 2628 657 1971
三、项目财务评价
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（6）全部投资的内部收益率与投资回收期
三、项目财务评价 （1）借款需要量计算
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（2）固定资产投资借款建设期利息计算 （3）固定资产折旧计算 （4）固定资产投资还款计划与利息计算 （5）利润与所得税的计算 （6）全部投资的内部收益率与投资回收期 （7）自有资金投资的内部收益率与投资回收期 （8）项目偿债能力分析 （9）项目财务分析结论
三、项目财务评价
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（2）固定资产投资借款建设期利息计算

假定每年借款发生在年中，当年借款额只记一半利息。由于贷款利率 为6.84%，可知项目建设期内的利息为334万元（表7-4）。第四年年初 累计欠款为4734万元，该金额亦即利息资本化后的总借款本金。 表7-4 酒店固定资产投资借款建设期利息 年份 1 0 0 0 0 2 0 2600 89 2689 3 2689 1800 245 4734 4 4734 建设期利 息为334 附注
三、项目财务评价
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（4）固定资产投资还款计划与利息计算

根据与银行协商的条件，第4年开始支付每年的利息再还本金的1/10， 10年内还清，利息可计入当期损益，详见表7-6。 表7-6 酒店固定资产投资还款计划
年份 年初欠款 当年利息支付 当年还本
二、基础数据预测与估算
（6）项目销售收入的测算
酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7-2所示。 表7-2 酒店项目收入预测 项目 营业期 第4-10年 第11-18年
客房收入（万元）
餐饮收入（万元） 外部收入 会议收入（万元） 停车场收入（万元）
2336
360 8 10
2746
360 8 10
外部收入合计
年份 销售收入 经营成本 折旧与摊销 固定投资借款利 息 流动资金利息 销售税金及附加 利润总额 所得税 税后利润
4315 1726 217
324 21 244 1784 446 1338
291 21 244 1816 454 1362
259 21 244 1849 462 1386
227 21 244 1881 470 1411
三、项目财务评价
（1）项目借款需要量计算

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
各年份借款需要量见表7-3。
表7-3 酒店各年份借款需要量
年份 固定投资总数（万元） 流动资金 自有资金 借款需要量 1 2000 0 2000 0 2 5000 0 2400 2600 3 1800 0 0 1800 4 0 300 0 300 合计 8800 300 4400 4700
第7章
酒店投资决策分析的应用案例
内容提纲
第一节
高星级酒店新建项目的投资分析
第二节
第三节 第四节
公寓式酒店项目的投资分析
酒店改建项目的投资分析 酒店收购与改建项目的投资比较分析
一、wk.baidu.com店投资项目背景
（1）微观背景：酒店投资与企业多元化战略发展
（2）宏观背景：区域酒店业严重滞后于旅游业发展
二、基础数据预测与估算
二、基础数据预测与估算
（2）项目计算期的确定

高星级酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之间。但由于多个方面的 原因，酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为 评估分析方便起见，该酒店项目的计算期取18年，建设期为3年，第4 年试营业，第5年开始正式营业 。 项目第一年投资2000万，主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘 测以及置地、土建招标等费用；这部分投资完全用自有资金。第二年 投资5000万，主要包括建筑工程费、设备购置费，其中自有资金为 2400万元，余为贷款。第三年投资1800万，主要包括安装工程费，全 部为长期借款。 项目长期借款为4400万元，长期贷款利率为2006年8月18日中国建设银 行刚调整过的5年期以上的企业贷款利率6.84%。建设期间只计息不还 款，第四年开始还贷，每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资 本化后的全部借款本金。 项目建设期利息计入固定资产原值内，折旧年限为40年，残值率5% （为简便起见，不考虑酒店物业的自然升值情况）。
年末欠款累计 4261
3788 3314 2841
1894 1420
贷款利率为6.84%
三、项目财务评价
（5）利润与所得税的计算

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
所得税税率假定为25%。第4年至第18年利润及所得税的计算结果见 表7-7。
表7-7 酒店利润与所得税的计算
（3）项目投资来源与运用的说明



二、基础数据预测与估算
（4）项目流动资金准备


参照国内五星级酒店项目有关资料，假定在酒店运营的第一年，需要 投入300万元作为酒店的流动资金，用于维持酒店的正常运营，主要包 括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。 流动资金全部用短期借款解决，在第4年年初一次性投入，并第4年年 末一次性还清。从第5年开始，300万元流动资金的借贷还款方式仍然 照旧：即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清，借款本金互相 抵消，直到计算期期末，每年只支付流动资金借款利息。
194 21 244 1913 478 1435
162 21 244 1836 459 1377
130 21 244 1868 467 1401
97 21 261 2531 633 1898
65 21 261 2563 641 1922
32 21 261 2596 649 1947
0 21 261 2628 657 1971
4 4734 324 473
5
6
7
8 2841 194 473 2367
9
10
11
12
13
4261 3788 3314 291 473 259 473 227 473
2367 1894 1420 947 473 162 473 130 473 97 65 32
473 473 473 947 473 0
4 5 4315 1726 217 6 4315 1726 217 7 4315 1726 217 8 4315 1726 217 9 4315 1726 327 10 4315 1726 327 11 4624 1387 327 12 4624 1387 327 13 4624 1387 327 14 4624 1387 327 15 4624 1387 327 16 4624 1387 327 17 4624 1387 327 18 4624 1387 327

全部投资的现金流量表见表7-8。根据表内所示净现金量，计算得 到全部投资的内部收益率IRR=17.91%；投资回收期（从投资开始年 份起）Pt=7.83年。
营业期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 2
建设期 项目 现金流入 销售收入 回收固定资产 余值 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 1
资料来源：《中国旅游统计年鉴》（2003）


根据以上资料分析，加上为保证企业会务接待的正常需要，初步确定 拟新建酒店未来客房数量为220间。 为保证项目投资的准确性及可比性，项目总投资测算的方法按照国际 惯例，以“客房数量方法”计算，一个房间投资40万元，因此该酒店 需要总投资为220间×40=8800万元（含所有的设施设备费用）。