万科集团的环境分析
万科集团环境分析
环境分析（一）宏观分析（1）政治环境1、政府对土地资源的开发和使用计划影响到土地的供应，从而影响到房地产产业的开发状况；2、政府对房地产交易市场采取的政策会影响到房地产的交流状况国土资源部公布2010年住房用地工地计划表面，在全国住房用地计划中，保障性房地产为24000多公顷，与去年相比增加了一倍多。
其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供应地相比增加79%廉租房用地占保障性住房的29%，与去年实际供地相比增加了472%。
二套房首付不得低于50%，90平以上首套房首付不少于30%。
高价房地区三套房可停贷。
（2）经济环境在全球经济危机带来的经济下滑趋势中，中国房地产行业的真正“冬天”和银行不良贷款风险逐渐显现。
房地产的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加和毛利率下降，将导致开发商遭遇资金流的困扰，银行业种的房地产不良贷款风险将大为提高。
从而使房地产商面临资金周转不开的困境，迫使许多房地产商竞相降低销售。
经济萧条衰败，市场的不景气，导致许多人的个人收入下降，从而使得消费者收入水平的降低，消费者有能力购买房产的价格水平也逐渐降低，消费者能够用于购买各种商品上的收入分配减少，因此用于房产商的收入分配也减少，即消费者的总效用水平下降。
因此，消费者的购房能力下降。
（3）社会环境随着绿色低碳生活理念被人们广泛接受，人们对房屋的绿色、节能减排方面要求增加。
房屋高档消费品，早已成为许多人奋斗的目标，再者有无房子成了择偶的首要标准，人们对房屋的需求在不断地增加。
生活水平的提高，消费者给房屋设计和建设提出了个性化的要求。
（4）技术环境技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。
（二）微观分析（1）供应商的议价能力万科作为目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。
因此，在供应商方面来说，不管是批地（政府部门），还是购买建材（材料商），万科都具有相当主动地地位、另外，现在整个经济的供过于求的现状也决定了供应商的议价能力较弱，这对万科来说是比较有利的。
万科的分析
一、万科公司战略规划分析1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)（一)政治环境因素（Political Factors）分析国内现行政策对房地产行业影响a。
政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。
未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。
随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。
随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.（二）经济环境因素（Economic Factors）分析(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势（２）居民可支配收入居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。
（３) 消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。
随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。
另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。
消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。
万科集团战略分析
万科集团的企业战略分析——07营销2班廖翔学号：2007093217一．万科集团的相关简介1.万科集团简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
2.万科的愿景成为中国房地产行业领跑者•不断钻研专业技术，提高国人的居住水平；•·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务；•·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表；•·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应；•·提高效率，实现业内一流的盈利水准；·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业；·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇；·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象；·为投资者提供理想的回报；二.万科集团的核心竞争力及背景分析2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。
但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０％，单一公司产量已交付１１７万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。
万科背景调查
竭诚为您提供优质文档/双击可除万科背景调查篇一：万科新公司人员配置标准(区域总必看)万科新公司人员配置标准（区域总必看）一、关于组织架构根据新公司发展的阶段，设定相应的组织架构。
1.初始阶段（1）第一阶段的组织结构相对简单：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部5个部门。
总经办囊括行政、人事、信息、公关的工作；财务除了日常的会计核算、资债管理，还包括工程预算、成本控制方面的工作；设计、工程工作主要在总部设计工程部指导下进行准备工作，工程的报批报建工作由工程部负责；销售部在总部企划部的指导下进行品牌形象的推广工作。
（2）第二阶段的组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司7大模块。
进入此阶段，新公司必须已经开始实际运作，并已经与总部各部门完成工作的移交，总部各部门从具体执行者过渡到指导、监督者。
工程预决算、成本管理工作从财务部中脱离出来，归口到成本管理部负责，物业管理公司开始介入项目。
设计部、工程部、销售部开始全面承担相关职责。
（3）第三阶段的组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目部8个模块。
销售部基本开始分为两大块工作，一是营销、二是现场销售；项目部一般在这个阶段成立，但是也可以根据实际情况提前设立，其主要负责内容为政府关系的维持，新地块的调研、竞投标，工程报批报建工作也从工程部划归改部门负责；工程部专注于工程建设管理工作。
2.进入发展阶段，其组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目发展部、营销部、项目经理1、项目经理2共11个模块。
关键的变化在于项目经理部的建立，每个项目经理部成为项目制造中心和成本控制中心。
同时营销部从销售部中脱离出来，专注于营销方面的工作；而销售部则专注于现场销售工作。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科集团市场环境分析
万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。
随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。
以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。
其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。
现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。
再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。
倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。
2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。
随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。
现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。
现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。
25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。
由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。
他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。
另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。
万科的内部环境分析
3.4.1万科的优势(S）
企业文化——主要有四点： 1.客户是我们永远的伙伴 2.人才是万科的资本 3.“阳光照亮的体制” 4.持续的增长和领跑 客户是我们永远的伙伴 1.在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。 2.尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导 积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。 3.我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。 衡量我们成 功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。 4.与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
万科集团
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内部环境分析
3.1万科的企业资源
3.2万3.2万科科的的企企业业能力能、力核心、竞核争力心分竞析 争 力分析
3.3企3.业3企业价价值值链分链析 分析 3.4 SWOT总结 3.34.4SWSOWTO总T总结结
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3.1万科的企业资源
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3.4.1万科的优势(S)
创新组织结构 组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整 个项目的生命周期才设立组织结构。
产品线 运营线 管理线 监控线 这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门 的任务，每一个过程都得到高度关注。
经营管理模式 1）经营专业化 2）住宅市场主流化 3) 财务政策积极化 4）产业结构合理化
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3.4.1万科的优势(S)
研究开发能力 万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发
出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已 经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性 能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万 科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人 性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受 生活。这也是万科高度关注客户的体现。
万科宏观环境分析
万科宏观环境分析·政治法律元素·经济环境·社会文化环境·科学技术环境1.政治与法律环境近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。
2.经济环境随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。
国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。
3.社会文化环境我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。
我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。
4.科学技术环境我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
万科微观环境分析、·消费者调查·合作者调查·竞争者调查·企业自身活动调查1.消费者调查随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。
但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。
此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。
2.合作者调查对于房地产开发我也来说，其主要供应商有★土地供应商★建材供应商★开发类供应商3.竞争者环境分析♦房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产）♦行业增长成程度迅速♦高额固定成本♦高的退出成本潜在竞争者分析♦海外竞争加强♦产品差异化♦资本要求♦政府政策替代品分析♦二手房市场活跃♦租房意识的兴起♦消费观念的转变4.企业自身年活动调查企业战略思想♦集中化战略♦横向一体化，纵向一体化战略♦差异化战略♦产品发展战略企业组织结构万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
万科集团PPT[1]
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企业特殊环境分析（波特五力模型）
行业内竞争者分析 潜在竞争者分析 替代品分析 供应商议价能力分析 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、 区域性强、产品差异性大、成本差异大。 (1)房地产市场存在着多个巨头 (1)房地产市场存在着多个巨头 (2)行业增长程度 (2)行业增长程度 (3)高额固定成本 (3)高额固定成本 (4)高的退出成本 (4)高的退出成本
技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市 场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术 将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主 题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生 产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业 的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为 群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导 “节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅 开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进 入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。 (1)海外竞争加强 (1)海外竞争加强 (2)产品差异化 (2)产品差异化 (3)资本要求 (3)资本要求 (4)政府政策 (4)政府政策
替代品分析
商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方 面的影响： (1)二手房市场的活跃 (1)二手房市场的活跃 (2)租房意识的兴起 (2)租房意识的兴起 (3)消费观念的转变 (3)消费观念的转变
2024年度万科企业财务分析报告
引言概述：本报告是对2024年度万科企业的财务情况进行全面分析和评估的，旨在为投资者、分析师和其他利益相关方提供有关该公司财务表现和潜在风险的深入了解。
通过对财务报表和其他相关数据的综合分析，我们将探讨万科企业在2024年度的财务状况、经营绩效和未来发展趋势。
正文内容：一、财务状况分析1.资产负债表分析万科企业在2024年度财务状况良好，总资产规模呈现稳步增长的趋势。
分析资产结构以及各项负债对企业财务状况的影响。
探究企业长期资金占比、短期债务情况，评估企业的偿债能力和债务风险。
分析企业的净资产情况，评估企业的净资产回报率和财务稳定性。
2.利润表分析通过对万科企业2024年度的收入、成本和利润的分析，探讨企业的盈利能力和经营效率。
分析企业主营业务收入的构成及变化情况，评估企业在不同业务领域的收益能力。
研究企业的成本结构和成本控制情况，为企业经营决策提供参考。
3.现金流量表分析通过对万科企业的经营、投资和筹资活动的现金流量进行分析，评估企业的现金流量状况和资金运作能力。
从经营活动中分析企业的经营现金流量净额，评估企业的盈利质量和现金流量稳定性。
研究企业的投资决策和筹资活动对现金流量的影响，为企业的发展提供参考。
二、经营绩效分析1.营业收入增长分析通过对万科企业近几年的营业收入增长情况进行分析，评估企业的市场竞争能力和业务发展潜力。
研究企业不同业务板块的收入贡献度，为企业业务调整和拓展提供参考。
探究行业竞争对企业营业收入的影响，为企业制定竞争策略提供参考。
2.利润增长分析通过对万科企业近几年的净利润增长情况进行分析，评估企业的盈利能力和盈利质量。
分析企业的成本控制和盈利模式优化情况，为企业盈利提供建议。
研究企业的税收筹划和利润分配对净利润的影响，为企业的发展规划提供参考。
3.资产收益分析通过对万科企业的资产收益率分析，评估企业的资产利用效率和盈利能力。
分析企业资产结构的合理性和风险度量，为企业的资产配置决策提供参考。
万科战略分析介绍
二、万科概况
万科企业股份有限公司1984年5月成立是目前中国最大的专业住宅开发企业 万科1988年进入房地产行业1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务至2010年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市2010年公司完成新开工面积1248万平方米实现销售面积897.7万平方米销售金额1081.6亿元销售总额突破1000 亿元相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和提前了49 个月完成其在2004 年提出的2014 年远景目标
4. 万科的愿景及定位
愿景 成为中国房地产行业的领跑者
市场及产品定位 坚持主流定位面向普通购房者 丰富产品类型带动社区发展 持续改善产品品质 实现有质量的增长
三、外部环境分析
1. 宏观环境分析 2. 竞争环境分析 3. 竞争对手分析
1. 宏观环境---PESTEL模型
政治因素： 住房市场化改革 国家政策调控-税收、货币信贷、行政措施 经济因素： 国民经济快速增长 居民可支配收入增加拉动内需 通货膨胀压力 资本市场变化-存款准备金提 高、存款加息、海外资本
品牌营销能力 1科学的客户细分方式—生命周期与支付能力矩阵 2品牌建设 2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、 万科210.70亿元、恒大210.18亿元 王石的明星效应 3客户服务理念 全国首创物业管理概念、6+2步法服务体系、万客会等
融资及盈利能力 1多渠道、较强的融资能力 透明化运作——投资信任 渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等 2相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率 企业管理 1内化的企业文化 简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任 2成熟的体制管理 控制核心资源、制度化运行、标准化运作
万科公司战略分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科公司战略分析
2.公司主要领导人简单介绍：
•王石 ： 1988年起任股
份化改组之万科董事长兼总 经理，1999年起不再兼任 公司总经理。现任万科董事 会主席。
•郁亮 ： 1999年任公司
常务副总经理兼财务负责人 ；2001年起任公司总经理 。1994年起任万科董事至 今。现任万科总裁。
我国建国以来的第三次因婴儿潮（1985年—1990年）进入 结婚买房的阶段2000—2007年，全国登记结婚的数量从每年 848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的 数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。这些人 群对住房需求非常旺盛。
2010 年 12 月 20 日起，我国大型银行的存款准 备金率将达 18.5﹪，中小银行达 16.5﹪。10月20 日央行时隔34个月再次加息。金融机构一年期存款 基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高 到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点 ，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率 未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整 。
万科公司战略分析
•万科logo的含义
•1、四个“V”旋转围合而成中国传统民 宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于 中国住宅产业的业务战略。 • 2、四个“V”朝向不同角度，寓意 万科理解生而不同的人期盼无限可能的生 活空间，积极响应客户的各种需要，创造 性的为人们提供各种差异化的理想居住空 间。 • 3、四个“V”形状规整有序，象征 万科推进更加工业化的全新建筑模式，从 而提高住宅质量水准，减少环境污染和材 料浪费。 •4、四个“V”相互呼应循环往复，代表 万科积极承担社会责任，坚持可持续发展 经营理念。 •5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工 生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特 征。
PEST分析法万科房地产公司案例
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
万科环境及未来战略分析
万科环境及未来战略分析2008级商学院工商治理专业企业环境及战略分析—万科集团指导老师：陈晔学生：杨泽学号：408104000628名目第一部分背景介绍1.1万科简介 (2)1.2万科成长历程 (2)1.3我国房产进展历史 (3)第二部分：万科外部环境分析2.1 万科企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析） (4)2.2万科中观环境分析（行业分析） (8)2.3 万科微观环境分析 (11)第三部分万科内部环境分析3.1企业差不多情形 (14)3.2万科进展战略演化历程 (15)3.3 万科近年公司经营活动状况 (15)3.4 万科竞争力分析(SWOT) (16)第四部分：万科的以后进展战略 (17)第五部分结语 (18)第一部分背景介绍1.1万科简介：万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
公司致力于通过规范、透亮的企业文化和稳健、用心的进展模式，成为最受客户、最受投资者、最受职员、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
目前万科集团董事会主席：王石总裁：郁亮。
2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。
截至2010年12月1日公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。
这也就意味着，万科领先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年全国房地产业市场占有率连续稳居第一，达5.6%。
近年来，尽管万科一直稳居市场第一，但在专门多领域逐步被强力的竞争对手所靠近。
像中海地产、中方地产、绿城地产等进展也专门快。
1.2万科成长历程万科1988年进入房地产行业。
1991年的万科差不多有四大支柱产业:贸易、工业、房地产和文化传播.万科又将其细化为出口、零售、房地产、投资(包括证券)、影视、广告、饮料、印刷、机械加工、电气工程等10个行业.。
战略管理案例分析-万科战略行动专题分析
万科，做行业的持续领跑者对于房地产行业而言，2010年被称作是房地产调控“史上最严厉”的一年，随着“新国十条”等系列政策的推出，整个市场走势可谓一路下滑，全国各线市场纷纷呈现出量价齐跌的萎靡态势，这让一向意气风发的房企老总们也感到丝丝凉意。
然而就在这么一个行业寒冬里，从万科集团内部却传来一个让人惊奇的消息。
最新的季报显示，万科8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149.0%。
119亿的销售额同时也刷新了国内房企的单月销售纪录。
至此，万科今年前8个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。
那是什么原因让这位行业的龙头老大实现业绩的持续井喷呢？是品牌，定价还是建筑设计？这些可能是万科成功的个别要素，但最根本的原因是万科正确的企业战略。
极具前瞻性的发展战略，使万科站得更高、看得更远，并引领着万科在复杂的产业环境中不断前行。
万科董事长王石曾说过，“万科犯过所有其他房企都犯过的战术错误，但万科从来没有在战略上犯错。
”由此可见万科对于公司战略的重视。
的确，万科多年来一直坚持的“快速开发”战略成就了万科今天的王者地位，而万科不囤地、不捂盘、不当地王的“三不”政策也为业内人士和消费者所称道。
当然，即使作为行业的“一哥”，万科也不可能在企业运营的每一个方面都做得那么完美，万科有其自身的竞争劣势。
譬如作为主流住宅开发商，万科缺乏商业地产开发经验；再者，由于快速扩X，其资金压力日趋紧X等。
因此，万科需要根据不断变化的市场环境，再结合自身的运营情况，适度地对公司战略进行调整。
那么接下来我们将根据2010年的产业形势和万科的竞争优劣势，对万科的可采取的战略行动作出分析。
1、外部环境分析（PEST）：要对房地产行业的外部宏观环境进行分析，我们可以采用PEST法，即将外部环境因素归纳为以下四个方面：政治环境（Policy）、经济环境（Economy）、社会环境（Society）、技术要素（Technology）。
万科SWOT及财务分析
中国房地产龙头企业，主营住宅 物业发展，竞争优势明显。综合 竞争力、市场占有率和品牌价值 排名第一。
具有稳健的商业模式、 完善的 公司治理结构、 强大的融资能 力以及快速应变的营销策略。
公司财务状况良好，融资渠道通 畅。即使在 2008 年, 整体资金较 为紧张的背景下， 公司仍保持充 裕的流动性和健康的负债状况。
公司的增长方式由规模速度增长向 质量效益增长转变,重点关注项目的 质量和赢利能力， 这将有助于公司 在市场调整期的平稳增长。
“万科”成为行业第一个全国驰名商标， 万科旗下“四季花城”、“城市花园”、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接 受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房” 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项 发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002质量体系认证；公司创立的万客 会是住宅行业的第一个客户关系组织。
2009
23,001,900,000.00 501,523,000.00 8,736,320,000.00 7,785,810,000.00 90,085,300,000.00 130,323,000,000.00 163,629,000.00 3,565,380,000.00 228,143,000.00 1,355,980,000.00 593,208,000.00 31,318,700.00 7,285,280,000.00 137,609,000,000.00 1,188,260,000.00 7,440,410,000.00 68,058,300,000.00 17,502,800,000.00 5,793,740,000.00 24,141,800,000.00 92,200,000,000.00 45,408,500,000.00 137,609,000,000.00
万科公司环境分析报告(win8风格)
下列几家企业构成了行 业的主要竞争对手：绿 地集团、中海地产、保 利地产、恒大地产、万 达集团、绿城中国、碧 桂园等，如右表。
460
300 249 166
2011年 2012年
315
233 180 78 102
63
82
TOP10
TOP20
TOP50
TOP10
TOP20
TOP50
（2）据《国际金融报》记者统计，截至7月24 日，已经公布的22个省份的GDP增速均值为 9.95%，远高于全国GDP7.6%的增速水平。政府 报告多次指出，中国经济会适当放缓，但仍会以 较高的速度发展。这可以给房地产市场提供稳定 的经济支持。 （3）股市和房市是一个互动的联合体，随着这几 年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离 了正常的轨迹。随着今年中国股市的反弹加之政 府大力打压房市，从房地产行业撤下的热钱迅速 流入股市。同时，国内的调整股市的政策，经济 规定都相应的影响了房地产业的发展。
目前的战略 以房地产开发经营为核 心主导产业，保证在超 高层、大型城市综合 体、高铁站商务区及产 业园开发领域遥遥领先 的地位，同时开启海外 投资。
对当前地位的满意程度 对当前在行业中的地位 较满意，尤其对自己的 综合能力有自信，销售 额高。
可能的变动或战略改变 发展能源，金融等次支 柱产业。打造金融全产 业链，组建绿地金融投 资控股集团。积极发展 商业、酒店、建筑、汽 车服务等产业。
叁 三
环境监测与预测
社 会 环 境
(1)随着中国城镇人口规模的不断增 长、流动性人口大量增加，人均居住 面积需求的不断提升，中国房地产市 场需求将进一步增加，房市场的潜在 容量依然巨大。 (2)随着观念的改变，我过家庭结构发 生着显著的变化，很多年轻人结婚后 不愿与父母一起居住，家庭购房需求 加大。 (3)预计2050年前后将达到70%左 右，因此房地产业将会持续 30-40年 的繁荣。而且，随着我国的经济发展 迅速，旧有的农村人口密集将会逐渐 向城市转移。每年约有1200万人从乡 村转移到城市。而这些城市人口的增 加必然会带动房地产的行业的发展。
万科发展现状及未来趋势分析
05
万科的社会责任和可持续发展
万科的社会责任理念和实践
企业公民意识
万科积极倡导和践行企业公民意识，致力于在经济、环境和社会 三个方面实现平衡发展，为社会创造更多价值。
员工关怀
万科重视员工成长和福利，提供完善的培训体系和职业发展通道， 营造积极向上的工作氛围，激发员工的创造力和归属感。
万科将结合城市更新和产 业转型升级，推动产城融 合发展，打造宜居宜业的 城市环境。
万科的科技创新和数字化转型
• 数字化技术应用：万科将积极应用大数据、人工智能等数字化技术，提升项目运营效率和客户体验。 • 智能化家居产品：万科将研发和推广智能化家居产品，满足消费者对高品质居住生活的需求。 • 互联网+服务：万科将充分利用互联网技术，构建线上线下一体化的服务平台，提供便捷、高效的社区服务。 • 通过以上分析，我们可以看到万科在未来发展中将继续保持稳健的发展态势，积极拓展多元化业务和海外市场，同时注重
早期发展
初期以房地产开发为主业 ，逐渐在中国各大城市拓 展业务。
转型与多元化
近年来，万科逐渐从单一 的房地产开发转型为多元 化企业，涉足物业、商业 、物流、教育等领域。
万科的业务布局
01
02
03
04
房地产开发
在全国多个城市拥有众多住宅 、商业和综合体项目，注重绿
色建筑与可持续发展。
物业服务
提供物业管理、社区服务、家 居服务等，致力于提升居民生
城市布局广泛
万科的项目遍布全国多个城市，包括 一线、二线和三线城市，这使得其能 够在不同市场环境下保持稳定的业绩 表现。
03
万科的运营模式和管理
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五·结语
• 万科是我国多年来最具品牌价值的房地产 从开发企业，希望万科担当起民族产业的 复兴，为我国房地产行业的发展做出应有 的贡献。希望万科在未来的发展中越做越 好，成为世界著名房地产开发企业！
谢谢观赏！
5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
2.经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国宏观经济层面总体向好， 但也出现了很多问题。 （2）收入 进入2000以来，我国人居收入水平 持续快速提升。2011年农村居民人均纯收入6977 元，比上年增长17.9%，城镇居民人均可支配收 入中位数为19118元，增长13.5%。大大增强了居 民的购买力。 （3）消费
增多，这些人群对房的需求旺盛。 (4)中产阶层兴起 (5)社会观念
4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财 产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
万科集团环境分析
•
11房管2班
分析思路： 分析思路
• • • •
公司简介 万科宏观环境分析 万科微观环境分析 万科的未来发展战略
公司简介：
• 万科全称为万科企业股份有限公司 万科企业股份有限公司，成立 万科企业股份有限公司 于1984年5月，总部设在深圳, 是目前中国 最大的专业住 宅开发企业，也是股市里的 最大 代表性地产蓝筹股。
3.社会环境因素分析 (1) 城市化进程 近年来，我国将继续
支持城市的发展，由过去“严格控制大城 市发展，合理 发展中下城市，积极发展小 城镇”，转变为“大中小城市和城镇协调 发展”。未来20年我国城市化进程将继续 快速推进。
(2)生活水平
随着我国人民收入水平
的提高和经济的发展，生活水平不断提高。 (3)人口结构 结婚和离婚人数近年在
• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视工作与生活的平衡；为员工提 供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场 经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
• 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持 以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成 功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文 化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最 受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受 社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的 表现，公司连续九次获得“中国最受尊敬企业” 称号。
4、近年来我国通货膨胀率居高不下，有所企 业的实际利润率。 5、今后一两年内国家宏观调控政策严厉， 消费者观望情绪浓厚，不排除在 未来一两 年内房价大幅下降的可能性。
• (三)、优势分析 1、万科品牌知名度多年居我国房地产开发企业 之首，对消费者有很大的吸 引力。 2、人力资源优势突出，有大量的人员储备。 3、拥有优秀的企业文化，被称为房地产界的 “黄埔军校” 。 4、科技研发能力强，住宅产业化建设技术领先。
• 在企业领导人王石的带领下，万科通过专 注于住宅开发行业，建立起内部完善的制 度体系，组建专业化团队，树立专业品牌， 以所谓“万科化”的企业文化（一、简单 不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑 箱；四、责任不放任）享誉业内。
• 2010年万科销售金额1081.6亿元。 营业收入 507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率 先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司 这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数 字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长 41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%， 并创历主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
3、我国未来 16 个城市群的建设以及二三线 城市巨大的发展空间， 商机无限。 4、国家支持低碳、绿色建筑。
• （二）威胁分析 1、绿城地产、中房地产、中海地产、恒 大地产等一些竞争对手发展也比较 迅速。 2、近几年国家保障性住房建设速度显著 加快，对住宅商品房市场有一定的 冲击。 3、房产税的征收将减少投资、投机的需 求 量。