万科集团环境分析

万科内部环境分析

所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。

3.1万科发展战略演化历程

（一）1984-1988 创始阶段

成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。

（二）1989-1992 多元化经营阶段

初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。

（三）1993-1999 专业化经营阶段

确定以房地产为公司的核心业务。为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。

（四）2000-2005 持续发展和扩张阶段

从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展

开。

3.2万科微观研究

3.2.1 万科集团经营业务分析

（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：

图2.0 万科主营业务构成一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；

（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）

图3.0 万科年度利润构成一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

（3）万科的价值评估

下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：

图4.0 万科价值分析表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

3.2.2 万科主要竞争对手研究

（一）中海地产

中国海外发展有限公司，简称：中海地产。是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。) 原由国务院国有资产监督管理委员会直接监管，2010年8月起，成为中国交通建设集团有限公司的全资子公司。

（二）恒大地产

恒大地产集团有限公司是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业10强，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团年开发面积为690万平方米，在中国的土地储备已超过5000万平方米，其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

（1）土地储备

恒大地产地产项目和土地储备分布在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

（2）集团组成

**恒大建筑工程公司恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司承

担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。现有专

业技术人员350余人，其中一级项目经理30余名，中、高级职称80余名。

**恒大工程监理公司恒大地产集团旗下工程监理有限公司，公

司通过社会招聘、海外引进等方式聘请专业施工监理人才。曾监理恒大系

列项目30多个，监理项目总面积达580万平方米，使项目在同行业中始终保持质量领先优势。

**恒大物业管理公司恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，物业管理总建筑面积430多万平方米。

有关恒大地产的一些新闻：

《1》恒大地产中报显示，2010年上半年，恒大公司新购土地26宗，新增土地储备建

筑面积2221.5万平方米。至此，恒大地产土地储备总建筑面积超过了7238万平方米，

成为“中国最大的地主”。

《2》截至2010年6月30日，恒大仍然拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，可动用资金达

到495.2亿元人民币。

《3》恒大地产（3333.HK）披露了2010年中期业绩。报告期内，公司实现营业收入203.7

亿元，同比劲增11.4倍，位居国内房企首位；实现毛利49.5亿元，同比增长8倍；实现净利润25亿元，同比增长380.8%，每股盈利由去年同期的0.04元上升为0.16元，同比上升300%。

《4》恒大地产营收“技术性”超越万科；

《5》土地储备是同行两倍；

…………………………………………………………（上述新闻均来自《金融报》）

（三）绿城地产

绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系

列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及30

多个城市。

历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城又介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA 级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

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《1》继万科前10月销售破千亿之后，绿地集团也在今年前三季度成功晋升为千亿级别的