34-吴浪雄-地产数字化转型专题分享

地产行业数字化转型专题分享

PART ONE

行业不确定性在加强，地产行业面临的挑战越来越大

市场压力增加

横盘时代来临行业竞争不减

地价持续攀升

房价难涨地价难降预期回暖慢仍有增长压力

中央政策“稳”字当先，延续政策的稳定性和可持续性

•实施因城施策差异化供地;•

保持土地供应节奏科学平稳有序

•

按月按季对各城市房地产市场进行评估;

•

对房价地价波动较大城市

进行预警•

再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”;•

落实一城一策、因城施策、

城市政府主体责任的长效调控机制

2019.4.17

2019.4.19

2019.4.19

02

住建部

03

中央政治局

会议

01

自然资源部

政策调控仍在持续，地产行业横盘时代已经来临

地价持续走高，地产行业的利润空间越来越受到挑战，在无法确保利润空间的前提下，周转越高，亏损越多

地价

房价

房价天花板

盈利空间

盈利空间

以前现在•地产行业周期长、风险高，稍有不慎，预期微博的利润就有可能化为乌有

55611

54986

54946

5493154778547305461954512544925444654382543145428854278

5425654240541915418540000450005000055000

60000

10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月

一线城市新房均价高位盘整-以深圳为例

2016

20172018

数据来源：wind ，明源地产研究院

地产行业盈利空间已大幅压缩

4,048.2

4,200.7

7,250.2

11,120.9

11,077.4

15,607.5

15,449.2

12,758.9

0.0

2,000.0

4,000.06,000.08,000.010,000.012,000.014,000.016,000.018,000.0

20112012201320142015201620172018

一线城市住宅类用地成交土地楼面均价整体走高

单位：元/㎡

单位：元/㎡

地价越来越高

受调控影响2018略有下降

58,589

64,456

81,428

76,292

87,281

117,627

139,460

149,973

26.9%

45.2%

55.1%0%

10%20%

30%40%50%

60%70%

80%90%0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

20112012201320142015201620172018

2011-2018年入榜房企销售金额集中度

商品房年销售额top10企业占比top30企业占比top50企业占比

单位：亿元

行业龙头房企集中度仍在持续提升

房企在做强地产主业的情况下，加大泛地产转型创新探索力度

有质量的增长

快周转

高品质

强运营生态链提效

内外互联

供应链打通

降本增效

泛地产转型之路

产业地产

存量市场

城市运营

新地产升级

（数字化地产）

PART TWO

从宏观

到中观

到微观

•企业数字化支撑

•企业战略重心

•宏观环境研究

企业数字化的核心目标，一定要支撑公司的核心战略

基于ROE 对标模型，帮助房企精准定位本阶段核心发力的战略重心

净利润率总资产周转率权益乘数

土地溢价

土地的低买高卖

品牌溢价

成本利润率

管理提升

建安三费/合理税筹/制度选择运

营

工

期

回

款

周

期

全

货

值

管

理

安

全

线

设

定

资

产

管

理

销

债

比

负

债

结

构

借

债

能

力

土地溢价示例| 行业的老贵族，在土地溢价上的得分偏高；而近年增长快的行业新贵族，土地溢价率普遍偏低，只能转而通过高周转来提升ROE

土地溢价排名

TOP20房企

企业性质布局城市2013-2017平均地价涨幅（%）

1金茂国央企21.412

金地

民企

20.63

3龙湖民企20.394世茂民企20.205

旭辉

民企

20.17

6中海国央企19.817

招商蛇口

国央企

19.57

8华润置地国央企19.449正荣民企19.1710

融创

民企

19.10

11富力民企18.8412阳光城民企18.5313

万科

民企

18.41

14保利国央企17.4415绿城民企17.4316

华夏幸福

民企

17.40

17新城民企17.1118中南置地民企16.0519

恒大

民企

14.88

20碧桂园民企14.75

数据来源：wind ，企业年报，明源地产研究院整理

国央企，老贵族，在土地溢价上的得分偏高

近几年增长快的房企，新贵族，土地及品牌溢价均较低，只能寻求其他途径来提高投资回报率，即高周转

TOP20房企土地溢价对比