天津车辆段上盖综合开发的思考

天津车辆段上盖综合开发的思考

作者：方淼

来源：《现代经济信息》2016年第03期

摘要：本文主要借鉴香港将军澳车辆段，对其开发模式、设计理念、规划特点、配套情况进行详细借鉴分析。同时针对天津的情况提出天津发展车辆段上盖项目需考虑的问题，包括发展思路、政策支持、开发方式以及规划方面需注意的问题。

关键词：车辆段；日出康城；车辆段上盖综合开发

中图分类号：U27 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）003-000-01

一、概述

车辆段作为轨道交通的重要组成部分，承担地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能。车辆段综合开发是指在不影响车辆段正常使用的前提下，在车辆段上部加盖大平台，在其上加以利用。

多位专家学者对车辆段上盖综合开发分析了利弊[1-2]，并针对深圳车辆段特点对车辆段上盖开发的建筑设计进行系统分析[3]，而天津尚处于车辆段上盖开发的探索阶段，尚未有针对天津的车辆段综合开发方面的系统分析与建议。

二、车辆段综合开发案例——香港将军澳车辆段

对已成功开发车辆段上盖项目进行综合分析，为天津开发车辆段上盖物业提供技术支持与规划借鉴，同时其开发模式也可以作为参考。

将军澳车辆段日出康城项目概况

将军澳车辆段发展日出康城大型项目，包括住宅、商场、酒店、公园的轨道交通上盖综合发展项目。项目总占地面积32.68万平米，总建筑面积165.28万平米，容积率约为5。规划住宅及配套会所面积达161万平米，是整个项目最主要的物业类型。规划酒店和商业面积在4-5万平米，绿化及公共休息空间面积约5.5万平米。整个日出康城项目预计2020年全部竣工。目前已建成的三期由港铁公司、长江实业、南丰发展负责兴建。将军澳车辆段的借鉴意义在于：

1.政府对港铁开发上盖物业的支持

港铁作为地铁的开发与运营单位，同时还可获得开发上盖物业的权利，这对支持港铁整体规划发展轨道交通沿线土地，充分利用沿线土地有极大的保障作用。在香港土地更为有限的条件下，港铁积极探索车辆段上盖的综合开发，不仅创造土地满足建设需求，更增加了配套设施，确保了生态环境的营造。

2.以居住为主，兼顾商务、商业、酒店等业态

将军澳车辆段先以引入常住人口为出发点，以居住为主，同时配建与居住相关的商业、老人服务设施、教育等设施，其后开发部分商务及酒店功能，并未以商务、商业、酒店公建产品为主。这可以作为国内发展地铁车辆段上盖乃至地块站点上盖的参考，国内一些城市在规划时，过于乐观考虑未来区域成熟的速度，而在开发初期规划建设大体量公建项目。

3.分期开发，减少压力

车辆段上盖综合开发一般占地及开发体量较大，将军澳车辆段适度分期开发，减少市场消化压力。同时在分期开发的同时合理规划各期之间的区位关系以及与地铁站点、公交站点之间的关系。

4.与发展商合作开发，分散风险与投资

鉴于车辆段总体量较高，港铁作为主要发展商，积极与香港知名的地产商合作，在借鉴实力地产商开发经验的同时，也可以确保其建设不影响车辆段的正常运营，还能缓解投资压力，分散风险。港铁借助这种合作方式，增加车辆段、地铁上盖的开发经验，同时也借助知名开发商，提升项目的知名度与影响力，对项目未来推向市场有积极作用。

5.运营管理完善，提升物业价值

港铁作为车辆段上盖综合开发的主导者，除肩负总体规划、合作开发建设的责任外，还参与后期的运营管理。在对日出康城进行日常维护、提升物业价值外，还确保日出康城不影响车辆段的正常运营。港铁通过完善的管理、不断的改进，提高了项目的市场认可度，并提升了项目的价值，为后期更多车辆段上盖综合开发奠定了良好基础。

三、天津发展车辆段上盖综合开发的思考

天津地铁近年来快速发展，已开通运营4条线路，2条新线路及1条延长线正在建设施工，另有4条线路正在启动建设。预计未来每年将有一条线路开通运行。随地铁的发展，车辆段的建设选址必不可少。天津中心城区已经成功开发多个地铁上盖项目，但针对地铁端头的车辆段上盖综合开发尚未实现。而且天津建设用地日益紧张，如何集约化、高效利用土地早已获得政府关注。而车辆段上盖综合开发可以为缓解建设用地紧张提供新的途径。

借鉴香港将军澳车辆段及港铁的发展模式，本文提出如下几点对于天津发展车辆段上盖物业可以借鉴的地方。

1.建立“轨道+物业”的发展思路

树立地铁建设、运营、开发一体化和市场化的工作思路。跳出传统思维，努力从经营的角度、市场的角度来看待和研究地铁资源开发工作，尝试建立“轨道+物业”的地铁建设新模式。目标以长期稳健的良性经营不断提升物业价值，逐步达到地铁建设和运营总体的现金流平衡。

2.获得政府相关政策支持

研究修订《天津市轨道交通管理规定》，将轨道交通沿线土地综合开发相关意见纳入到规定当中，同时出台天津市轨道交通物业综合开发工作实施意见，将地铁上盖分层规划、分层出让、建设审批、投资分劈、各相关部门职责分工等写入实施意见，用以具体指导轨道交通沿线开发工作。

3.整体规划、合理功能组合、分期开发

以整体街坊作为规划单元，统一规划、统一配套、合理规划业态组合及配比。以住宅为主，根据区域发展规划、产业规划，合理布置商务、商业，加速区域成熟。设定合理的分期划分界限，并设置各期之间的联系，增加共用设施，避免配套设施的浪费。

4.与开发商共同开发

借鉴其他城市，以地铁公司为主导，推动规划及开发建设工作，选取知名的实力开发商进行合作开发，借鉴其在其他城市成功开发车辆段上盖的经验，并降低投资、分散风险。同时借助知名开发商品牌效应提升项目、区域知名度，打造天津示范性车辆段上盖新城项目，为其他车辆段开发提供借鉴。

四、结束语

未来天津发展车辆段上盖综合开发的过程中，将不断涌现多种问题，对此我们将继续不断深入研究，并从工作中不断吸取经验教训，为天津集约化用地贡献一份力量。

参考文献：

[1]陈彦初.地铁车辆段停车场上盖开发利弊[J].中华建设，2012（9）：200-201.

[2]叶霞，飞李君，霍建平.国内外城市轨道交通车辆段对比研究[J].城市轨道交通研究，2003（1）：72-77.