移交方案

鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案

一、移交具备条件

根据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府有关职能部门和总公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。办理移交（接管）手续时，应满足以下主要条件：

1、被移交验收物业的竣工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过竣工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。

2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。

3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。

4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完毕）。

5、其他条件：

（1）相关设施设备可根据安装、调试情况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验收合格，可随时投入使用，被验收的设施设备、系统的操作说明、保养手册及其他资料完整；提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款以及所有测试、检测、分析报告，并对被验收的场地、设备和机房进行清洁。

（2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场按照规划设计要求施工完成，车位划线清晰、合理，标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。

（3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和质量保证书）的制作；

（4）由于交房时涉及物业服务费的收费问题，为避免影响交房，及时完成物价报批，故须在业主办理交房手续之前提前25天完成项目竣工报备，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》；（5）存在问题整改在业主入住前完成。

二、移交（接管）程序

当项目满足移交条件准备移交时，总公司应提前15个工作日书面通知物业公司。接到总公司项目移交（接管）通知后，物业公司应及时组织移交（接管）验收。结合项目的实际情况及工程验收进度，拟将项目移交接管验收工作分两部分部分进行：楼宇及设施设备等实物现场查验（包括楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。1、成立接管验收工作小组

接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业公司的相关人员组成，其主要职责是做好项目移交（接管）前的准备工作，收集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。

2、移交（接管）准备阶段工作

接管验收是基础性工作，可及时发现接管物业自身存在的不足，及时报给开发商整改，尽可能将存在问题在交房前修复，减少交房后因维修问题可能给业主造成不便或投诉。

（1）楼宇分户接管验收

主要针对楼宇室内装修、楼道、屋面及相关设施进行验收，包括有防水要求的厨房、卫生间闭水试验、地面、墙面、门、窗、天花板、屋面、供水、供电（户内配电箱、插座、照明）、供气、弱电线路（有线、电信插座）、烟道、下水（排污、雨水、地漏管道）等进行查验。

（2）设施设备的接管验收

①由安装单位组织培训，参加人员为物业公司的工程人员，培训内容主要针对设备运行操作、维护、保养等方面知识培训；

②对各系统的设施设备进行验收，并试运行，包括二次供水系统、供电、供气、消防系统（自动

报警主机、联动设备、广播、喷淋、消防栓等）、人防系统、监控系统、巡更系统、对讲系统、门禁系统、红外线报警系统、污水处理系统、中水处理系统、道闸系统、停车收费系统等进行查验。

③被验收设备的规格型号、数量与设计图纸符合；主要设备、设施的安装位置、安装质量，设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。

（3）配套设施的接管验收

主要针对绿化、道路、景观小品、信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、各类标识标志设置、停车位划线、户外雨污水管道、化粪池、检查井、集水井、沉砂井等查验。

（4）存在问题的汇总、报修。验收结束后，验收小组专业人员应及时根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收的评定意见，呈交公司项目负责人。对不合格的设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及监理公司，并协助总公司跟踪整改，整改完毕组织再验收。验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。服务处办理正式物业验收移交手续，会同总公司、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业服务处存档。

3、图纸、技术文字资料收集整理

（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；

（2）设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；（3）工程项目竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；

（5）隐蔽工作验收记录；

（6）土建施工记录，包括地质勘查报告、地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工

记录等；

（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防灭火、防盗报警、监控、广播等工程的检查和试验记录；

（8）建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；

（9）工程质量事故的发生和处理记录；

（10）图纸会审记录，工程设计变更通知和技术核定单；

（11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

（12）有关该工程项目的其它重要技术决定和文件（含工程合同及开、竣工报告）；

（13）所有工程项目通过政府相关职能部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、气、电梯、柴油发电机、污水处理设备等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理物业项目的基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实的维护及保养。

4、项目产权资料、业主资料移交

主要指项目批准文件，用地批准文件，建筑执照，建筑分层、分单元面积测绘表，政府相关职能部门验收合格的证书、批文，拆迁安置资料（业主名称及安置面积、单元号）等资料进行收集整理。

5、项目移交（接管）手续办理

当接管验收和图纸、资料收集整理完成后，进入实质性移交（接管）阶段。被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到设计或合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，总公司应督促施工单位(承包商或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式移交给物业公司实施物业管理。

（1）移交原则：以总公司和物业公司共同签署有关移交验收报告，方可有效。