工程设备设施管理
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ห้องสมุดไป่ตู้ 负责水暖设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
第二节物业工程管理岗位职责
（5）消防工程师 负责消防设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责消防设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
负责消防设备设施的运行管理工作。 负责审批消防设备设施的保养计划，监督检查消防设备设施保养情况。
负责消防设备设施技术难题的处理。
负责消防设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
第二节物业工程管理岗位职责
（6）电梯工程师 负责电梯管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责电梯维护管理制度、标准的建立及修订。
负责电梯的运行管理工作。 负责电梯维保单位维修保养工作的监督、检查与考核。
负责监督电梯零部件的更换工作。
负责电梯大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
物业工程管理
第二章 工程管理项目（已交楼）及人数 1、恒大名都 2、恒大绿洲 3、西安恒大城 4、恒大御景 5、杨凌恒大城 6、汉中恒大城 维修部19人 维修部22人 维修部37人 维修部8人 维修部12人 维修部8人
供配 电管 理
给排 水管 理
电梯 系统 管理
暖通 空调 管理
燃气 系统 管理
消防 系统 管理
智能 化系 统管 理
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
2、物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备
经济运行管理两部分。
（1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。
物业工程管理
工程设备设施管理
物业工程管理
目录
1
2 3 4 工程管理组织架构及岗位职责 工程管理项目（已交楼）及人数 工程管理“四大”制度 工程设备设施管理
物业工程管理
第一章 工程管理组织架构及岗位职责
物业工程管理组织架构
第一节
第二节
物业工程管理岗位职责
第一节 第一节
物业工程管理组织架构
物业工程管理
身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际 需要及日后物业管理工作相适应。
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
二、前期介入的意义： 1、有利于维护物业公司的良好形象 2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免规划设计、建 设的隐患 ） 3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备 安装 4、为后期管理做好准备 5、促进销售 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和 连贯性，减少不必要的损失。
负责智能化设备配置及布点需求和智能化系统设计方案的审核。
负责物业管理费工程维护管理成本的指导。
第二节物业工程管理岗位职责
（2）机电工程师
物业工程管理
负责机电设备设施维护管理工作的指导、监督、评估及考核。 负责机电设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。 负责机电设备设施的运行及操作管理工作。 负责审批机电设备设施的保养计划，监督检查机电设备设施保养情况。 负责重大机电设备设施技术难题的处理。 负责机电设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 负责推行节能降耗措施，降低运行成本。 参与相关合同招投标工作。
5、预计改造后的经济效益； 6、改造的费用预算以及资金来源计划；
物业工程管理
7、改造的时间及设备停用带来的影响；
8、改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 五、报修服务
报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善
内部维修管理。 报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理。
第三节日常工程设备设施管理
承接查验
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
工程前期介 入
一 前期介入 的概念 二 前期介入 的意义
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
一、前期介入的概念与意义
工程前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后 期管理角度出发提出修改建议，如物业规划、设计、设备选用、
功能布局等，并随时跟进施工过程。充分反映住户要求和物业自
设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用 现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能 及经济特性。主要途径有： 1、对设备的结构作局部改进。 2、增加新的零件和各种装置。
3、对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工
种，必须严格要求持证才能上岗。 ③ 加强巡检、维护保养工作。
④ 设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态 下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
六、人员管理
1、建立健全的管理制度 2、定期组织技能培训及技能考核
物业工程管理
3、制定绩效考核计划及标准
4、建立一套动态的、例行化运作的人才考察、选拔、培养、淘汰、使用 的机制，即人才梯队建设。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
七、外委单位管理 加强和规范外委单位管理，合理选择外委单位，对服务品质、服务标 准进行明确，加强外委人员管理约束和规范其操作及作业行为，提高管理
物业工程管理
物业工程管理 的主要指标
二、员工满意度 三、设备设施完好率 四、成本控制
第一节工程设备设施管理主要指标
物业工程管理
一、客户满意度 物业工程管理不但要保证业主的基本生活正常进 行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能
更好的提升业主满意度。
第一节工程设备设施管理主要指标
物业工程管理
（1）减少建设与开发的遗留问题
（2）降低物业管理服务风险 （3）维护业主的共同财产权益
（4）化解物业管理的矛盾纠纷
（5）构建和谐互信的物业管理关系
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
一、设备基础资料的管理
日常 工程管理
二、设备运行管理 三、设备维护管理
四、设备更新改造管理 五、报修服务 六、人员管理 七、外委单位管理
物业工程管理
第三章 工程管理“四大”制度 1、物业设备设施承接查验管理办法 2、电梯维保管理办法 3、物业能耗管理办法 4、公共区域维修管理办法
物业工程管理
第四章 工程设备设施管理
第一节
工程设备设施管理主要指标
第二节
工程前期介入与承接查验
日常工程设备设施管理
第三节
第一节工程设备设施管理主要指标 一、客户满意度
1、工程维护部组织架构
工程维护部 经理
专业工程师 1
专业工程师 N
物业服务中心 维修部 经理
工程主管 工程技工
第二节物业工程管理岗位职责
2、岗位职责 （1）工程维护部经理
物业工程管理
全面主持维护管理部的各项工作 。
负责修订工程维护管理相关制度，检查制度落实情况。 负责审批设备设施的保养计划，监督检查设备设施保养情况。
第二节物业工程管理岗位职责
（3）智能化工程师 负责智能化设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责智能化设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。 负责智能化设备设施的运行管理工作。 负责审批智能化设备设施的保养计划，监督检查智能化设备设施保养 情况。 负责智能化设备设施技术难题的处理。 负责智能化设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
水平，确保各专业设备、设施的良好运行状态，保证设备的安全运行。
物业工程管理
员工日常工作展示示例
物业工程管理
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
一、设备基础资料的管理
设备基础资料 包括设备原始档案的管理、设备技术资料、运行维修资料
以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文 件。
第三节日常工程设备设施管理
二、设备运行管理
物业工程管理
1、物业设备组成
设备日常管理
生活设备管理
安全设备管理
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
3、设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期
，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是
计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
第三节日常工程设备设施管理
四、设备更新改造管理
物业工程管理
⑥ 对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。即事故原因未查清不放
过、对事故责任者未处理不放过、责任人和群众未受教育不放过、事故 后没有采取改善措施不放过。
（2）从设备的购置到运行成本、维修成本与更新改造中，寻求以最少
的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从初期投资费用管理和运行成本管理下2个方
第二节物业工程管理岗位职责
（4）水暖工程师 负责水暖设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责水暖设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
负责水暖设备设施的运行管理工作。 负责审批水暖设备设施的保养计划，监督检查水暖设备设施保养情况。
负责重大水暖设备设施技术难题的处理。
对设备进行技术改造，首先要对原设备进行技术分析与经济分析，编制
改造方案。具体内容包括：
1、原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情 况及其原因；
2、需改造的部位和内容；
3、在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性； 4、改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测；
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
三、设备设施完好率 衡量物业设备管理质量的两个指标设备有效 利用率、设备的完好率。
设备有效利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百
分比，指设备的使用效率。 设备完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重。
第一节工程设备设施管理主要指标
物业设备是否完好的标准为： 结构与零部件完整齐全
面进行。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
三、设备维护管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发 热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外 观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用， 进行强制保养。
第三节日常工程设备设施管理
2、设备维护保养
物业工程管理
（1）日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及
必要记录等。 （2）一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体
，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。
（3）二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修 复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。
二、员工满意度 同样，客户满意是一部分，而员工满意度也是 我们物业工程管理的主要指标，经常会有员工抱怨，我们的什么 设备太差，导致有些事情做不了，像有的小区电梯经常困人，五 方对讲还不好用，员工都不敢坐电梯。这种连员工自己都不满意
的设备设施，能让业主满意吗？答案肯定是不能。
第一节工程设备设施管理主要指标
物业工程管理
设备设施运转正常，满足使用功能
设备设施技术资料及运转记录齐全 设备设施整洁，无跑、冒、滴、漏现象
防水、防冻、保温、防腐、安全标识等措施完整有效
通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成
四、成本控制
本控制。
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
工程前期介入
物业工程前期介入 与承接查验
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
承接查验的基本概念
承接查验
承接查的作用和意义
第二节工程前期介入与承接查验
一、承接查验的基本概念
物业工程管理
物业承接查验 是指承接新建物业前，物业公司和工程部按照
国家有关规定和公司制度，共同对物业共用部位、共用设施设备
进行检查和验收的活动。 二 、承接查验的作用和意义：
第二节物业工程管理岗位职责
（5）消防工程师 负责消防设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责消防设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
负责消防设备设施的运行管理工作。 负责审批消防设备设施的保养计划，监督检查消防设备设施保养情况。
负责消防设备设施技术难题的处理。
负责消防设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
第二节物业工程管理岗位职责
（6）电梯工程师 负责电梯管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责电梯维护管理制度、标准的建立及修订。
负责电梯的运行管理工作。 负责电梯维保单位维修保养工作的监督、检查与考核。
负责监督电梯零部件的更换工作。
负责电梯大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
物业工程管理
第二章 工程管理项目（已交楼）及人数 1、恒大名都 2、恒大绿洲 3、西安恒大城 4、恒大御景 5、杨凌恒大城 6、汉中恒大城 维修部19人 维修部22人 维修部37人 维修部8人 维修部12人 维修部8人
供配 电管 理
给排 水管 理
电梯 系统 管理
暖通 空调 管理
燃气 系统 管理
消防 系统 管理
智能 化系 统管 理
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
2、物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备
经济运行管理两部分。
（1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。
物业工程管理
工程设备设施管理
物业工程管理
目录
1
2 3 4 工程管理组织架构及岗位职责 工程管理项目（已交楼）及人数 工程管理“四大”制度 工程设备设施管理
物业工程管理
第一章 工程管理组织架构及岗位职责
物业工程管理组织架构
第一节
第二节
物业工程管理岗位职责
第一节 第一节
物业工程管理组织架构
物业工程管理
身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际 需要及日后物业管理工作相适应。
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
二、前期介入的意义： 1、有利于维护物业公司的良好形象 2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免规划设计、建 设的隐患 ） 3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备 安装 4、为后期管理做好准备 5、促进销售 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和 连贯性，减少不必要的损失。
负责智能化设备配置及布点需求和智能化系统设计方案的审核。
负责物业管理费工程维护管理成本的指导。
第二节物业工程管理岗位职责
（2）机电工程师
物业工程管理
负责机电设备设施维护管理工作的指导、监督、评估及考核。 负责机电设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。 负责机电设备设施的运行及操作管理工作。 负责审批机电设备设施的保养计划，监督检查机电设备设施保养情况。 负责重大机电设备设施技术难题的处理。 负责机电设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 负责推行节能降耗措施，降低运行成本。 参与相关合同招投标工作。
5、预计改造后的经济效益； 6、改造的费用预算以及资金来源计划；
物业工程管理
7、改造的时间及设备停用带来的影响；
8、改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 五、报修服务
报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善
内部维修管理。 报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理。
第三节日常工程设备设施管理
承接查验
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
工程前期介 入
一 前期介入 的概念 二 前期介入 的意义
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
一、前期介入的概念与意义
工程前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后 期管理角度出发提出修改建议，如物业规划、设计、设备选用、
功能布局等，并随时跟进施工过程。充分反映住户要求和物业自
设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用 现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能 及经济特性。主要途径有： 1、对设备的结构作局部改进。 2、增加新的零件和各种装置。
3、对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工
种，必须严格要求持证才能上岗。 ③ 加强巡检、维护保养工作。
④ 设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态 下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
六、人员管理
1、建立健全的管理制度 2、定期组织技能培训及技能考核
物业工程管理
3、制定绩效考核计划及标准
4、建立一套动态的、例行化运作的人才考察、选拔、培养、淘汰、使用 的机制，即人才梯队建设。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
七、外委单位管理 加强和规范外委单位管理，合理选择外委单位，对服务品质、服务标 准进行明确，加强外委人员管理约束和规范其操作及作业行为，提高管理
物业工程管理
物业工程管理 的主要指标
二、员工满意度 三、设备设施完好率 四、成本控制
第一节工程设备设施管理主要指标
物业工程管理
一、客户满意度 物业工程管理不但要保证业主的基本生活正常进 行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能
更好的提升业主满意度。
第一节工程设备设施管理主要指标
物业工程管理
（1）减少建设与开发的遗留问题
（2）降低物业管理服务风险 （3）维护业主的共同财产权益
（4）化解物业管理的矛盾纠纷
（5）构建和谐互信的物业管理关系
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
一、设备基础资料的管理
日常 工程管理
二、设备运行管理 三、设备维护管理
四、设备更新改造管理 五、报修服务 六、人员管理 七、外委单位管理
物业工程管理
第三章 工程管理“四大”制度 1、物业设备设施承接查验管理办法 2、电梯维保管理办法 3、物业能耗管理办法 4、公共区域维修管理办法
物业工程管理
第四章 工程设备设施管理
第一节
工程设备设施管理主要指标
第二节
工程前期介入与承接查验
日常工程设备设施管理
第三节
第一节工程设备设施管理主要指标 一、客户满意度
1、工程维护部组织架构
工程维护部 经理
专业工程师 1
专业工程师 N
物业服务中心 维修部 经理
工程主管 工程技工
第二节物业工程管理岗位职责
2、岗位职责 （1）工程维护部经理
物业工程管理
全面主持维护管理部的各项工作 。
负责修订工程维护管理相关制度，检查制度落实情况。 负责审批设备设施的保养计划，监督检查设备设施保养情况。
第二节物业工程管理岗位职责
（3）智能化工程师 负责智能化设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责智能化设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。 负责智能化设备设施的运行管理工作。 负责审批智能化设备设施的保养计划，监督检查智能化设备设施保养 情况。 负责智能化设备设施技术难题的处理。 负责智能化设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。 参与相关合同招投标工作。
水平，确保各专业设备、设施的良好运行状态，保证设备的安全运行。
物业工程管理
员工日常工作展示示例
物业工程管理
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
一、设备基础资料的管理
设备基础资料 包括设备原始档案的管理、设备技术资料、运行维修资料
以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文 件。
第三节日常工程设备设施管理
二、设备运行管理
物业工程管理
1、物业设备组成
设备日常管理
生活设备管理
安全设备管理
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
3、设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期
，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是
计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
第三节日常工程设备设施管理
四、设备更新改造管理
物业工程管理
⑥ 对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。即事故原因未查清不放
过、对事故责任者未处理不放过、责任人和群众未受教育不放过、事故 后没有采取改善措施不放过。
（2）从设备的购置到运行成本、维修成本与更新改造中，寻求以最少
的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从初期投资费用管理和运行成本管理下2个方
第二节物业工程管理岗位职责
（4）水暖工程师 负责水暖设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
物业工程管理
负责水暖设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
负责水暖设备设施的运行管理工作。 负责审批水暖设备设施的保养计划，监督检查水暖设备设施保养情况。
负责重大水暖设备设施技术难题的处理。
对设备进行技术改造，首先要对原设备进行技术分析与经济分析，编制
改造方案。具体内容包括：
1、原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情 况及其原因；
2、需改造的部位和内容；
3、在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性； 4、改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测；
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
三、设备设施完好率 衡量物业设备管理质量的两个指标设备有效 利用率、设备的完好率。
设备有效利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百
分比，指设备的使用效率。 设备完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重。
第一节工程设备设施管理主要指标
物业设备是否完好的标准为： 结构与零部件完整齐全
面进行。
第三节日常工程设备设施管理
物业工程管理
三、设备维护管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发 热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外 观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用， 进行强制保养。
第三节日常工程设备设施管理
2、设备维护保养
物业工程管理
（1）日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及
必要记录等。 （2）一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体
，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。
（3）二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修 复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。
二、员工满意度 同样，客户满意是一部分，而员工满意度也是 我们物业工程管理的主要指标，经常会有员工抱怨，我们的什么 设备太差，导致有些事情做不了，像有的小区电梯经常困人，五 方对讲还不好用，员工都不敢坐电梯。这种连员工自己都不满意
的设备设施，能让业主满意吗？答案肯定是不能。
第一节工程设备设施管理主要指标
物业工程管理
设备设施运转正常，满足使用功能
设备设施技术资料及运转记录齐全 设备设施整洁，无跑、冒、滴、漏现象
防水、防冻、保温、防腐、安全标识等措施完整有效
通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成
四、成本控制
本控制。
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
工程前期介入
物业工程前期介入 与承接查验
第二节工程前期介入与承接查验
物业工程管理
承接查验的基本概念
承接查验
承接查的作用和意义
第二节工程前期介入与承接查验
一、承接查验的基本概念
物业工程管理
物业承接查验 是指承接新建物业前，物业公司和工程部按照
国家有关规定和公司制度，共同对物业共用部位、共用设施设备
进行检查和验收的活动。 二 、承接查验的作用和意义：