21世纪中国住宅发展趋势

精品化、高舒适度化的家居生活

——21世纪中国住宅的发展趋势

随着我国社会经济的不断发展，住宅产业也迅速发展进而带动整个国民经济结构调整升级并成为国民经济的一项重要支柱产业。我国当前住宅建设工作的一项重要任务就是，面向百姓，面向未来，推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的根本转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设的可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的需求。为提高居民的居住质量，国家目前正大力推进住宅产业化的进程。经过十几年的努力，我国的住房已经从对量的需求转变为对质的需求。今天的居民已不满足_r 仅仅拥有足够的居住面积可以栖身，他们对住宅的性能与质量的要求也随之提高。新建住宅在满足目前不同需要的同时，还要能适应不断变化的居住要求和生活方式，在此条件下，适应性住宅的发展成为必要。

一、我国建国以来住宅的发展历程

建国初期住宅

我国建国初期的住宅设计大体沿袭了欧美的生活方式进行平面布局：以起居室为中心组合其他空间,多为低层砖木结构，少量为钢筋混凝土结构。50年代中期引入了前苏联单元式住宅设计手法，取消了以起居室为中心的居住模式，改为内走廊式布置方式增加了独立房间，加大了厨房卫生间条件，以适应多个家庭合用一套住宅的需要。当时十分强调加大进深，减小开间尺寸以节约用地和降低造价。但是由于套型面积较大，成为合理设计和不合理居住的缘由，造成居住不便，引发了许多邻里纠纷，此法被中方认为不可继续。

简易住宅

60年代初国家遭遇“大跃进”的冲击，又面临三年自然灾害，住宅发展到了极低点。在大庆精神“干打垒”指导下，全国各地出现了一批简易住宅，减小了住宅的开间与进深，厨房及厕所的尺寸也极小，出现了厨房住房分离和共用厕所的“两把锁”住宅，并不分地区条件地广泛采用“浅基、薄墙”，有的甚至连室内粉刷都没有的节约措施。住宅的简易程度已不能满足人的基本生活需求与房屋的基本要求，形式也相当简单，事实上造成了极大浪费。

复苏住宅及体系化技术

70年代以后，经济复苏，住宅需求紧迫。为解决土地紧缺的矛盾，北京前三门大街高层住宅的兴建代表了一个新的起点，上海广州等大城市相继也兴建了少量的高层住宅。

当时中国建筑情报所发布的“科技情报100项体系技术”研究成果，促成了高层建筑多种体系技术的探索和发展，并不断推陈出新，高层技术由内浇外砌、内浇外挂、框架轻板直到探索全现浇、全大板、全升板、飞模、滑模建筑等技术，可以说世界上当时有的技术中国都在实验。对我国的施工技术提高有很大的促进作用，高层建筑施工技术逐步成熟并快速提高。

但是，由于建筑标准的严格控制和配套设备水平过低的原因，造成设备简陋，居住满意度低，大多居住条件差，很快成为更新改造的对象。

砖混住宅体系化

1984年结合建设部“砖混住宅合理化课题”研究，开展了“全国砖混住宅新设想方案竞赛”，方案设计引入了“套型”的概念，反映了住宅单体设计的平面布置合理性、功能实用性与外部环境优美性，出现了花园退台型、庭院型、街坊型等低层高密度的建筑，体现了标准化与多样化的统一。大厅小卧的平面模式开始得到发扬，逐渐向现代起居生活迈进。

同期开展的“中国城市砖混住宅体系化研究”项目吸收了设计竞赛的成果，将传统的砖混住宅改造成符合工业化体系原则的体系化、标准化、机械化的传统生产模式，为达到摆脱纯手工的湿作业迈上了一大步。

小康住宅

1989-2003年的中国城市小康住宅研究项目（中日合作JICA项目），创新性地提出了一系列关于中国住宅设计和建设的重要理念。1994年发布小康住宅的十条标准，至今仍然影响着当前房地产开发的理念。小康住宅功能性研究强调居住的私密性，确立的设计原则是动静分离、公私分离、干湿分离。扩大厨房功能使用上的概念，使它符合商品时代特征，安排了洗切烧储等操作顺序。小康住宅对起居厅的作用被强调到最大，直接影响了新的居住行为的产生。

健康住宅

2001年国家住宅工程中心编制的健康住宅建设技术要点发布，并启动了以小区为载体的试点工程。健康住宅被定义为心理健康、生理健康和社会健康的研究内容，研究人们居住环境和人类健康相关的问题。设立了人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住环境的保护、健康环境的保障四个章节。在健康要素的指标方面很适应房地产开发的使用需要，醒目而令人信服。2003年的“非典”，使得健康住宅理念显示了其在住宅建设中的重要地位。健康住宅前后修编了三次，就条文的定性定量指标方面更具备了科学性、人文性和大众性，受到了众多的房地产企业和住户的欢迎。

商品化住宅

自1998-2008年十年发展使中国房地产市场逐渐完善与成熟，万科、金地、中海等一批龙头企业开始思考与世界同步。十年间我们的世界发生了巨大的变化，我们的生活也随之日新月异。而这些变化往往可以从居住条件的改善方面得到充分印证。

自1998年住房体制改革实施以来，十年间房地产发展呈现突飞猛进的欣欣向荣发展态势，全国土地、资金的投入达到了历史上的最大化，建设量平均每年达到2.2亿平方米，居民购房热潮席卷大江南北。

二、21世纪住宅发展趋势

21世纪是信息化社会, 对居住社区的综合功能有了更高的要求, 而新的住宅规范对住宅

的隔声、隔热、保温、日照等也提出了更严格的技术标准。住宅设备及其设计与安装的精品化，对实现住宅的功能增量起着重要作用。要获得一个高舒适度的居住环境，不仅要注重套型内部平面空间关系的组合和硬件设施的改善，还要全面考虑住宅的光环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置。主要包括以下几个方面的内容：

1. 日照及自然光

日照及自然光其生理卫生价值极高, 对人的生理、

心理状态影响较大。在住宅中, 最大限度地利用并合理

开发自然光资源有着重要意义。未来住宅将充分利用日

影分析原理和计算机辅助设备, 来改善日照和用地之间

的矛盾, 有效地发挥土地的综合利用效率。自然采光还

涉及窗口布置、窗的构造及所使用的材料等方面。

2. 隔声问题

这在我国的住宅设计中始终是一个薄

弱环节,轻质材料在未来住宅中的广泛使

用, 又会加重隔声的难度。隔声技术包括

空气隔声和固体隔声两部分。住宅内, 人

们可忍受噪音约40~ 45分贝。为达到这一

指标, 必须增加门窗的密闭性, 并改善墙

体构造。多年以来, 由于对住宅楼地面的

固体传声问题重视不够, 住宅内隔声效果

较差。在未来的住宅中, 加强对楼板的隔

声叠层构造和面层处理, 将会受到更多的关注。

3. 热环境

热环境是直接影响居住舒适度的重要

因素。对采暖和空调而言, 又涉及节能、造

价、维修、管理等诸多方面。目前, 对各种

采暖方式的研究和采暖系统的开发各具特

色, 可适用于不同的使用条件。就其综合效

果而言, 我们提倡相对集中的采暖方式,

但应当改为双管系统、分户计量的方式进

行。这种相对集中采暖方式的热源供应, 既

可以组团为单位, 也可以单幢楼或居住单

元为单位来组织。套内集中空调的模式也被普遍看好, 但要考虑住户的经济承受力, 并努力减少室内噪音。近年来, 欧洲先进的节能技术不断地被介绍进来。经历了20多年的大量研究和实践, 欧洲在住宅节能方面探索出了很有成效的方法。其中, 以低能耗、高舒适度的住宅节能技术尤为突出。该项技术通过使用功率非常低的辅助采暖和制冷设备, 既可调整室内温度, 保持舒适的状态, 又节约了住宅的综合造价。此项技术在我国未来的住宅建设中,有望得到应用和推广。

4. 住宅室内污气及有害气体的排除

随着居民生活水平的提高, 住宅室内污气及有害气体的排除已成为居住者最为关心的问题之一。但是, 迄今为止, 在有效排除厨房、卫生间的污气和有害气体方面仍不尽人意,