万科资产评估
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小组成员：黄宇佳、张慈怡、郭庄仪
目录
一 二 三 评估方法的选择 四 评估程序
一
公司概况
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进 入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二 家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最 大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三 角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共 计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模 在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万 平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过 1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
3、净资产报酬率（ROE）
会计年度
2012年 2011年 2010年
净资产报酬率（%）
19.80
17.87
16.47
净资产报酬率是企业一定时期内获得净利润与平均净资产的比率。 万科近三年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力 变强，运营效益变好，对企业投资人和企业债权人权益保障程度越高
总资产增长率（%）
27.88
37.36
56.70
总资产增长率是企业资产总量扩张方面衡量企业的发展能力。近 三年，万科总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模 扩张的速度变慢。
二、评估目的、评估基准日
一、评估目的：评估其企业价值及股权价值 及股票价值 二、评估基准日：2009年12月31日
结合上文对流动资产的预测，以及前文对 万科增长率的分析与预测，可以对万科公 司 2010 年以 后的营运资产增长做出预测。
6 资本性支出与资产折旧等预测
资本支出与折旧都属于资产的一部分。资本支出是 指会计上视为固定资产增值的所有经费支出， 如房屋、机器设备的购臵费，为延长设备使用年限 或提高设备性能而支出的所有费用等均是；折旧 指资产价值的下降，指在固定资产使用寿命内，按 照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。这两 者预测方法与营运资金相同。如下是对万科公司 2013 年以后的资本支出情况。 资本支出的变化与流动资产的增加的变化规律也相 近，故做出推算，2013~2017 年万科公司资 本支 出仍按线性规律变化。
4、利息偿付倍数
会计年度
2012年
利息偿付倍数
28.55
2011年
2010年
32.00
24.68
利息偿付倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多 少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强。万科近三年偿债能力有 所增强。
运营能力指标
1、总资产周转率
会计年度 总资产周转率(次) 周转天数(天)
优势
1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势 明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨 区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司 治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行 业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性 和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变， 重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场 调整期的平稳增长。 5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7%和33.6%。
17.43
营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。万科近 三年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小， 获利能力变弱。
2、总资产报酬率（ROA）
会计年度
2012年
总资产报酬率（%）
4.29
2011年
2010年
4.09
5.01
总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资 产总额的比率。万科近三年总资产报酬率有所下降，表明其资源利 用效益变差，获利能力变差。
发展能力指标
1、营业利润增长率
会计年度
2012年
营业利润增长率（%）
46.49
2011年
2010年
31.04
23.45
营业利润增长率是企业本年营业利润增长额与上年营业利润总额 的比率，反映企业营业利润的增减变化情况。万科近三年营业利润增 长率逐年提高，获利能力变强。
2、总资产增长率
会计年度
2012年 2011年 2010年
SWOT 分析
劣势 土地储备约2200万平 方米，仅能满足万科 2?3年的发展需要，低 于行业平均水平，可 能会影响其增长并增 加土地购臵成本。
机会
1、中国房地产行业集中度仍较低， 万科将通过整合行业资源提高市场 占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来 核心竞争力的主要来源之一。
威胁 绿城、恒大等民营房地产 公司的高速扩张，削弱了 万科的竞争优势，对其未 来增长构成有力威胁。
万科公司一直秉承“现金为王”的战略， 根据万科近三年年报，公司货币资金占总 资产的比例 分别为 16.76%、16.72%、16.76%，一直 维持在一个十分稳定的状态，故取三年所 占比例的均值 16.747%作为 2010 年万科货币资金占总资 产的比例，通过计算可得 2010 年万科货币 资金预测值为 2558502.01 万元。
2012年 0.31 1161.29
2011年
2010年
0.28
1285.71
0.29
1241.38
总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高。万科近三年总 资产周转率稳定在0.3左右，周转率比较低。
Baidu Nhomakorabea
2、应收账款周转率
会计年度 应收账款周转率(次) 周转天数 (天)
2012年
2011年 2010年
行业分析
2008 年金融危机以来，我国经济面临很大 的压力，商品房作为一个投资及消费商品 也将受到很 大的不利影响。2009 年全国消 费仍处低谷，居民消费水平下降。2008 年 以来消费者指数均已下降到 近几年的低点。 2009 年中，如果缺乏足够的政策支持力度， 消费增速还将下滑，商品房作为一个投 资 及消费商品也将受到很大的不利影响。
目前房地产业发展形势：
1. 进入2012年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制 房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；
2.预计2012年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主， 保证房地产市场的平稳运行； 3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行 业在节能减排中将扮演重要角色。 能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场 竞争至关重要
60.63
5.95
46.18
7.80
31.81
11.32
应收账款周转率是指企业一定时期的营业收入与平均应收账款余额的 比值。万科近三年应收张款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速 度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。
3、存货周转率
会计年度
2012年 2011年 2010年
行业分析
这样导致了以下几个结果： 一、企业资产的流转能力明显降低。房地产市场销售量下降，不但影 响了房地产开发公司的收 入，也影响了企业资产的流动。截止2008 年9月，房地产上市公司的 流动资产周转率与去年相比已 出现明显的下降，存货周转率与去年相比也出现明显的下降。企业资 金周转慢已成为业内的普遍问 题。 二、企业盈利能力降低。截止 2008 年 9 月，房地产上市公司的每股 收益同比下降了 0.92%，净 资产收益率下降到 3 年最低点，不到 10%。 三、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均处于八年 以来的最低增长水平。同 时销售量下降严重，迫使房地产企业收缩投 资。房地产开发投资减少，一是因为在建工程主体已在 逐步完工，二 是开发商新投入建设的项目数量在减少。在房地产开发投资增速下降 的同时，土地购 臵和土地开发已出现负增长。
根据上表中数据反映，万科公司流动资产 在 4 年内保持上升，而在经历了金融危机 与宏观调控 的双重压力之后，我们房地产 市场将迎来一个新的历史时期，将逐渐走 入平稳健康发展的轨道。对 于 2010~2014 的第一阶段，预计会以一个递降的增长率 递增，然后进入一个平稳的阶段。
5 对流动负债进行预测
四、金融危机的到来同时也使得企业融资成本增加。 这些原因综合到一起就会导致这样的情况。国际金融危机 刚刚过去，房地产行业有待复苏。房 地产行业几年来不正常的过热的现象已经达到了一个顶峰， 金融危机不过是个导火索，把这个有涨 有落的轨迹按照现实合理的描绘了出来。然而在复苏的同 时，土地的价格却又大幅上涨，这对于房 地产企业来说可谓是火上浇油。企业为了减少亏损会放弃 高价地的购买，其营收增长率也就会下降， 价值便会打些折扣。地价与房价始终是联动的关系，随着 地价的上涨，房价也便会随之上涨，传递 给市场的信号就是红色的价格上扬。价值有损，价格上扬， 这种传递的信号意义上的反差所带来的 结果就是市价被高估了。
2 营业收入与现金流的预期模式的 阶段性分析
结合万科公司近年来的经营情况与行业大 环境的影响，万科公司未来现金流增长应 呈现“H 型 两阶段增长”，即从现在开始 增长率从一个较高的水平随时间线性下降， 直到至告诉增长阶段结束保 持在一个稳定 的增长率上。
3 营业收入与盈利的年度预测
4 营运资本变化与需求预测
7 债权与股权融资及股利分配预测
万科近三年股利分红占公司净利润的比例分别为 15.00%、13.63%、13.48%，取三年均值 14.04% 计算预测期万科公司股利分红为 54255.04 万元。 同时对万科公司的利息进行预测，万科的利息支付 很不规律，其应付利息项目只在 2011 年出现， 所 以无法用线性回归的方法来计算。且在这几年里万 科的短期负债在不断变化，其利息因此而变化 不均 匀，故采取年平均值估计 2013~2017 年的利息。 且在 2010~2012 年的利息平均值为 6529.69 万 元， 税后利息为 4679.79 万元。
四 评估程序
1.基于自由现金流的股权现金流预测 与价值评估
本部分基于行业发展特征和公司发展战略对公 司未来收入与现金流增长模式及阶段性划分的 分 析，对万科公司产品市场经营业务的趋势 进行预测，并对每年度的营业收入、盈利状况 进行预测， 并根据以前经营业务情况对营运 资本变化进行分析，预测出营运资本变化水平。 并结合资本性支出、 资产折旧、债务融资、 权益融资、股利政策的具体预测，完成预计利 润表与资产负债表。在此基础 之上，计算出 企业实体现金流的预测值。
速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障。 万科近三年速动比率平均在0.45左右，面临蛮大的债务风险。
3、资产负债率
会计年度
2012年 2011年 2010年
资产负债率（%）
78.32
77.10
74.69
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产 负债率越小，表明企业偿债能力越强。万科近三年资产负债率逐年 提高，偿债能力逐年变弱。
三、评估方法的选择
本次资产评估以持续经营和公开市场原则为前提， 主要采用对万科集团的价值进行评估。 通过对万科公司的尽职调查，以为使用收益法对 万科公司的估值是合理的。理由： 万科公司近四年来一直处在持续经营状态，财务 状况良好，财务记录完整，其经营业绩和收益是可以 预测的 万科公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的
偿债能力指标
1、流动比率
会计年度
2012年 2011年 2010年
流动比率
1.40
1.41
1.59
流动比率反映企业短期偿债能力的强弱。万科在近三年流动比率逐年 下降，企业偿债能力变弱，债权人利益的安全程度有所下降。
2、速动比率
会计年度
2012年 2011年 2010年
速动比率
0.41
0.37
0.56
用相同的方法对万科公司将来的折旧值进行 预测，首先确定万科的平均折旧率，而折旧 率会因 每一年的固定资产种类比重不同而改变而不 易确定。故采用 2006~2011 年的折旧率平 均值来进行计算。
根据上表中计算所得，万科的平均折旧率为 0.32。 对于万科的固定资产，根据其在 2011 年减少 土地存量的决策，万科的固定资产在几年内是不会 有大幅的增加的。所以在这里我们用 2005~2010 的平均增长率 0.36 来计算 2013~2018 年的固定资 产额，在这里不计 2011 年是因为在 2011 万科的股 权的增加直接使万科的资产大幅增加不具有可用性， 所以在这里对增长率的估计没有将其纳入考虑范围。 万科 2013~2017 年固定资产以递减的增长率增长， 之后以稳定增长率增长。
存货周转率(次)
0.28
周转天数(天)
1275.24
0.25
1422.92
0.27
1333.33
一般来讲，存货周转率越高越好。万科近三年存货周转率比较低，变现 速度慢，周转额变小，资源占用水平高。
获利能力指标
1、营业利润率
会计年度
2012年 2011年 2010年
营业利润率（%）
15.19
16.16
目录
一 二 三 评估方法的选择 四 评估程序
一
公司概况
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进 入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二 家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最 大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三 角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共 计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模 在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万 平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过 1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
3、净资产报酬率（ROE）
会计年度
2012年 2011年 2010年
净资产报酬率（%）
19.80
17.87
16.47
净资产报酬率是企业一定时期内获得净利润与平均净资产的比率。 万科近三年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力 变强，运营效益变好，对企业投资人和企业债权人权益保障程度越高
总资产增长率（%）
27.88
37.36
56.70
总资产增长率是企业资产总量扩张方面衡量企业的发展能力。近 三年，万科总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模 扩张的速度变慢。
二、评估目的、评估基准日
一、评估目的：评估其企业价值及股权价值 及股票价值 二、评估基准日：2009年12月31日
结合上文对流动资产的预测，以及前文对 万科增长率的分析与预测，可以对万科公 司 2010 年以 后的营运资产增长做出预测。
6 资本性支出与资产折旧等预测
资本支出与折旧都属于资产的一部分。资本支出是 指会计上视为固定资产增值的所有经费支出， 如房屋、机器设备的购臵费，为延长设备使用年限 或提高设备性能而支出的所有费用等均是；折旧 指资产价值的下降，指在固定资产使用寿命内，按 照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。这两 者预测方法与营运资金相同。如下是对万科公司 2013 年以后的资本支出情况。 资本支出的变化与流动资产的增加的变化规律也相 近，故做出推算，2013~2017 年万科公司资 本支 出仍按线性规律变化。
4、利息偿付倍数
会计年度
2012年
利息偿付倍数
28.55
2011年
2010年
32.00
24.68
利息偿付倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多 少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强。万科近三年偿债能力有 所增强。
运营能力指标
1、总资产周转率
会计年度 总资产周转率(次) 周转天数(天)
优势
1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势 明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨 区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司 治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行 业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性 和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变， 重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场 调整期的平稳增长。 5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7%和33.6%。
17.43
营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。万科近 三年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小， 获利能力变弱。
2、总资产报酬率（ROA）
会计年度
2012年
总资产报酬率（%）
4.29
2011年
2010年
4.09
5.01
总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资 产总额的比率。万科近三年总资产报酬率有所下降，表明其资源利 用效益变差，获利能力变差。
发展能力指标
1、营业利润增长率
会计年度
2012年
营业利润增长率（%）
46.49
2011年
2010年
31.04
23.45
营业利润增长率是企业本年营业利润增长额与上年营业利润总额 的比率，反映企业营业利润的增减变化情况。万科近三年营业利润增 长率逐年提高，获利能力变强。
2、总资产增长率
会计年度
2012年 2011年 2010年
SWOT 分析
劣势 土地储备约2200万平 方米，仅能满足万科 2?3年的发展需要，低 于行业平均水平，可 能会影响其增长并增 加土地购臵成本。
机会
1、中国房地产行业集中度仍较低， 万科将通过整合行业资源提高市场 占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来 核心竞争力的主要来源之一。
威胁 绿城、恒大等民营房地产 公司的高速扩张，削弱了 万科的竞争优势，对其未 来增长构成有力威胁。
万科公司一直秉承“现金为王”的战略， 根据万科近三年年报，公司货币资金占总 资产的比例 分别为 16.76%、16.72%、16.76%，一直 维持在一个十分稳定的状态，故取三年所 占比例的均值 16.747%作为 2010 年万科货币资金占总资 产的比例，通过计算可得 2010 年万科货币 资金预测值为 2558502.01 万元。
2012年 0.31 1161.29
2011年
2010年
0.28
1285.71
0.29
1241.38
总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高。万科近三年总 资产周转率稳定在0.3左右，周转率比较低。
Baidu Nhomakorabea
2、应收账款周转率
会计年度 应收账款周转率(次) 周转天数 (天)
2012年
2011年 2010年
行业分析
2008 年金融危机以来，我国经济面临很大 的压力，商品房作为一个投资及消费商品 也将受到很 大的不利影响。2009 年全国消 费仍处低谷，居民消费水平下降。2008 年 以来消费者指数均已下降到 近几年的低点。 2009 年中，如果缺乏足够的政策支持力度， 消费增速还将下滑，商品房作为一个投 资 及消费商品也将受到很大的不利影响。
目前房地产业发展形势：
1. 进入2012年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制 房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；
2.预计2012年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主， 保证房地产市场的平稳运行； 3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行 业在节能减排中将扮演重要角色。 能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场 竞争至关重要
60.63
5.95
46.18
7.80
31.81
11.32
应收账款周转率是指企业一定时期的营业收入与平均应收账款余额的 比值。万科近三年应收张款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速 度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。
3、存货周转率
会计年度
2012年 2011年 2010年
行业分析
这样导致了以下几个结果： 一、企业资产的流转能力明显降低。房地产市场销售量下降，不但影 响了房地产开发公司的收 入，也影响了企业资产的流动。截止2008 年9月，房地产上市公司的 流动资产周转率与去年相比已 出现明显的下降，存货周转率与去年相比也出现明显的下降。企业资 金周转慢已成为业内的普遍问 题。 二、企业盈利能力降低。截止 2008 年 9 月，房地产上市公司的每股 收益同比下降了 0.92%，净 资产收益率下降到 3 年最低点，不到 10%。 三、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均处于八年 以来的最低增长水平。同 时销售量下降严重，迫使房地产企业收缩投 资。房地产开发投资减少，一是因为在建工程主体已在 逐步完工，二 是开发商新投入建设的项目数量在减少。在房地产开发投资增速下降 的同时，土地购 臵和土地开发已出现负增长。
根据上表中数据反映，万科公司流动资产 在 4 年内保持上升，而在经历了金融危机 与宏观调控 的双重压力之后，我们房地产 市场将迎来一个新的历史时期，将逐渐走 入平稳健康发展的轨道。对 于 2010~2014 的第一阶段，预计会以一个递降的增长率 递增，然后进入一个平稳的阶段。
5 对流动负债进行预测
四、金融危机的到来同时也使得企业融资成本增加。 这些原因综合到一起就会导致这样的情况。国际金融危机 刚刚过去，房地产行业有待复苏。房 地产行业几年来不正常的过热的现象已经达到了一个顶峰， 金融危机不过是个导火索，把这个有涨 有落的轨迹按照现实合理的描绘了出来。然而在复苏的同 时，土地的价格却又大幅上涨，这对于房 地产企业来说可谓是火上浇油。企业为了减少亏损会放弃 高价地的购买，其营收增长率也就会下降， 价值便会打些折扣。地价与房价始终是联动的关系，随着 地价的上涨，房价也便会随之上涨，传递 给市场的信号就是红色的价格上扬。价值有损，价格上扬， 这种传递的信号意义上的反差所带来的 结果就是市价被高估了。
2 营业收入与现金流的预期模式的 阶段性分析
结合万科公司近年来的经营情况与行业大 环境的影响，万科公司未来现金流增长应 呈现“H 型 两阶段增长”，即从现在开始 增长率从一个较高的水平随时间线性下降， 直到至告诉增长阶段结束保 持在一个稳定 的增长率上。
3 营业收入与盈利的年度预测
4 营运资本变化与需求预测
7 债权与股权融资及股利分配预测
万科近三年股利分红占公司净利润的比例分别为 15.00%、13.63%、13.48%，取三年均值 14.04% 计算预测期万科公司股利分红为 54255.04 万元。 同时对万科公司的利息进行预测，万科的利息支付 很不规律，其应付利息项目只在 2011 年出现， 所 以无法用线性回归的方法来计算。且在这几年里万 科的短期负债在不断变化，其利息因此而变化 不均 匀，故采取年平均值估计 2013~2017 年的利息。 且在 2010~2012 年的利息平均值为 6529.69 万 元， 税后利息为 4679.79 万元。
四 评估程序
1.基于自由现金流的股权现金流预测 与价值评估
本部分基于行业发展特征和公司发展战略对公 司未来收入与现金流增长模式及阶段性划分的 分 析，对万科公司产品市场经营业务的趋势 进行预测，并对每年度的营业收入、盈利状况 进行预测， 并根据以前经营业务情况对营运 资本变化进行分析，预测出营运资本变化水平。 并结合资本性支出、 资产折旧、债务融资、 权益融资、股利政策的具体预测，完成预计利 润表与资产负债表。在此基础 之上，计算出 企业实体现金流的预测值。
速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障。 万科近三年速动比率平均在0.45左右，面临蛮大的债务风险。
3、资产负债率
会计年度
2012年 2011年 2010年
资产负债率（%）
78.32
77.10
74.69
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产 负债率越小，表明企业偿债能力越强。万科近三年资产负债率逐年 提高，偿债能力逐年变弱。
三、评估方法的选择
本次资产评估以持续经营和公开市场原则为前提， 主要采用对万科集团的价值进行评估。 通过对万科公司的尽职调查，以为使用收益法对 万科公司的估值是合理的。理由： 万科公司近四年来一直处在持续经营状态，财务 状况良好，财务记录完整，其经营业绩和收益是可以 预测的 万科公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的
偿债能力指标
1、流动比率
会计年度
2012年 2011年 2010年
流动比率
1.40
1.41
1.59
流动比率反映企业短期偿债能力的强弱。万科在近三年流动比率逐年 下降，企业偿债能力变弱，债权人利益的安全程度有所下降。
2、速动比率
会计年度
2012年 2011年 2010年
速动比率
0.41
0.37
0.56
用相同的方法对万科公司将来的折旧值进行 预测，首先确定万科的平均折旧率，而折旧 率会因 每一年的固定资产种类比重不同而改变而不 易确定。故采用 2006~2011 年的折旧率平 均值来进行计算。
根据上表中计算所得，万科的平均折旧率为 0.32。 对于万科的固定资产，根据其在 2011 年减少 土地存量的决策，万科的固定资产在几年内是不会 有大幅的增加的。所以在这里我们用 2005~2010 的平均增长率 0.36 来计算 2013~2018 年的固定资 产额，在这里不计 2011 年是因为在 2011 万科的股 权的增加直接使万科的资产大幅增加不具有可用性， 所以在这里对增长率的估计没有将其纳入考虑范围。 万科 2013~2017 年固定资产以递减的增长率增长， 之后以稳定增长率增长。
存货周转率(次)
0.28
周转天数(天)
1275.24
0.25
1422.92
0.27
1333.33
一般来讲，存货周转率越高越好。万科近三年存货周转率比较低，变现 速度慢，周转额变小，资源占用水平高。
获利能力指标
1、营业利润率
会计年度
2012年 2011年 2010年
营业利润率（%）
15.19
16.16